Residencial

Especial 2021: el año de las fusiones

El residencial levanta una pared contra el Covid

El sector se ha posicionado en 2021 como el segmento más en forma del real estate español. La demanda crece mientras se ahuyentan las voces que hablan de burbuja en una actividad que se ha convertido en uno de los grandes motores de la economía.

Abel Pujol

22 dic 2021 - 04:58

Dossier residencial

 

La inversión en el mercado inmobiliario español ya se acerca a las cifras prepandemia. Según datos de Cushman&Wakefield, en 2021 la inversión alcanzará 10.500 millones de euros en transacciones, un 33% más que en el ejercicio anterior, aunque un 10% menos que en 2019, cuando la cifra llegó a 11.670 millones de euros. 

 

Este efecto rebote en la inversión ha sido encabezado por el mercado residencial, que ha captado un 26% del total de inversión en transacciones del mercado nacional. España sigue la tendencia global, donde la inversión en multifamily ascendió a 129.000 millones de dólares en el primer semestre de 2021, un 20,5% más que en el mismo periodo de 2020 y un 6,9% más que en el primer semestre de 2019, según el informe Living: retos y claves de un sector en auge, elaborado po Cbre.

 

Por su parte, la inversión en el segmento living alcanzó 82.000 millones de euros en Europa en los últimos doce meses, siendo la segunda cifra más alta por tipo de activo, mientras que la primera fue oficinas con, 96.056 millones de euros.

 

En España, la inversión en residencial se situó en 2.800 millones de euros, siendo la inversión más alta por tipo de activo. La bonanza del subsector se repercute en todas las magnitudes, tanto en número de transacciones como en índice de precios y obra visada.

 

Las buenas perspectivas sólo se ven empañadas por los problemas que acumula el sector de la construcción, como la falta de mano de obra o el encarecimiento de las materias primas, que puede provocar un freno en las perspectivas de crecimiento del mercado residencial a corto y medio plazo.

 

Además, cabe destacar el contexto inflacionista que está atravesando la economía nacional, que ya asciende al 5,5%, y el hecho de que en ciertas zonas del país ya se está identificando un déficit de suelo finalista. 

 

 

La nueva legislación en materia de alquiler también puede trastocar los planes de los inversores, incluso en el sector de la vivienda de lujo, que ya ha dejado atrás el impacto de la pandemia y espera que el fin de las restricciones en el transporte internacional consolide el auge de la inversión extranjera, que ya ha vuelto a poner el foco en las grandes ciudades y los principales destinos vacacionales de España.

Compraventa al alza
En el acumulado del año hasta el décimo mes, la cifra total de transacciones sumaba ya 539.559 operaciones, una cantidad que supera con creces las 490.000 operaciones firmadas en todo 2020 y que rozaba, a falta de sumar los datos de noviembre y diciembre, las de 2018 y 2019, las más elevadas de los últimos diez años.

 

El precio medio de la compraventa de vivienda en España alcanzó 1.843 euros el metro cuadrado en el tercer trimestre de 2021, lo que supuso un incremento del 2% respecto al trimestre anterior, según los datos de la Estadística registral inmobiliaria elaborada por el Colegio de Registradores de España.

 

Según los resultados anualizados, que comprenden los datos de los tres primeros trimestres del año, para el conjunto del país el precio medio de la compraventa de vivienda se situó en 1.789 euros el metro cuadrado, lo que supone un incremento interanual del 1,1%, originado por el repunte de la vivienda nueva, que se incrementó un 2,4%, mientras que la vivienda usada registró una subida del 0,7%.

 

Durante el tercer trimestre las compraventas se dividieron en un 79,7% para pisos y un 20,3% para vivienda unifamiliar, siguiendo la estadística interanual.

Por comunidades autónomas, los precios medios en el tercer trimestre también fueron a la par de la tendencia del primer semestre.

 

Los mayores precios se localizaron en País Vaso, con 2.900 euros el metro cuadrado; Madrid, con 2.888 euros el metro cuadrado, Baleares, con 2.862 euros el metro cuadrado, y Cataluña, con 2.275 euros el metro cuadrado.

