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Diario de información económica del sector inmobiliario

28 Septiembre 2022F11.58h

C

Oficinas

Por B. B.
23 Dic 2021
F04.58h

Ignacio Sobrino (JLL): "La demanda de oficinas se ha reducido un 15%"

Ignacio Sobrino fue nombrado director de oficinas de JLL España en enero de 2020, pocas semanas antes del estallido de la pandemia. Con una trayectoria de más de veinte años, se ha encontrado con un subsector impactado muy directamente por la pandemia y que está en plena transformación. Desde su posición en la consultora, trabaja con grandes corporaciones en la transformación de sus espacios de trabajo, que han pasado de ser un lugar donde van los empleados al punto de encuentro de un colectivo formado por colaboradores, clientes y empleados.


Ignacio Sobrino

 

Ignacio Sobrino, director de oficinas de JLL España, considera que las oficinas atraviesan un proceso disruptivo que está transformando de manera profunda el subsector, que ve como la demanda ha descendido con fuerza por la incertidumbre económica y también por los nuevos hábitos de trabajo. “Calculamos que las demandas se han reducido de media entre un 15% y un 20%”, sostiene Sobrino. A pesar de la debilidad de la contratación, que no se espera que vuelva a niveles preCovid a corto plazo, el directivo destaca el valor refugio que supone para los inversores los edificios de oficina, sobre todo aquellos catalogados como prime. “Hay mucha liquidez y poco producto a la venta en el mercado, lo que está reduciendo las rentabilidades”, asegura.

 

Pregunta: ¿Qué cifras de contratación ha cosechado el mercado de oficinas en las plazas de Madrid y Barcelona durante el ejercicio 2021?

Respuesta: Son cifras aún preliminares. Pero calculamos que los mercados han cerrado con una contratación de alrededor de 660.000 metros cuadrados. De esta cifra, el 60% corresponde a Madrid y el 40% restante proviene del mercado de Barcelona. Evidentemente nos movemos aún en niveles por debajo de la época pre-Covid, pero las empresas ya tienen algo más de visibilidad y están ejecutando sus estrategias sobre sus activos de oficinas a medio y largo plazo. Para poner estos 660.000 metros cuadrados en contexto, apuntar que en 2019, antes del estallido de la pandemia, se contrataron 900.000 metros cuadrados entre las dos ciudades y el año pasado la contratación se elevó a 540.000 metros cuadrados. Por tanto, algo hemos avanzado y, además, el tercer trimestre, que es el último periodo con datos completos, fue bueno tanto en Madrid como en Barcelona.

 

P.: ¿Qué previsiones tienen para los próximos trimestres? ¿El ejercicio 2022 será mejor en el campo de la contratación que el 2021?

 R.: Nuestros análisis y nuestra visión de mercado nos permite ser optimistas en 2022 y, aunque no cerraremos aún en niveles preCovid, sí esperamos que sea un buen ejercicio con una contratación conjunta entre las dos grandes ciudades del mercado español de 900.000 metros cuadrados, de los que 500.000 metros cuadrados se cerraran en Madrid y 300.000 en Barcelona. A partir de aquí prevemos que la tasa de disponibilidad y las rentas se estabilicen después de la evolución negativa que han tenido estos dos últimos años, lo que dará una mayor estabilidad al mercado. De hecho, en 2021, los alquileres ya han repuntado un 1% y se han situado en 36,5 euros por metro cuadrado y mes en Madrid y 27 euros por metros cuadrado y mes en Barcelona. En general, y con el estallido de la pandemia, las rentas cayeron 50 puntos básicos que ya hemos recuperado en ambos mercados.

 

 

P.: A pesar de todo, la ocupación en zonas secundarias y periferia es elevada, sobre todo en Madrid…

R.: Si nos remontamos a 2019, encontramos un mercado con una elevada contratación que llevó, en el caso de Madrid, la tasa de disponibilidad del 10% al 8%. En un mercado en expansión, los inquilinos se desplazaban a zonas secundarias en busca de activos nuevos, de calidad y con los famosos criterios ESG, además de atractivos niveles de renta. Ahora, esta fuerte demanda de espacios no la tenemos y la tasa de disponibilidad ha aumentado algo, pero sobre todo en periferia, hasta el 18%, porque en el resto de las áreas cuenta con unos niveles aceptables, del 7% en el caso del distrito central de negocios y 3% en zonas secundarias. En Barcelona se repite el guion, con una media del 8,15%, que disminuye al 7,9% para el distrito central de negocios y baja al 4,27% en áreas secundarias, donde se encuentra el distrito 22@, para repuntar hasta el 10% en los nuevos distritos de negocios.

 

P.: ¿Pero recuperar la zona satélite o periferia de Madrid será difícil?

R.: Evidentemente, si la demanda no es fuerte costará más, pero esto afecta en general a todos los activos que no estén actualizados y que no cumplen, por ejemplo, los criterios de sostenibilidad que están demandando actualmente los inquilinos. El ejercicio 2021 ha sido el ejercicio de la reactivación de la demanda, pero es cierto que todavía no estamos a niveles pre-Covid. Los sectores más fuertes en contratación son el tecnológico, las firmas de servicios profesionales, como los despachos de abogados, o la enseñanza.

