Morosidad al 23% y caída de la demanda del 40%: primer golpe del Covid-19 a las oficinas

El impacto del Covid-19 en el mercado español de oficinas empieza a desvelarse con cifras de alarma, aunque con una perspectiva no catastrófica de cara a los próximos trimestres. Aumento de la morosidad hasta el 23% y caída de la demanda con cifras superiores al 40% son algunos de los efectos inmediatos de la crisis, que golpea no obstante al sector en un momento de estabilidad y equilibrio, en una posición mucho más “sana” que en el arranque de la crisis financiera internacional de 2008.

Son los principales elementos de la situación en el mercado español de oficinas que han descrito esta mañana los directivos del sector en la consultora Savills Aguirre Newman a través de un encuentro virtual liderado por Hipólito Sánchez, responsable de oficinas de la compañía.

La demanda ha sido “la variable más afectada” en el mercado madrileño con sólo 110.000 metros cuadrados de contratación, un 44% menos que en el mismo trimestre de 2019 y un 27% menos que la media la media del mismo periodo de los últimos cinco años, apuntó Ángel Estebaranz, director nacional de oficinas. “La contratación del primer trimestre de 2019 fue especialmente buena, con dos operaciones clave”, prosiguió Estebaranz, que pronosticó un desempeño “muy pésimo” de la demanda en el segundo trimestre.

La nueva oferta en 2020 y 2021, con un total de 380.000 metros cuadrados, está “muy controlada” y, además, la desocupación es baja, del 8,4% de media en la capital y niveles del 2,5% en la zona prime y el 4,4% en CBD. Sin entrar en detalles, sí apuntó no obstante que “tanto ocupación como rentas se van a ver afectados”.

La desocupación se sitúa en sólo el 8,4% en Madrid y el 4,15% en Barcelona

Desde el punto de vista de la demanda, “las empresas han paralizado sus búsquedas y han aplazado la toma de decisiones, pero a medida que vayamos desescalando la demanda se reactivará poco a poco”, sintetizó por su parte Ana Zavala, directora general de oficinas de Savills Aguirre Newman.

“Los últimos cuatro o cinco años han sido buenísimos, con más de 600.000 metros cuadrados de contratación y las ventas subiendo de forma constante y controlada; partimos de bases muy buenas de mercado”, contextualizó Estebaranz.

Respecto al mercado de oficinas en Barcelona, la consultora apunta que la contratación se ha situado en 45.200 metros cuadrados en el primer trimestre, con una reducción del 36% en relación con el cuarto trimestre de 2019. “En comparación con el primer trimestre de 2019 la caída es mayor, porque fue inusualmente extraordinario”, dijo Natalia Montal, responsable de oficinas en Barcelona.

En 2020 se incorporarán al mercado unos 115.000 nuevos metros cuadrados de superficie de oficinas en Barcelona, de los que un 45% ya está prealquilado. En 2021 se incorporarán otros 225.000 metros, con un 20% prealquilado. En este sentido, Montal apuntó que se trata de cifras no alarmantes, atendiendo a que la tasa de disponibilidad en Barcelona se ha reducido hasta el 4,15%, con niveles de menos del 1,5% en CBD.

“Si en todo 2020 no se absorbiera ningún metro cuadrado más, la desocupación subiría al 4,8%, un valor todavía muy bajo, lo que nos permite afrontar 2021 con cierta fortaleza”, agregó la ejecutiva.

Inversión, sin parálisis

José María Revuelta, responsable del mercado de inversión de la consultora en Madrid, apuntó que la inversión en la capital se ha situado en el primer trimestre en 620 millones de euros, con un “pequeño descenso” respecto al mismo periodo de 2019.  De cerca de 2.000 millones de euros en negociación, “sólo el 15% se ha caído; el 40% está en hold y el 45% continúa con extensiones de plazos o análisis, e incluso alguna se ha cerrado”, desveló el ejecutivo.

Calor Bajo, director de capital markets del área de oficinas en Barcelona, dijo que en Barcelona las inversiones han aumentado un 14% interanual en el primer trimestre, hasta 175 millones de euros, gracias a “una inercia muy positiva que se ha visto reflejada en este primer trimestre”.

Sólo el 15% de las inversiones previstas en Madrid se han cancelado

“Estamos optimistas pero realistas”, prosiguió Bajo, que subrayó que esta crisis transitoria “nos coge en un momento muy bueno, sobre todo por el vacancy, de manera que hablando con los inversores lo que vemos es que si los fundamentales se mantienen más o menos estable tenderemos a recuperar el mercado de inversión”. “La liquidez es enorme y hay muy pocas alternativas de inversión”, apostilló.

Morosidad al alza

El aspecto más destacable de la prestación fue no obstante el comportamiento de los inquilinos que ya ocupan edificios gestionados por la consultora, cuya área de gestión de propiedades administra 500 contratos de arrendamiento en el país con más de dos millones de metros cuadrados de oficinas.

Mamen Fernández, responsable del área, señaló que los inquilinos “están siendo muy prudentes, con un 30% de solicitudes de ayuda” a los propietarios a raíz del estado de alarma y la parálisis económica. En un 50%, de los casos, los propietarios han respondido con “declinaciones”, y, en el resto, “en su mayoría con aplazamientos de renta en tres, seis y doce meses”, explicó la ejecutiva.

Lo que sí ha aumentado con claridad es la morosidad, situada “en torno al 23%”, apuntó Fernández, quien señaló que es una cifra “conciliada todavía en premura”. “En zona prime la respuesta de los inquilinos es muy prudente y en otras zonas más periféricas hemos tenido otro tipo de problemas”, prosiguió.

En esta coyuntura de mayor inestabilidad para las empresas, los espacios de trabajo flexible se han visto particularmente afectados por la caída de la demanda. “Se ha visto una salida en muy corto plazo de tiempo, pero también serán los primeros en el retorno”, opinó Zavala. “Las empresas corporativas están pensando en planes de contingencia para sus equipos y los espacios flexibles son una buena solución para minimizar riesgos de contagio”, desarrolló.