 

 

En sentido opuesto, los precios más bajos se registraron en Extremadura, con 749 euros el metro cuadrado, y Castilla-La Mancha, 843 euros por metro cuadrado, que son las dos únicas comunidades por debajo de los mil euros por metro cuadrado en todo el país.

 

De septiembre de 2020 al mismo mes de 2021, se inscribieron 534.386 compraventas de vivienda. Además, la compra de viviendas por parte de extranjeros continúa aumentando, después que como consecuencia de las restricciones en el tránsito internacional se frenara la inversión extranjera en residencial durante todo 2020 y principios de 2021.

 

En el tercer trimestre del año, la inversión foránea se incrementó un 10,8% intertrimestral. En términos absolutos, se registraron 16.100 compras, frente a las más de 13.600 operaciones inscritas en el segundo trimestre.

 

 

 

Los alemanes alcanzaron el mayor peso (10,4%), seguidos por británicos (9,9%), franceses (7,8%), marroquíes (6,5%), belgas (5,6%) y rumanos (5,3%).

 

Los resultados de compras por extranjeros por comunidades autónomas estuvieron encabezados por Baleares (34,3%), Canarias (23,6%), Comunidad Valenciana (19,7%), Región de Murcia (17,4%), Andalucía (11,4%) y Cataluña (11,0%).

 

Repunte de las expectativas
Parece que esta bonanza en la compraventa de vivienda va a continuar, al menos durante los próximos doce meses. Con el fin de las restricciones y la bolsa de ahorro generada durante la pandemia, el número de españoles que prevén comprar una nueva vivienda ha llegado a máximos históricos desde que hay registros, iniciados en 2011.

 

En concreto, un 9% de la población española afirma tener planes para comprar una vivienda durante el próximo año, según el índice de confianza del consumidor (ICC), elaborado por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS).

 

Por grupos de edad, el grupo de personas con edades comprendidas entre 25 a 44 años son las que más expectativas tienen: un 17% afirman que quieren adquirir una vivienda en 2022.  En lo que va de año, la intención de compra se mantiene en el 8,2%, marcando también el mayor registro de la serie histórica.

 

En enero de 2020, antes del estallido de la pandemia del Covid-19, el ICC relativo a la intención de compra para los próximos doce meses alcanzó el 9,1%, la mayor cifra de la serie hasta ese momento.

 

 

El impacto de la pandemia no se hizo notar en las expectativas de los consumidores, aunque en marzo de 2020 la cifra cayó hasta el 7%. La estadística fue recuperándose hasta cerrar 2020 en una media del 7,9% de consumidores con intención de adquirir una vivienda en 2021.

 

Precios y visados
Por lo que respecta al precio, el crecimiento anual acumulado en el tercer trimestre del año se situaba en el 4,2%, de acuerdo con los datos recientes proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

 

El avance es generalizado en toda España, aunque a dos velocidades. Así, las islas concentran los mayores repuntes en el precio de la vivienda. Canarias lidera el crecimiento, con un alza del 7%, seguida de Baleares, con un 6,8%.


País Vasco se encuentra al otro lado de la horquilla y, de hecho, es la única región donde los precios han caído en 2021, acumulando un descenso del 0,4%.

 

Los promotores también están acelerando al calor de las expectativas de crecimiento. De acuerdo con las últimas estadísticas de los Colegios de Arquitectos, la superficie visada para obra nueva ha pasado de 7,9 millones de metros cuadrados visados de enero a septiembre de 2019, datos sin la distorsión producida por el impacto de la pandemia, a 8,3 millones de este ejercicio.

 

Sólo en el tercer trimestre de 2021, se visaron 27.292 viviendas nuevas y 8.487 para rehabilitar, lo que supuso un aumento del 14,14% y del 14,61%, respectivamente, en relación al mismo periodo de 2019. En comparación con el tercer trimestre de 2020, el incremento de obra nueva fue del 26,2% y se disparó en el caso de la rehabilitación, donde casi se duplicó, con un alza del 49,6%, consolidando así una tendencia que ya se había observado en el primer semestre del año.