 

 

P.: De todas formas, el concepto de oficina ha cambiado o, como mínimo, está en un proceso de transformación…

 R.: Claro, porque ahora las compañías usan sus edificios de forma más eficiente y les piden que sean capaces de retener talento. Es decir, están empezando a evaluar sus activos de oficinas por la capacidad que tienen para generar experiencias. La localización prime continúa siendo, evidentemente, importante, pero con una tasa de disponibilidad del 8% hay muy poco espacio disponible y, además, en la mayoría de los casos es obsoleto. Que falta espacio de calidad lo vemos, básicamente, en los elevados prealquileres que se están cerrando estos dos últimos años, algo que sucede principalmente en Barcelona. Allí, los prealquileres han representado en 2020 y 2021 el 25% del total de la contratación, cuando la media histórica del periodo 2015-2020 ha sido del 12%.

 

P.: Y las corporaciones están demandando espacios más reducidos…

R.: Bueno, pasa un poco de todo. Hay sectores que reducen espacio y otros que lo aumentan. Las oficinas del futuro no van a ser como hasta ahora, porque en un mundo que tiende a la digitalización las compañías van a ofrecer a sus empleados trabajar en remoto, al menos una parte. Las oficinas van a ser un salario emocional para los trabajadores y, como decía, una herramienta para atraer talento. Tendrán una menor densidad y ofrecerán espacios amplios, con terrazas y servicios de valor añadido, como cafetería, por ejemplo. Con la llegada de la pandemia, las compañías han reevaluado su estrategia en este campo y ahora empiezan a afrontar este reto que tienen por delante. Las oficinas no van a ser ya el lugar donde los empleados acaben yendo, sino que van a tener un papel en si mismo y, el más claro, es el de punto de encuentro entre los equipos, los clientes y los proveedores.

 

 

P.: ¿Pero las empresas están reduciendo, en líneas generales, los metros cuadrados contratados?

R.: Se está reduciendo algo la huella, pero es por la transformación de la que estoy hablando y que dará lugar también a espacios más flexibles, que es al final lo que te piden los clientes. En líneas generales, desde JLL calculamos que las demandas se están reduciendo entre un 15% y un 20% respecto a niveles preCovid. Entonces, las grandes inmobiliarias no van a tener más remedio que adaptar parte de sus espacios a oficinas flexibles, que estarán más o menos ocupadas en función de la demanda y el momento que atraviese la economía.

 

P.: Las oficinas han perdido peso en las carteras de los inversores. ¿Ya no son el activo de moda?

R.: Subsectores como el living o la logística están ahora en boca de todos y es cierto que los inversores los están introduciendo en sus carteras, pero esto no significa que las oficinas hayan desaparecido de las carteras de los inversores. De hecho, el interés inversor por las oficinas continúa siendo muy fuerte y si los inversores están adquiriendo otros productos en parte lo hacen para diversificar pero también ante la ausencia de activos de oficinas donde colocar su dinero.

 

 

P.: ¿Cómo funcionó en 2021 el mercado de inversión? ¿Qué espera de 2022?

R.: Tenemos también cifras preliminares, que recogen un volumen de inversión en Madrid y Barcelona de 2.400 millones de euros, de los que 1.600 millones corresponden a Barcelona y 800 millones de Madrid. El distrito 22@ ha sido durante 2021 el claro protagonista del mercado inversión y en esa zona se han dado todo tipo de operaciones, desde inversión de suelo, compra de productos llave en mano o adquisición de activos core. En Madrid la falta de producto de calidad a la venta ha impedido conseguir mayores cifras de inversión, porque liquidez y demanda por parte de los fondos no falta. Las previsiones para 2020 apuntan a un volumen de inversión de 2.500 millones de euros y creemos que Madrid tendrá algo más de protagonismo. De hecho, tenemos en nuestro pipeline operaciones en marcha por valor de 650 millones de euros en Madrid, que se cerrarán en el primer semestre de 2022. En Barcelona, este cálculo nos da como resultado transacciones por 900 millones.

 

P.: ¿Cuál es el perfil del inversor y dónde se situaron las yields a lo largo de 2021?

R.: En Madrid, el perfil core y core plus son los más habituales, con contratos a largo plazo. En cambio, en Barcelona se están dando todo tipo de operaciones, desde core hasta value add. Entre los inversores, los más activos son los grandes fondos internacionales, que han copado el 70% del volumen total, seguido de los institucionales (14%), las socimis (2%) y los inversores privados (2%). La elevada liquidez que hay en el mercado está presionando las rentabilidades que nosotros consideramos que se han reducido diez puntos básicos y, en el caso de las oficinas core de Madrid, han pasado del 3,35% al 3,25% en que cerrarán el año. Algo similar ha sucedido en Barcelona, donde las yields han pasado del 3,6% al 3,5% y, en el caso del 22@, están rozando el 4%. En líneas generales, hay mucha presión del dinero y poco producto, lo que reduce las rentabilidades.

 

P.: ¿Cuál es la situación de otros mercados, como Málaga y Valencia, que parece que tuvieron un buen comportamiento en 2021?

R.: La pandemia y el nuevo contexto está arrastrando a las compañías a abrir oficinas lejos de grandes núcleos urbanos y, por ejemplo, zonas costeras como Valencia y Málaga, que están bien comunicadas y atraen a potenciales empleados, se están beneficiando de esta tendencia. También ayuda a este crecimiento el auge del teletrabajo, que posibilita trabajar en remoto desde cualquier lugar. De hecho, lo que vamos a ver en los próximos trimestres es un fuerte crecimiento de la oferta de oficinas flexibles en ciudades como Oviedo, Zaragoza, Santander o Bilbao.

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