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Diario de información económica del sector inmobiliario

01 Octubre 2022F04.07h

C

Mercado

Por B. Badrinas
28 Jul 2022
F04.58h

José Luis Pellicer (M&G Real Estate): “El ajuste de precios no tardará mucho en manifestarse”

El ejecutivo considera que tras la etapa de incertidumbre y reducción de la liquidez que ya experimenta el sector llegará un ajuste del precio de los activos inmobiliarios, algo que podría empezar a finales de este año.

José Luis Pellicer (M&G Real Estate): “El ajuste de precios no tardará mucho en manifestarse”

 

José Luis Pellicer es el responsable de estrategia de inversión de el gestor británico de activos M&G Real Estate, la gestora británica de activos. Pellicer considera que la clave del actual momento económico es ver si el BCE consigue un soft landing en su propósito de reducir la inflación a través de un aumento de los tipos de interés o, por el contrario, entrará en recesión. En cualquier caso, Pellicer espera una corrección en el precio de los activos, más acentuada en el caso de aquellos que no son prime.

 


Pregunta: ¿La inversión inmobiliaria en España está en niveles récord?

 

Respuesta: El sector inmobiliario está en un punto de inflexión e incertidumbre. Ha aumentado la inflación, presionando de esta manera el alza de los tipos de interés. Los activos financieros están presionados a la baja, tanto la renta variable como los bonos. En el inmobiliario aún no ha pasado, porque todo va con retraso de unos meses. En estos momentos, el precio de los compradores y los vendedores empieza a no ser el mismo. Venimos de un 2021 de récord de liquidez, que ya se está reduciendo y ahora ha de llegar un ajuste de precios, que previsiblemente aparecerá en 2023 o incluso antes. Afectará al conjunto de los subsectores, aunque a unos más que otros.

 

 

P.: ¿No se pueden estar anticipando comprar al previsible encarecimiento de la financiación?


R.: Es muy posible que se hayan adelantado compras. Muchos propietarios quieren acelerarlas antes de que haya que ajustar precios, porque el número de compradores al precio que quiere vender se está reduciendo.

 

P.: Al final, todo es una cuestión de precio…


R.: Sí, pero a los actuales precios quizá sólo tienes dos ofertas, cuando haces un año, por la misma cartera, tenías diez. E, incluso, aún has de ajustar algo el precio. La secuencia en todas las crisis siempre es la misma: aumento de la incertidumbre, caída de la liquidez y ajuste de precios.

 

 

P.: ¿Cuánto bajarán los precios?


R.: Es difícil de decir. No obstante, algunos analistas sugieren que será de 50 puntos básicos, lo que provocará un ajuste importante del precio de los activos. Dicho esto, parece que no será tan violento como la crisis que estalló en 2008.

 

 

P.: Todo dependerá de hasta dónde lleve los tipos el BCE…


R.: Claro, porque determinará a qué precio los bancos están dispuestos a prestar su dinero para invertir en inmobiliario. Aumentará también la aversión al riesgo y es probable que, además, presten menos dineros. Hasta ahora, han venido prestando hasta el 60% del valor del inmueble, pero en el futuro será menos. De hecho, en los subsectores industrial y residencial, los bancos ya están pisando el freno.

 

 

P.: ¿Hasta dónde cree que puede llevar el BCE los tipos de interés?


R.: Esto no lo sabemos. Lo que sí le puedo decir es que el BCE tiene menos presión que la Reserva Federal, porque la inflación subyacente es menor en Europa.

 

 

P.: ¿Se puede haber creado una burbuja en el sector inmobiliario o en alguno de sus subsectores?


R.: En estos momentos, no creo que haya una burbuja en ningún activo inmobiliario, entendiendo burbuja como una expectativa irracional del crecimiento del precio muy por encima al cash flow que puede generar el inmueble.

 


P.: ¿Y en el residencial o en la logística?


R.: No lo creo. En residencial no creo que los alquileres estén por encima de lo que los ciudadanos puedan pagar y, además, los precios de construcción están en niveles altos, lo que frenará la promoción de muchas viviendas. Más que burbuja, hay una falta clara de residencial de calidad en alquiler. En industrial, en España, la penetración de ecommerce es mucho más baja que en otros países avanzados de Europa, aunque en activos puntuales y alejados de las zonas prime, que son más defícil de alquilar, es normal que valgan menos.

 

 

P.: ¿En qué activos se puede encontrar valor en el presente escenario?


R.: El ajuste de precios no tardará mucho en manifestarse. El ajuste en activos prime será muy diferente al ajuste en activos no prime. Las oportunidades dependerán del grado de ajuste, pero se podrá generar valor invirtiendo en activos no prime para transformarlos en inmuebles prime. También hay que tener en cuenta que hay subsectores, como el retail o el hotelero, que cayeron mucho con el Covid y que no han tenido tiempo de recuperarse, pero dependerá siempre de los activos.

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