 

De forma desagregada, la superficie residencial visada para rehabilitación entre julio y septiembre experimentó un incremento del 52,57% respecto al mismo periodo de 2019, pasando de los 708.525 metros cuadrados que se visaron entonces a 1.081.007 metros en el tercer trimestre. Comparado con el tercer trimestre de 2020, el aumento fue del 74,43%.

¿Han cantado burbuja?
Esta inercia positiva en el mercado residencial también ha provocado que una gran pregunta empiece a planear sobre el sector: ¿hay una nueva burbuja inmobiliaria en ciernes? Según el informe El mercado inmobiliario post Covid-19. ¿Inversión rentable o nueva burbuja?, de Juan Carlos Higueras, publicado por EAE Business School, parece que no hay burbuja a la vista.

 

El informe, que utiliza datos del primer semestre de 2021, explica que durante los seis primeros meses del año aún no se habían recuperado los niveles de precio que había en el tercer trimestre de 2007, en plena burbuja inmobiliaria, cuando el índice del precio de la vivienda (IPV) alcanzaba un valor general de 151,7 frente al valor de 130,9 del segundo trimestre de 2021.

 

Sin embargo, desglosado por tipo de vivienda, en el caso de la nueva, el índice del segundo trimestre de 2021 era de 141,1, mientras que en el tercer trimestre de 2007 marcaba 132,5, casi diez puntos menos.

 

En el caso de la vivienda de segunda mano, aún destacaba un diferencial de cuarenta puntos, ya que el valor del IPV fue de 169,3 en el tercer trimestre de 2007 y 129,5 en el segundo trimestre de 2021.

 

Por otro lado, el estudio indicaba que el precio del alquiler se situaba, en 2015, en 7,5 euros por metro cuadrado al mes tras los años de crisis inmobiliaria.

 

Este precio fue subiendo hasta alcanzar el máximo de 11,1 euros por metro cuadrado, después sufrir una ligera corrección a la baja y mantenerse estable alrededor de 10,7 euros por metro cuadrado al mes durante 2021.

 

En la misma línea que el informe de EAE Business School, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) cree que España se encuentra lejos de cualquier perspectiva de formación de una nueva burbuja inmobiliaria.

 

Entre otras razones, como el bajo registro del número de visados o que en el contexto actual del país se identifica una demanda más solvente, la AEV justifica su posición destacando que el volumen de transacciones actual representa el 2% del parque de viviendas español, mientras que  en el boom acaecido entre 2004 y 2006 el nivel alcanzaba el 4%.

Demanda disparada
La demanda registrada durante los primeros seis meses del año ya superó los niveles prepandemia y el número de operaciones de vivienda podrían alcanzar las 630.000 a final de año.

 

Según los datos oficiales dados a conocer recientemente por el Consejo General del Notariado (CGN), en octubre se registraron casi 57.000 transacciones en España, un aumento anual del 14,4%.

 

En el acumulado de 2021 hasta el décimo mes, la cifra total suma 539.559 operaciones, una cantidad que supera con creces las 490.000 firmadas en todo 2020 y que roza, a falta de sumar los datos de noviembre y diciembre, las de 2018 y 2019, las de mayor volumen en los últimos diez años.

 

Esta tendencia al alza también ha repercutido en los precios. Según los últimos datos de Tinsa, el mercado residencial mostró en noviembre una tendencia alcista. El valor medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 1,2% en tasa mensual, según los datos de Tinsa, lo que dejaba la variación interanual del índice general en un 9,5%.

 

Las estadísticas reflejan que todas las zonas registraron elevadas variaciones, tanto en términos interanuales como acumulados desde marzo de 2020 y algo más moderados durante 2021, constatando una tendencia alcista por encima de los ritmos de 2019.

 

 

 

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La vivienda nueva y de segunda mano en la costa mediterránea es la que registró un mayor crecimiento a cierre de noviembre, con un alza interanual del 13,4%, seguido de las capitales y grandes ciudades (Madrid y Barcelona), que experimentaron un aumento de precios del 10,9% en los últimos doce meses.

