El drama de la compra de suelo en cooperativas: cuando la financiación llega demasiado tarde

En el ecosistema de las cooperativas de vivienda en España se ha asentado, casi sin debate y con cierta resignación colectiva, una forma muy concreta de abordar la compra de suelo. La fórmula se repite con una regularidad casi mecánica: financiación puente de banca tradicional, sí, pero únicamente cuando el proyecto ya cuenta con licencia y con un nivel de preventas que, en muchos casos, supera holgadamente el 80%. Este esquema se ha convertido en la norma. Y, sin embargo, que sea la norma no significa que sea eficiente, ni mucho menos estratégica.

En la práctica, ese préstamo puente rara vez cubre más del 50% del precio del suelo. El resto debe resolverse con recursos propios, aportaciones anticipadas de los cooperativistas o, directamente, con la renuncia a la operación. Aquí aparece uno de los grandes problemas del modelo actual: muchos gestores de cooperativas han interiorizado estas condiciones como si fueran inevitables, aceptándolas sin cuestionarlas.

Las consecuencias son conocidas por cualquiera que haya estado cerca de un proyecto cooperativo. Se dejan pasar suelos bien ubicados porque no encajan en los tiempos administrativos de la licencia. Se firman opciones de compra larguísimas, con el consiguiente desgaste económico y operativo. Se alargan procesos de adquisición que, en un mercado competitivo, terminan encareciendo el activo o provocando que otro operador llegue antes.

Hay financiación puente de banca tradicional, pero únicamente cuando el proyecto ya cuenta con licencia y un nivel de preventas que, en muchos casos, supera holgadamente el 80%

Pero quizá el impacto más relevante sea el coste de oportunidad, un factor del que se habla poco y que, sin embargo, condiciona todo el proyecto. Las preventas que se lanzan de forma prematura, únicamente para cumplir con los requisitos bancarios, se cierran hoy a precios que podrían ser sensiblemente superiores dentro de dos años. Además, esas preventas se fijan con unos costes de obra en un contexto de enorme volatilidad en materiales, mano de obra y energía. Pensar que esos costes no pueden incrementarse de forma significativa es, como mínimo, una apuesta arriesgada.

El resultado es una paradoja difícil de justificar: proyectos con demanda real, gestores profesionales y una visión clara de producto, pero condicionados por un sistema de financiación que llega tarde. Cuando el riesgo urbanístico y comercial ya está prácticamente despejado, la banca entra. Cuando el riesgo existe, pero también la oportunidad, la financiación no aparece.

Este enfoque genera una distorsión evidente. La estructura financiera acaba marcando el calendario del proyecto, forzando decisiones comerciales que no siempre responden a la lógica del mercado ni a la protección del cooperativista. Se vende cuando toca cumplir ratios, no cuando toca maximizar valor o reducir riesgos futuros.

En este contexto, la financiación alternativa, no debería entenderse como un recurso excepcional o coyuntural, sino como una herramienta estratégica para el gestor de cooperativas. Su principal valor no es únicamente el capital, sino el momento en el que ese capital está disponible. Permite adquirir suelo sin licencia y sin preventas, acortar de forma drástica los plazos de compra y dotar al gestor de un mayor poder de negociación frente al propietario del suelo. Además, elimina uno de los grandes lastres del modelo actual: la necesidad de comercializar antes de tiempo. Vender cuando toca, y no cuando lo impone la estructura financiera, supone proteger mejor al cooperativista y al propio proyecto. Significa reducir el riesgo de desajustes futuros entre precios, costes y expectativas, algo especialmente relevante en un ciclo de mercado incierto.

La financiación alternativa debería entenderse como una herramienta estratégica para el gestor de cooperativas

Hay también un efecto menos visible, pero igual de determinante: la capacidad de aprovechar oportunidades. En un mercado donde el suelo finalista escasea y el tiempo es un factor crítico, estar condicionado por los plazos administrativos de la licencia supone una clara desventaja competitiva. La financiación alternativa permite actuar con agilidad, cerrar operaciones en plazos cortos y construir una cartera de proyectos con mayor coherencia estratégica.

No se trata de sustituir a la banca tradicional, sino de complementar un sistema que, aplicado de forma rígida, está penalizando al modelo cooperativo. Un modelo que, conviene recordar, ha demostrado ser capaz de generar vivienda a precios más ajustados y con una mayor alineación de intereses entre promotor y usuario final.

Quizá ha llegado el momento de dejar de aceptar ciertas reglas como inamovibles. Porque, cuando la financiación solo llega cuando ya no hace falta asumir riesgo, el verdadero riesgo es quedarse fuera de las mejores oportunidades. Y en suelo, como en casi todo en real estate, llegar tarde casi siempre sale caro.