Orson Alcocer (DLA Piper): “La política de vivienda del Gobierno es puro artificio propagandístico”

“Puro artificio propagandístico”. Así describe Orson Alcocer, socio del bufete DLA Piper, la política de vivienda del Gobierno liderado por Pedro Sánchez. Según el directivo, la solución al aumento de precios pasa por incrementar el parque de viviendas y no limitar los precios. Por otro lado, asegura que la medida anunciada de gravar el beneficio no distribuido de las socimis es “populista” y que “el impacto real será nulo o muy limitado”.

Pregunta: Estamos llegando a final de un año en el que ha habido poca inversión inmobiliaria. ¿Podemos esperar un acelerón?

Respuesta: La segunda ola ha provocado un nuevo parón en la inversión. Había mucha esperanza de retomar operaciones y comenzar las perdidas del segundo trimestre con un cuarto trimestre muy activo. De todos modos, el mercado tiene ganas de cerrar operaciones antes de final de año. El segmento logístico continúa muy fuerte y hay una parte del sector de inversión en oficinas que continúa activa, especialmente en inmuebles de calidad. Además, habrá operaciones en hoteles ya que los grupos del sector necesitan hacer caja y quieren vender. Las buenas noticias en las vacunas y el hecho de conseguir doblegar la curva de contagios ayudarán a que la actividad sea importante en las próximas semanas.

P.: Los expertos explican que no hay oferta en el mercado a pesar de que la demanda está activa. ¿Cuándo se activará la oferta?

R.: Está en modo wait and see. Es un tema de fijación de precios, ya que la pandemia ha provocado que nadie pueda saber en qué nivel están los precios de mercado actualmente. Además, hay incertidumbre y te puedes encontrar, por ejemplo, que, si compraste un hotel antes del verano pensando en que podrías aprovechar la campaña de otoño, el plan de inversión no te haya funcionado. No es lo mismo que el mercado se reactive en Navidades, en Semana Santa o en verano. Los compradores se quejan de que no ha habido un ajuste real de precios y estamos en una situación en la que se tienen que adaptar.

P.: ¿Llegará esta adaptación?

R.: Dependerá del sector. En logística van a seguir subiendo los precios porque la demanda es muy fuerte y el sector se ha visto beneficiado por la pandemia. En hoteles habrá un ajuste a la baja; mientras que, en oficinas, los precios de los activos prime van a aguantar pero los inmuebles de menos calidad se van a tener que reajustar a la baja. Al final, algo tan disruptivo como la pandemia tiene que provocar ajustes. Habrá un cambio de paradigma en el mercado inmobiliario tras el coronavirus.

“Los compradores se quejan de que no ha habido un ajuste real de precios”

P.: ¿España ha perdido atractivo a ojos de la inversión internacional?

R.: No. España continúa siendo un país muy atractivo para invertir. En logística hay mucho que desarrollar porque el parque es antiguo y hay mucho margen de trabajo. El sector turístico tiene margen a pesar del coronavirus y los inversores se sienten muy cómodos. España no ha perdido atractivo y sigue teniendo los mismos fundamentales que antes de la pandemia.

P.: ¿La inversión se concentrará aún más en los mercados de Madrid y Barcelona?

R.: La primera reacción de la inversión puede ser contraerse en mercados más seguros y conocidos y que las ciudades secundarias se dejen de lado hasta más adelante. De todos modos, depende del foco de cada inversor, porque hay oportunidades de inversión en mercados secundarios.

P.: ¿Las restricciones a los viajes favorecen los acuerdos de empresas extranjeras con actores locales para invertir en España?

R.: La parte buena de la crisis de 2008 es que el mercado inmobiliario español cuenta en la actualidad con un equipo local mucho más profesional que entonces. Muchas empresas se convirtieron en consultores de inversión. Esto facilita que el inversor extranjero pueda invertir en España de la mano de profesionales locales, porque la mayoría tienen información muy completa del mercado.

“Podemos lleva diciendo que va a gravar a las socimis desde hace tiempo y cumple esta promesa con un gravamen que no lleva a nada”

P.: ¿La recuperación se puede ver lastrada por los continuos cambios legislativos en el sector?

R.: Es un punto importante. La lamentable política de vivienda que se está llevando a cabo está frenando la inversión en residencial, tanto en carteras como en nuevas promociones. La política de vivienda del Gobierno es un puro artificio propagandístico. La bandera que se está haciendo de estas políticas va en contra de la gente que busca vivienda de alquiler. Lo que tienes que hacer es ampliar el parqué de viviendas en alquiler y los continuos cambios van en contra de esto. Es un error de concepto. Se debe mejorar la oferta, algo que se puede hacer de muchas maneras. Lo único que consigues con las limitaciones de precios es que haya vivienda que salga del mercado y esto provoque un incremento de precios. En lo demás, España es un país legislativamente atractivo porque ofrece seguridad jurídica incluso en urbanismo.

P.: ¿Coincide en que el anuncio de gravar con un 15% los beneficios no distribuidos de las socimis es más efectista que efectiva?

R.: Totalmente. Podemos lleva diciendo que va a gravar a las socimis desde hace tiempo y cumple esta promesa con un gravamen que no lleva a nada, pero le permite decir que pone impuestos a los grandes tenedores. El sector se temía un impacto muy duro pero la medida es populista y el impacto real será nulo o muy limitado.

P.: ¿Aun así, puede alejar a la inversión internacional?

R.: No. Es un elemento que integrar en el análisis. Las socimis son elementos complicados y se añade otro, pero esto no va a asustar al inversor. Los que sí que lo podría provocar es un mensaje continuo de que se persigue a los fondos de inversión o a los grandes tenedores. Es una campaña de publicidad política desacertada.