 

También las áreas metropolitanas se encarecieron por encima de la media, con un alza interanual del 9,9%. Finalmente, y por debajo de la media, aparecían las islas, con un incremento del 8,4%, y resto de municipios, con un aumento del 6,2%.

 

La demanda asociada a las nuevas necesidades de vivienda descubiertas por los usuarios durante el confinamiento se está viendo acompañada por un interés inversor, según explicaba Tinsa. En el último mes (noviembre versus octubre), la estadística reflejaba una tendencia alcista moderada del 1,2% en el índice general, con crecimientos máximos en el entorno del 2%.

El lujo, de lujo
El residencial premium ya ha dejado atrás el impacto de la pandemia e incluso supera las cifras de 2019. En el primer trimestre del año se realizaron 1.250 transacciones inmobiliarias en España de viviendas valoradas en más de 900.000 euros, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento.

 

Esta cifra representaba un incremento del 41,1% respecto al primer trimestre de 2020 y una subida del 31,2% comparado con los tres primeros meses de 2019, cuando se cifró en 886 y 953, respectivamente, el número de transacciones premium.

 

El índice Prime Global Cities elaborado por Knight Frank también reflejaba el buen comportamiento que estaba teniendo el sector inmobiliario residencial de lujo a nivel global durante el tercer trimestre de 2021.

 

En conjunto, las transacciones en residencial premium presentaron un incremento promedio del 9,5% respecto al mismo periodo de 2020, destacando ciudades como Miami, Seúl, Shanghái, Toronto, Moscú o San Francisco, con incrementos por encima del 20%.

 

Madrid se situaba en el puesto 34 del ránking de Knight Frank. Según la consultora, durante el tercer trimestre de 2021, las transacciones en el mercado prime madrileño aumentaron un 2% respecto al mismo periodo del año anterior.

 

En la misma línea, un informe reciente de la consultora Lucas Fox apuntaba que los datos del mercado prime español relativos al primer semestre mostraban una recuperación sostenida de las ventas inmobiliarias en comparación con los dos años anteriores a la pandemia.

 

Según Lucas Fox, en mayo de 2021 aumentaron un 8% las ventas respecto al mismo mes de 2019. En Madrid, la consultora informaba de un incremento de ventas en un 30% respecto a 2019 y en Málaga de un alza de un 5% comparado con el mismo periodo.

 

 

En cuanto a las ubicaciones con mayor demanda en Madrid y Barcelona, estas han continuado siendo las mismas que se han mantenido en los últimos años en el ránking de zonas más exclusivas de España.

 

En la capital catalana, los distritos más demandados fueron Zona Alta (Sarrià-Sant Gervasi y el barrio de Pedralbes), Eixample y Ciutat Vella. En la periferia, las zonas más apreciadas han sido los municipios de Sant Andreu de Llavaneres, Sant Vicenç de Montalt, así como Castelldefels, Sitges, Gavà y Sant Cugat.

 

En Madrid, centraron el interés de los clientes de más alto standing barrios tradicionales como Goya y Recoletos, en el distrito de Salamanca; Almagro, en Chamberí; Justicia, en el Centro, y el Viso, Nueva España e Hispanoamérica, en Chamartín.

 

Fuera de la almendra central, destacaron La Moraleja o municipios como Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Boadilla del Monte y Las Rozas.

 

En las ubicaciones más demandadas, tanto de primera como de segunda residencia, fuentes del sector apuntan que los precios se han mantenido estables a lo largo de 2021 y es previsible que comiencen a subir de forma paulatina durante el próximo ejercicio.

 

Aunque el perfil de comprador mayoritario en 2021 continuó siendo el nacional, en el segundo semestre del año y en paralelo a la relajación de las medidas relativas al transporte internacional de pasajeros, creció el número de compradores extranjeros de vivienda premium.

 

En cuanto al tipo de viviendas con mejor salida, la tendencia después del confinamiento ha virado hacia residencias con amplios espacios y zonas habilitadas para desarrollar el trabajo desde el propio hogar.

 

Otro factor cada vez más presente en la demanda creciente de residencias de lujo son los componentes en favor de la sostenibilidad y que incorporen herramientas domóticas.