La subida media de la vivienda registra el 13,5% en 2025 con nuevos niveles máximos

Radiografia de precios de la vivienda. Comprar una vivienda en las denominadas zonas prime se está volviendo algo más que complicado como consecuencia del incremento de precios que vienen registrando este tipo de activos en las principales localidades del país, lo que está obligando a los compradores a realizar un fuerte desembolso económico, sin que aún se logre atisbar hasta cuando esta tendencia alcista dejará de ser una realidad.

Pero si esta tendencia es la norma en aquellas zonas más demandadas de las grandes ciudades, sucede lo mismo en aquellas zonas que habitualmente se han denominado más asequibles, donde igualmente la escalada de precios ha sido destacada, según se desprende del último informe publicado por Grupo Tecnitasa, sociedad de valoración, consultoría y sostenibilidad. Sin embargo, y pese a esta tendencia generalizada aún es posible encontrar ubicaciones donde los precios se han reducido, convirtiéndose en la excepción de esta tendencia alcista generalizada.

La subida media que se refleja en este estudio referido a 2025 es considerablemente superior a la de la edición pasada, al situarse en el 13,50%, frente al 5,95% anterior. Si estos datos medios se trasladan a zonas concretas, podemos ver la verdadera dimensión del aumento de precios. En el caso concreto de Madrid, podemos encontrar como los precios en el eje del Paseo de Recoletos han pasado de 19.000 a 20.500 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 7,89%. Puente Romano en Marbella donde han pasado de 15.000 a 17.150 euros por metro cuadrado o Nou Llevant (Palma), con una subida de 16.000 a 17.000 euros por metro cuadrado. Dentro de estas selectas localizaciones puede incluirse el Paseo de Gracia en Barcelona que, aunque tiene una subida similar a Madrid (7,7%), parte de un importe relativamente inferior, aunque nada despreciable, de 10.120 a 10.900 euros por metro cuadrado.

En Madrid podemos encontrar como los precios en el eje del Paseo de Recoletos han pasado de 19.000 a 20.500 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 7,89%

Si estas cuatro ciudades son las de mayores precios, a continuación, se sitúan otro número de localidades donde los precios que se ofrecen únicamente pueden asumirlos aquellos potenciales compradores con un nivel de renta relativamente elevado. Así, con cerca de 10.000 euros el metro cuadrado están tanto San Sebastián (Avenida Libertad, Plaza Guipúzcoa y Paseo de Miraconcha), con precios de 9.617 euros por metro cuadrado y una subida del 8% interanual; y Málaga capital (Torre del Rio/La Térmica), cuyos precios ya se sitúan en los 9.500 euros. En Bilbao (Abandoibarra y Plaza de Euskadi) con 7.800 euros por metro cuadrado y una subida del 4,70%.

A estas localidades del País Vasco se suman dos nuevas ubicaciones que se incorporan al grupo de ciudades con importes por encima de los 6.000 euros el metro cuadrado. Se trata de Las Palmas de Gran Canaria (Las Canteras en primera línea), que ha pasado de 5.500 a 6.500 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 18%, y la capital andaluza, Sevilla (zona Catedral), que incrementa precios de 5.000 a 6.000 euros su metro cuadrado.

Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa, menciona que “se ha detectado con claridad menor oferta que en años anteriores, con la consiguiente alza de precios y el desplazamiento de la demanda a otras zonas. En algunas ciudades los precios más asequibles prácticamente no se ofertan en el mercado, o lo hacen por muy pocos días, y son vendidos de forma casi inmediata o incluso directa”.

Pero si el estudio destaca por un lado los precios más elevados, en el otro lado de la balanza se sitúan aquellos niveles que resultan más asequibles para los compradores. Ya no se pueden encontrar en las capitales y grandes localidades de provincias españolas precios por debajo de los 500 euros por metro cuadrado. La edición del año pasado referida a 2024, reflejaba a Talavera de la Reina (Toledo) como la localidad más asequible del estudio en la zona de El Pilar y La Estación. Ahora ese lugar lo ocupa Ponferrada (León), que incrementa un 8,3% sus precios, pasando de 480 a 520 euros por metro cuadrado en La Placa, Dehesa, Columbrianos o Salas.

