La pandemia acelera el riesgo de sobrecalentamiento residencial

Aumenta el ruido de fondo de una nueva burbuja en el mercado inmobiliario global. Al contrario de lo que se podía pensar con la irrupción de la pandemia, los precios del mercado internacional han seguido creciendo, incluso por encima de las previsiones prepandemia.

Los bajos tipos de interés, los paquetes de estímulos fiscales, diversos retrasos en la entrada al mercado de nueva oferta (rotura del supply chain) y el ahorro forzoso que acumularon los hogares durante el auge de la pandemia, debido a las medidas de confinamiento de la población y a las restricciones a determinadas actividades, se apuntan como factores clave para explicar este crecimiento sostenido del precio.

Así lo recoge el estudio El impacto de la pandemia en los mercados de la vivienda internacionales: ¿hay riesgo de sobrecalentamiento? elaborado por CaixaBank Research, que advierte que el foco se centra en los países que ya venían acumulando riesgos de sobrecalentamiento y, con la irrupción de la pandemia, han acelerado este proceso.

De hecho, un reciente estudio del Banco de Pagos Internacionales concluye que, desde el inicio de la pandemia, los precios de la vivienda han aumentado más de lo que implicaría la evolución de los factores fundamentales, como son el coste de los préstamos hipotecarios y la renta de las familias.

Los mayores riesgos de sobrecalentamiento se centran en países que ya venían acumulando una variación al alza de los precios desde antes de la pandemia, que esta ha acelerado

Indicadores de referencia, como el del Banco Central Europeo (BCE) o el Exuberance Indicator de la Fed de Dallas, advierten de un posible sobrecalentamiento en algunos mercados inmobiliarios internacionales. En Europa, Luxemburgo, con una variación del precio del 14,5% (+4,4% respecto 2020) aparece el primero en la lista de países con riesgo de padecer una burbuja inmobiliaria; Alemania (1,6%), Países Bajos (0,3%) y Bélgica (0,2%), con cierta distancia, le van a la zaga. Japón, aunque su variación sea negativa (-1,3%) Canadá (8,3%) y Estados Unidos (0,7%) destacan en el ámbito internacional.

Cómo se resalta en el estudio, aunque el contexto de políticas fiscales o el índice de crédito a hogares de baja calidad crediticia se parecen poco a los del año 2008, es evidente que existe un cierto temor por evitar una nueva burbuja global. De hecho, los principales Bancos Centrales ya se han puesto en alerta y algunos de ellos, cómo el de Nueva Zelanda, ya han empezado a aplicar herramientas macroprudenciales y se han planteado aplicar cambios en su política monetaria.

Una de las derivadas de este repunte es el aumento de la desigualdad. El informe sostiene que existe una creciente preocupación por el impacto de la política monetaria sobre ciertas capas de población, puesto que el incremento del precio estaría dificultando todavía más el acceso a la vivienda en propiedad por parte de jóvenes y trabajadores de ingresos bajos.