José María Álvarez (AEO): “Las oficinas aportan valores importantes a unas empresas que deben ganar dinero”

La Asociación Española de Oficinas (AEO) agrupo a más de 150 empresas e instituciones vinculadas a la gestión del patrimonio inmobiliario, especialmente enfocado a las oficinas y centros de trabajo. José María Álvarez, que preside la asociación desde 2013, considera que la pandemia ha disparado el teletrabajo, una tendencia que ya estaba en crecimiento antes, aunque destaca que los valores que una empresa transmite a sus empleados a través del contacto regular en una oficina es necesario para el buen desempeño de ésta.

Pregunta: El auge del teletrabajo está impactando en la oficina, que se encuentra en el centro de cambios sociales importante. ¿Qué piensa de esta transformación?

Respuesta: El mercado de las oficinas en España está sujetos a problemas externos, como es la actual crisis económica, que reduce la demanda de espacio. También encontramos los problemas derivados de la pandemia, que aceleraron un cambio cultural en la sociedad que, amparado por la tecnología, facilita el teletrabajo. La última EPA, del cuarto trimestre del 2022, recoge que un 6% de los trabajadores teletrabaja, entendido como que más de la mitad de su tiempo laboral lo pasa fuera de las oficinas de su empresa. Antes de la pandemia, esta cifra no llegaba al 2%.

P.: No quiero generalizar, pero parece que el trabajador opta, como mínimo, por un modelo híbrido.

R.: La gente encuentra ventajas con el teletrabajo, con el ahorro de tiempo de desplazamiento y mayores facilidades para conciliar con su vida familiar y persona. Pero me gustaría hacer unas reflexiones. El espacio físico de una oficina se ha demostrado que es necesario para compartir valores, desarrollar una identidad corporativa, generar una comunicación informal… También existe el peligro de desregularizar situaciones laborales, porque con el teletrabajo no es necesario estar a las afueras de Madrid o Barcelona para colaborar con cualquier empresa. Es decir, el teletrabajo aporta flexibilidad, que ha venido para quedarse, pero las oficinas también aportan valores importantes a unas empresas que deben obtener resultados positivos. El año pasado se produjo una caída de las horas trabajadas y eso tiene que ver con la precarización del trabajo.

P.: ¿Cree que las oficinas se han convertido hoy en día en un activo estratégico para las empresas?

R.: Las personas aportan un valor a las empresas, un valor que es muy difícil que lo aporten fuera de la empresa. El hombre es un ser social: una cosa es flexibilizar nuestra presencia en las oficinas y buscar modelos híbridos y otra que no valoremos lo que supone una forma fácil de relacionarlos con los compañeros.

P.: La inversión en oficinas también ha perdido peso. ¿La oficina ha dejado de ser el activo estrella de la inversión inmobiliaria?

R.: A escala mundial la oficina sigue siendo un activo fundamental en las carteras de los inversores. En España, en los últimos años, sale una media anual de transacciones por 2.300 millones de euros y es una cifra muy estable que se repite ejercicio tras ejercicio, excepto en 2019 que se disparó. En todo caso, también hay que tener en cuenta que han aparecido nuevos activos, que ayudan a diversificar carteras y que han provocado que la oficina pierde cinco puntos de peso relativo. Hace cinco años, el peso de las oficinas en una cartera se situaba entre el 21% y el 22% del valor total y ahora ha descendido a un 16%.

“La industria de la oficina española necesita más transparencia en el actual mercado global”

P.: La oficina es uno de los grandes activos de inversión, pero ¿no cree que le falta transparencia al mercado español de oficinas?

R.: Yo soy absolutamente optimista en cuanto al futuro de la industria de la oficina siempre que se den tres condiciones: producto, profesionalidad y transparencia. Es decir, tenemos retos de calidad y profesionalidad obvios, seguimos con modelos de comercialización obsoletos y, en cuanto a transparencia, Madrid y Barcelona ocupan un lugar poco privilegiado. En un mundo global, la atracción de las inversiones pasa por la seguridad jurídica, y también por la fiabilidad, veracidad y transparencia de la información. El compromiso de la AEO es potenciar y profundizar en esos cuatro puntos.

P.: Para acabar me gustaría preguntarle por los criterios ESG. ¿El sector de oficinas español se está adaptando bien a ellos?

R.: Las promotoras y los grupos patrimonialistas españoles están demostrando con hechos su compromiso con la sostenibilidad, la reducción de las emisiones, la eficiencia energética y, en definitiva, con los principios ESG. No obstante, no puedo decir lo mismo de las administraciones públicos, que creo que no están haciendo el esfuerzo adecuado y que, al fin y al cabo, la sostenibilidad es cosa de todos. Hoy en día, construir o reformar un edificio con normas exigentes de ESG incrementa los costes de construcción un mínimo del 8%. No estoy pidiendo subvenciones, pero nos encontramos ante una gran transformación que puede generar mucha riqueza y empleo para el país. Al final, lo que hecho en falta es un mayor compromiso de las administraciones públicas con su cartera y también con el esfuerzo que están haciendo los propietarios privados.