Vanessa Gevers: “Los grandes inversores han pausado sus estrategias”

Vanessa Gevers, directora de inversión de la consultora RPE Capital Markets, explica que los grandes inversores están redefiniendo sus estrategias en el actual contexto económico y de aumentos de tipos de interés. “Aún no tenemos la certeza de cuántas alzas más se producirán”, señala Gevers, que pronostica que a mediados del año que viene podría llegar la primera disminución de los tipos de interés en la eurozona.

Pregunta: ¿Qué análisis general de mercado hacen desde RPE Capital Markets?

Respuesta: El mercado está en fase de redefinición por parte de los inversores a través de dos vías. Por un lado, de acuerdo a los criterios de sostenibilidad y de la Agenda 20/30, que será de obligado cumplimiento en los próximos años. Por otro, en relación a la incertidumbre económica que se ha generado tras casi un año de aumento de los tipos de interés. Desde marzo, los inversores ya tienen más claro la tipología de activos viables y los que actualmente no lo son y, básicamente, lo son aquellos que presentan rentabilidades que superan los costes de financiación.

P.: ¿Y cuáles son esos activos?

R.: La logística, los centros de datos, las residencias de estudiantes, el senior living, el life science y también activos sanitarios, como los hospitales.

P.: ¿Uno activos se están ajustando más rápidamente que otros?

R.: Bueno, algunos activos presentaban ya unas rentabilidades más altas que otros y, con un pequeño ajuste, pues ya ofrecen una rentabilidad más o menos atractiva en el actual contexto económico. Otros, aunque son también de gran interés para los inversores, presentaban unas yields tan ajustadas que ahora no tienen viabilidad, como es el caso del residencial en alquiler.

“Los activos viables son actualmente son aquellos que presentan rentabilidades que superan los costes de financiación”

P.: ¿La logística es un ejemplo de ajuste rápido que permite mantener la actividad?

R.: Sí, el ajuste ha sido de cien puntos básicos, más o menos, es decir, la yield ha pasado del 4% al 5% en activos prime. No obstante, se trata de un segmento con una demanda fuerte, con estimaciones de revisión al alza de las rentas.

P.: ¿Por qué no se están dando esos ajustes en residencial o en oficinas?

R.: El residencial en alquiler en España es un mercado reciente y con pocos activos todavía. Ni el coste del suelo ni el de los materiales para la construcción se han ajustado y, actualmente, en muchos proyectos no resulta viable iniciar las obras. Ante esto, muchos inversores apuestan por otros productos living, que sí que presentan unas rentabilidades más elevadas.

P.: ¿Y en el caso de las oficinas?

R.: En las oficinas al final si el propietario no tiene necesidad de vender, pues no vende y, entonces, ignoramos la magnitud del ajuste. Y esto es un poco lo que está pasando. También en las oficinas estamos redefiniendo el producto después de la pandemia y el mercado se ha dividido entre el centro de la ciudad y las zonas secundarias y periféricas. Al final, no ha habido ajustes porque no ha habido transacciones, pero tenemos claro que en la periferia tiene poco sentido promover un edificio de oficinas al actual nivel de rentas.  

“En áreas periféricas tiene poco sentido promover oficinas al actual nivel de las rentas”

P.: De todas formas y a nivel general, ¿apenas hay operaciones de inversión de un volumen destacado?

R.: Actualmente, casi todas las operaciones de inversiones se sitúan por debajo de los 30 millones de euros, porque todas se hacen a pulmón, es decir, sin deuda. Los inversores institucionales están en fase de redefinición de sus inversiones y quienes ahora están activos son los patrimonios privados, las aseguradoras locales o las socimis, que mueven volúmenes más bajos. Hay interés y el dinero está ahí, pero los grandes inversores paneuropeos han pausado sus estrategias.

P.: Un mercado de inversión como el actual, ¿cuánto tiempo cree que se alargará?

R.: Bueno, hay activos que sí están funcionando. De hecho hay interés inversor y los análisis de transacciones se siguen realizando, aunque es cierto que cuesta materializarlas. Llevamos así, más o menos, desde el último trimestre del año pasado y las estimaciones señalan que la Reserva Federal de Estados Unidos podría empezar a bajar los tipos de interés a principios del año que viene. Teniendo en cuenta que en Europa tenemos un decalaje de seis meses con Estados Unidos, aquí el BCE no empezará a bajar los tipos de interés hasta, como mínimo, finales del segundo trimestre de 2024. Pero lo importante no es cuando el BCE empiece a bajar los tipos de interés, sino cuando cese la incertidumbre. Esa es la clave, porque ahora no tenemos la certeza de cuántas subidas de tipos de interés más se producirán y de si las estimaciones que manejamos son las verdaderamente correctas.