El envejecimiento poblacional abre una oportunidad de inversión de 25.000 millones en España

Un sector llamado a liderar el real estate. El importante cambio demográfico que van a experimentar los principales países europeos que se traducirá en un importante envejecimiento poblacional, va a convertir al sector inmobiliario sanitario en la gran corriente que va a tirar de la inversión inmobiliaria, impulsada por sólidos factores macroeconómicos que contribuirán a reforzar su crecimiento. 

El envejecimiento acelerado que está viviendo el Viejo Continente y especialmente España viene provocando que el sector inmobiliario sanitario se haya convertido en una oportunidad “resiliente y de alto valor”, según explicó Felipe Pérez, Head de Praemia Reim España, durante su intervención en el  ‘Senior Living & Healthcare Real Estate Forum’ celebrado este martes en Madrid.

Según Pérez, el déficit estimado de camas en Europa para el año 2040 alcanzará la cifra de 1,6 millones, frente a los cerca de 4 millones actuales, por lo que será necesario inyectar una inversión en el sector que podría oscilar entre los 130.000 y los 200.000 millones de euros, para adaptar a este sector en las necesidades del momento. Unas necesidades estándares que el mercado coincide en fijarla en 50 camas asistenciales (hospitalarias y de residencias) por cada 1.000 personas mayores de 65 años, entendiéndose que, por debajo de este umbral, la oferta se considera insuficiente. España cuenta actualmente con una tasa de provisión de 41,4, lo que contrasta con 40,9 de Reino Unido o 21,2 de Italia, pero inferior al 45,6 de Francia y el 52,7 de Alemania.

El volumen de transacciones en el sector sanitario en España representa aproximadamente el 2,1% del volumen total en el real estate

 Solo España tendrá que hacer frente a una inversión potencial en el sector de entre 15.000 y 25.000 millones de euros para incrementar en un 55% el número de camas en residencias y pasar de 407.000 a 632.000. Francia es el país europeo que mayor inversión tendrá que llevar a cabo para cubrir sus necesidades futuras, ya que oscilarán entre los 35.000 y 55.000 millones de euros, con el objetivo de elevar sus camas residenciales un 53%, pasando de las 665.000 actuales a algo más de un millón de unidades.

La inversión necesaria en Alemania debería rondar entre los 30.000 y los 45.000 millones de euros para 2040, lo que supone un incremento de camas del 34%, con lo que se superarían las 1,33 millones de unidades frentea las 993.000 unidades. En Italia está inversión debería oscilar solo entre los 5.000 y 10.000 millones de euros para incrementar su número un 36% y alcanzar un total de 385.000 camas frente a las 283.000 actuales.

Este sector senior está llamada a ser un foco de atracción inversora a lo largo de los próximos años, tanto en España como a nivel europeo. Actualmente el volumen de transacciones en el sector sanitario en España representa aproximadamente el 2,1% del volumen total en el real estate en 2024, frente al 2,3% del conjunto de Europa. Se trataría de un porcentaje inferior al 2,4% registrado en Alemania, pero superior al 1,3% de Francia. Pese a tratarse de un mercado incipiente que representa menos del 3% de la inversión total en Europa, cuenta con una rápida entrada de capital institucional, ingresos indexados e inquilinos a largo plazo, con yield estabilizados en niveles máximos de los últimos cinco años.

Según explicó Felipe Pérez, los rendimientos prime “muestran signos de estabilización en niveles máximos”, lo que desde su punto de vista sugiere un precio de entrada atractivo. Por su parte el sector sanitario presenta primas de rendimiento superiores a las de otros sectores. Mientras que en la cabeza de la pirámide se sitúa el retail y los centros comerciales con unos rendimientos del 6,2% (cuarto trimestre de 2019-segundo trimestre de 2025), el segundo lugar lo ocupa el segmento healthcare y hospitales con el 5,7%, seguidos de hoteles con el 5,2%.

El segmento senior housing-nursing care se establece en el término medio con un rendimiento del 5,1%. Por el contrario, el segmento que actualmente cuenta con menores rendimientos es el residencial multifamiliar con una tasa del 3,8%, mientras que oficinas y residencias de estudiantes alcanzan en ambos casos el 4,5%, mientras que el logístico el 4,9%.