Las oficinas recuperan su esplendor en 2025

El mercado de oficinas español ha mostrado signos de buena salud a lo largo de 2025. Una vez superados los efectos derivados de la pandemia que generó un auge obligado por el teletrabajo, esta tipología ha comenzado a dar muestras de recuperación, consolidando su actividad especialmente en las grandes plazas como Madrid y Barcelona, donde ya puede afirmarse que la crisis de este segmento queda para la historia.

El mercado ha seguido caracterizado por un desplazamiento de la demanda hacia la periferia, una tendencia estructural consolidada que se ha visto impulsada por la cada vez menor oferta disponible en las grandes zonas urbanas. Ha estado afectado a lo largo del ejercicio por una reducida oferta, especialmente de obra nueva, que en estos momentos está protagonizando el living.

La oferta de oficinas también ha estado afectada por una pérdida de oferta del orden de 300.000 metros cuadrados como consecuencia del cambio de uso llevado a cabo a lo largo de los últimos años, según señalan los expertos, que han ido fundamentalmente a pasar a residencial prime, hoteles e incluso a determinados proyectos de hospitability, lo que ha provocado el éxodo hacia la búsqueda de espacios en la periferia. Actualmente, hay en desarrollo o rehabilitación 227.000 metros cuadrados en la Comunidad de Madrid, que entrarán en el mercado entre el último trimestre de 2025 y a lo largo de 2026.

EjePrime Dossier Anual 2025

El año en que el capital encumbró a España

Las rentas en oficinas han seguido subiendo a lo largo del año de forma progresiva, especialmente en los mejores activos. En zona prime de Madrid, los valores máximos se han situado en torno a 46 euros por metro cuadrado y mes, con una media de 38,20 euros por metro cuadrado y mes. En el caso de la periferia madrileña, se pueden encontrar en los mejores edificios fuera de la M-30, unas rentas medias que alcanzan los 19 euros por metro cuadrado y mes, registrándose incrementos en todas las zonas.

Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España, afirma que “el mercado de oficinas en España mantiene una base muy sólida, con una demanda sostenida y una contratación saludable impulsada por operaciones de tamaño medio. Las previsiones son positivas y se percibe una renovada confianza por parte de los inversores y promotores en el sector”.

Los últimos datos referidos al tercer trimestre del año así lo confirman. Madrid ha mantenido una demanda sostenida y un volumen de contratación que roza los 120.000 metros cuadrados. Aunque ligeramente por detrás del ejercicio anterior, el mercado muestra un comportamiento sano y equilibrado, con operaciones de tamaño medio que siguen marcando el pulso del sector.

A la vista de los últimos datos disponibles al cierre del tercer trimestre, se han registrado un total de 667.643 metros cuadrados alquilados. Madrid ha registrado 403.626 metros cuadrados en contratación de espacios de trabajo de enero a septiembre, una cifra que rebasa la media marcada en el último lustro “experimentando únicamente un descenso del 5% respecto al mismo periodo de 2024”, según los últimos datos de la consultora JLL. Por su lado, Barcelona ha contabilizado 264.017 metros cuadrados contratados, dato que supone un incremento del 14% interanual y el mejor resultado desde el dato récord alcanzado en 2019, según esta consultora.

En Madrid, las zonas centrales (CBD y Centro Ciudad) han copado un 40% de la demanda, frente a un 46% en las áreas descentralizadas

Otra clave de 2025 en el mercado de oficinas es que la brecha entre las dos capitales es menor. Solo en el tercer trimestre Madrid ha tenido una actividad moderada y ha sumado 111.165 metros cuadrados, mientras que Barcelona se apunta otros 110.040 metros cuadrados, lo que supone el mejor dato de contratación desde 2021 y también un incremento sustancial del 85% en comparación anual, en palabras de esta firma.

En Madrid, las zonas centrales (CBD y Centro Ciudad) han copado un 40% de la demanda, frente a un 46% en las áreas descentralizadas. JLL destaca las operaciones de Naturgy en Josefa Valcárcel 48, propiedad de Merlin (con 19.892 metros cuadrados), Ericsson en el complejo Madnum, de Colonial (13.394 metros cuadrados), e ING Direct en Paseo de la Castellana 2, activo gestionado por Inbest, con 1.822 metros cuadrados. Barcelona ha sido testigo de la contratación por parte de la Diputación de esta provincia de 8.000 metros cuadrados a Glenwell Group en el distrito 22@, así como el alquiler de 2.518 metros cuadrados del edificio Monumento por parte de Skyscanner a BC Partners y Freo en el centro de la ciudad.

 Por su parte, el mercado inversor muestra una reactivación progresiva, impulsado por la mejora de las rentas y la vuelta del capital institucional. La inversión en oficinas hasta septiembre ascendía a 1.630 millones de euros, un 50% más que el año anterior, sin incluir las operaciones para cambio de uso, estimadas en unos 400 millones de euros. Savills prevé que el segmento de oficinas alcance los 2.000 millones de euros en inversión en 2025. En Madrid, que acapara el 63% de la inversión con 1.030 millones, el 70% del capital corresponde a fondos, socimis y aseguradoras, y el 58% es de origen nacional.

Al cierre del tercer trimestre se han registrado un total de 667.643 metros cuadrados alquilados: Madrid ha registrado 403.626 metros cuadrados, y Barcelona, 264.017 metros cuadrados

En Barcelona, con 580 millones de euros en 2025, la actividad inversora se concentra en el centro ciudad, sin embargo, en el 22@ se abre una ventana de oportunidad clara ante la evolución del mercado de usuarios. El volumen podría acercarse a los 800 millones, impulsado por un mercado que empieza a ofrecer mayor estabilidad y oportunidades off market.

Según datos de JLL, la inversión en oficinas marca registros destacables durante 2025, ya que sólo en los nueve primeros meses se han superado las cifras (los ejercicios 2023 y 2024 al completo. De enero a septiembre de 2025, el volumen de inversión agregado entre Madrid y Barcelona alcanzó los 2.164 millones, cifra que cifra supera notablemente los 1.900 millones del año anterior (en sus cuatro trimestres) y los 1.500 millones en los doce meses de 2023.

Por ciudades, Madrid alcanza 1.473 millones de euros transaccionados, lo que supone que prácticamente triplica el dato del mismo periodo del año anterior. Esta consultora apunta que “los cambios de uso representan el 35% del volumen total (frente al 50% en 2024), impulsados principalmente por las necesidades de vivienda en la ciudad”, con 378 millones invertidos. Algunos ejemplos de esos activos son Goya 14 y Agustín de Foxá 29.

Javier Bernades, socio internacional y director de oficinas España en Cushman&Wakefield considera que el mercado se concentra especialmente en los edificios con estándares técnicos de mayor calidad.