Los centros comerciales vuelven con fuerza al radar inversor

El segmento comercial luce por su resiliencia, capeando crisis económicas, la pandemia y la irrupción del comercio electrónico, y convirtiéndose hoy en día en uno de los segmentos más atractivos para el inversor. En especial, destacan los centros comerciales como la tipología de activo que ha concentrado la mayor parte de la inversión en retail en 2025. Según Nuveen, más del 60% del capital retail se ha dirigido a los centros comerciales.

Según datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (Aecc), en España hay 590 centros comerciales, los cuales suman una superficie bruta alquilable (SBA) de 16,8 millones de metros cuadrados, integran 32.982 locales (de los cuales, el 85% son menores de 300 metros cuadrados) y ponen a disposición del público una dotación de 867.538 plazas de aparcamiento. Además, la industria de centros y parques comerciales contribuye con 15.343 millones de euros al Producto Interior Bruto (PIB), lo que supone un 1,0% de la renta total de España y un 9% del PIB del sector servicios.

Los últimos datos de la asociación sitúan la inversión en centros comerciales en aproximadamente 2.000 millones de euros impulsada por operaciones de gran magnitud en los últimos meses como Infinity, comprado por 400 millones de euros por General de Galerías Comerciales; Parque Corredor, por 250 millones por Cbre IM en nombre de un fondo de inversión, y Airesur, por 80 millones de euros adquirido por Rivoli Santander.

“Hemos visto una clara compresión en rentabilidades, demostrando que el verdadero impulsor de las cifras de inversión además de las buenas rentabilidades es la confianza en este tipo de activos y su valor a futuro”, Alejandro Sánchez-Marco (Catella)

Además, durante el primer semestre también se realizaron las adquisiciones del Centro Comercial Bonaire (Comunidad Valenciana), Espacio Mediterráneo (Murcia), Centro Comercial Ballonti (País Vasco), Alcalá Magna, Intu Xanadú y Centro Comercial Caleido (Comunidad de Madrid), que elevaron la inversión en la primera mitad del año hasta 1.100 millones de euros.

Los expertos coinciden todos en una valoración del año muy positiva en este aspecto. Luis Espadas, director ejecutivo de retail en Savills, menciona como “el centro comercial ha sido el verdadero impulsor del mercado transaccional con un 25% de incremento sobre 2024 y un 180% por encima de la media de los últimos cinco años”, mientras que desde Savills Investment Management Fernando Ramírez de Haro señala una intensa actividad transaccional en el segmento comercial, “principalmente, de centros comerciales con importantes transacciones por volumen y por superficie”.

Desde Catella, Alejandro Sánchez-Marco, director de retail en capital markets, incide también sobre las rentabilidades. “Hemos visto una clara compresión en rentabilidades, demostrando que el verdadero impulsor de las cifras de inversión además de las buenas rentabilidades es la confianza en este tipo de activos y su valor a futuro”.

Eduardo Ceballos, presidente de Aecc, señala un aumento del 6,1% en ventas y del 3,4% en afluencias durante la primera mitad del año, y señala que, de mantener esta tendencia, “cerraremos 2025 con un crecimiento sólido y sostenido, reforzando además la confianza inversora en este tipo de activos”.

España es también un país con una población en constante crecimiento, lo que supone una mayor base de consumidores

Pero, ¿qué hace de España un entorno tan atractivo para la inversión en centros comerciales? Las fuentes consultadas vuelven a coincidir, España cuenta con una demanda sólida, buenas rentabilidades frente a otros sectores y países, y niveles de afluencia y ventas ya por encima de los niveles prepandemia, tal y como señala Espadas. Además, Catella resalta que la densidad comercial del país frente a otros mercados internacionales es todavía relativamente baja en centros comerciales, “esto permite que no se canibalicen tanto entre sí y que las cifras de ventas y afluencias se mantengan relativamente estables frente a amenazas como el ecommerce”.

En general, el mercado español de centros comerciales tiene unos fundamentales muy sólidos, con gran calidad de los centros y parques comerciales y una elevada profesionalización de su gestión, factores que el presidente de Aecc destaca por aportar visibilidad y previsibilidad. Además, asegura que “contamos con activos que han sabido diversificar su oferta, convirtiéndose en destinos que responden realmente a las necesidades de las comunidades locales”, algo que sumado a la modernización y calidad de estos espacios comerciales refuerza su atractivo para operadores e inversores.

España es también un país con una población en constante crecimiento, lo que supone una mayor base de consumidores, así como las buenas perspectivas macroeconómicas sitúan al mercado nacional “en mejor posición para captar capital que otros países europeos comparables como Francia, Alemania e Italia”, asegura Ramírez desde Savills IM.

De cara a un futuro igual de exitoso algunos de los retos que afronta esta tipología de activos es mantener volúmenes de inversión teniendo en cuenta los dos años anteriores. “Las pretensiones de precio de los vendedores se han endurecido ante la demanda que ha habido en los dos últimos años, lo cual puede afectar también al número y volumen de transacciones para 2026”, advierte Sánchez-Marco.

Uno de los retos de cara al futuro es mantener volúmenes de inversión teniendo en cuenta los dos años anteriores

Para el responsable de Nuveen es importante seguir aumentado los niveles de afluencia y ventas, puesto que tras un 2025 muy activo prevé que habrá menos producto nuevo en el mercado y más competencia de oportunidades en otros países europeos. “La esperada compresión de yields y la entrada de capital más core elevarán el precio de entrada y exigirán mayor disciplina para lograr los retornos”.

Desde la Aecc, su presidente apunta hacia seguir invirtiendo en transformar los activos y replantear los espacios desde una “óptica más humana, sostenible y centrada en la experiencia”.