Ya no se pueden encontrar en las capitales y grandes localidades de provincias españolas precios por debajo de los 500 euros por metro cuadrado

Otras ciudades con precios bajos (hasta los 600 euros por metro cuadrado) se sitúan en Jaén, con un precio mínimo de 560 euros por metro cuadrado en San Felipe y La Magdalena, que incluso cae de precio desde los 575 euros (-2,6%) del año anterior. Murcia en el Barrio de La Paz y La Fama, con importes de 575 euros por metro cuadrado y una subida del 6,5%; Elche en el Barrio de Carrús con 598 euros (+17,5%); o Cáceres en Aldea Moret, con una mínima subida de 10 euros, de 590 a 600 euros por metro cuadrado.

Aunque raras, las caídas de precios existen, pese a cómo está el mercado de vivienda. Según este trabajo de Tecnitasa esto sucede en tres ubicaciones, si bien se trata de precios más asequibles y de zonas más económicas. A la mencionada Jaén (-2,6%) hay que unir Reus (Tarragona), con una pequeña caída de 1,32% y finalmente Orense, con un descenso cercano al 3,5% que, unido a la caída del 2% del anterior trabajo, acumula una reducción relevante de 5,5 puntos porcentuales en la zona de Vinteún y Santa Teresita, donde se pueden adquirir viviendas a 1.050 euros por metro cuadrado.

También se pueden destacar las zonas donde no hay subida de precio y el metro cuadrado se mantiene invariable al mismo importe que en 2024. Esto ocurre no solo en los precios mínimos, como es el caso de Lleida y Almería, sino especialmente en precios máximos, como sucede en Barakaldo (Vizcaya) a 5.300 euros por metro cuadrado en el Paseo de los Fueros; Megapark y Bec, en Palencia a 4.000 euros por metro cuadrado en Mayor Principal, Paseo del Salón, La Cestilla o Modesto Lafuente o en Segovia a 2.800 euros por metro cuadrado en la Plaza Mayor.

Según José María Basañez, presidente de Grupo Tecnitasa, “El precio de la vivienda en 2025 ha subido en general notablemente en todas las principales ciudades de España, tanto en las zonas más caras como en las más asequibles”, para concluir que “el mercado residencial no evoluciona de forma homogénea, y en aquellas ciudades donde la demanda es más débil, los precios tienden a estabilizarse o incluso a registrar ligeras correcciones a la baja”.

El informe revela que la mayoría de los incrementos de precios máximos se sitúan en una horquilla entre el 5% y el 10% de subida

El informe de Grupo Tecnitasa revela que la mayoría de los incrementos de precios máximos se sitúan en una horquilla entre el 5% y el 10% de subida, pero sin embargo, una revisión un poco más exhaustiva demuestra que podemos encontrarnos con una serie de valores que llaman mucho la atención. Es el caso de localidades cercanas a Madrid como Fuenlabrada y Mostoles cuyos precios, seguramente por la alta demanda existente en la capital, hacen que muchos ciudadanos pongan sus miras en localidades del extrarradio a la hora de buscar vivienda, lo que provoca una clara subida de precios a doble digito en los precios más caros de esas ciudades, pero que rondan el 50% de incremento en sus precios más económicos que alcanzan ya los 2.000 euros por metro cuadrado en ambos casos.

Lo mismo sucede en Granada, con una subida cercana al 55%, en sus precios más asequibles en la Cartuja y El Caserío, que han pasado de 550 a 850 euros, aunque los precios máximos no se quedan atrás, con un incremento del 41% en la zona de Puerta Real y su entorno, alcanzando los 5.000 euros el metro cuadrado.

Otras subidas relevantes por encima del 30% se pueden encontrar en precios mínimos: Zamora (+37,7%) en Barrio Pinilla; Santiago de Compostela, un tercio más caras las viviendas del Polígono de Vite; Huelva (+33%), de 605 a más de 800 euros el metro cuadrado en la Barriada El Torrejón; o Torrent (Valencia), de 650 a 800 euros por metro cuadrado y Logroño capital, de 730 a 950 euros por metro cuadrado.