De las vías del tren al Dax40: Vonovia, el mayor casero de Alemania a golpe de compra

Si se intenta rastrear el origen de la primera empresa que hoy integra Vonovia, se podría retroceder hasta el siglo XIX, o así lo asegura la propia compañía, pero el camino es tortuoso. La última gran compra y el enésimo renacimiento de esta cartera residencial apuntalada en antigua vivienda pública fue en 2015, cuando se fusionaron Deutsche Annington y Gagfah par fundar Vonovia.

Actualmente, Vonovia, el gigante alemán del real estate, cuenta con una cartera compuesta por 547.998 unidades residenciales.  Un 88,9% de todo su portfolio se encuentra en Alemania (con 143.942 unidades residenciales en Berlín), respectivamente, pero también acumula propiedades en Suecia y Austria, con 39.628 viviendas y 21.417 viviendas a cierre del tercer trimestre de 2023, según los últimos datos publicados por la compañía.

La compañía ha sido uno de los agentes principales de la transformación del tejido residencial en Alemania. Una de sus empresas, Deutsche, fue expresamente creada para la compra de 64.000 unidades residenciales hasta entonces de la compañía ferroviaria del país y donde vivían los trabajadores en régimen de alquiler.

La operación se realizó en 2001 y supuso la creación de un gigante del sector. Detrás de la compra se encontraba el mayor grupo financiero de Japón, Nomura Hólding, mediante su fondo Terra Firma. La compañía nipona repitió los pasos ya realizados en Reino Unido con su empresa Anningtom Homes, con la compra de 38.000 viviendas pertenecientes al ministerio de defensa.

Deutsche Annington fue comprando pequeñas carteras hasta 2007

La empresa, formada por capital japonés, empezó a comprar pequeños portfolios y a ir creciendo en tamaño, de tenedores como Allianz, RWE o E.ON. Durante sus cinco primeros años de vida y sumando 150.000 apartamentos más a su cartera, la empresa se convirtió en el mayor propietario de vivienda del país. Los años anteriores a la crisis financiera de 2008, la compañía se enfocó en grandes compras con el objetivo de llegar al medio millón de propiedades, pero, en 2007, volvió a fijarse en las pequeñas compras y descartó grandes operaciones.

La crisis también frenó su salto a bolsa. A pesar de anotar resultados de récord en 2010, la compañía optó no empezar a cotizar en un contexto de falta de crédito especialmente en las empresas del real estate. El paso no se hizo esperar mucho: en 2013, la compañía empezó a cotizar en la bolsa de Frankfurt y, dos años más tarde, fue la primera empresa inmobiliaria en empezar a cotizar en el selectivo alemán DAX, como uno de las mayores compañías cotizadas del sector.

En 2014, sólo un año después de su salida a bolsa, la empresa hizo su mayor compra, la austriaca Gagfah (siglas de The Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten) fundada en 1918 como entidad sin ánimo de lucro para gestionar las casas de los empleados de la compañía ferroviaria. Entre los orígenes de la compañía se encuentra la empresa que gestionaba las viviendas de los empleados de conglomerado alemán que producía carbón, hierro y acero en el periodo entre guerras. En Alemania, en esa época, las compañías que contaban con ciertos criterios sociales en la provisión y gestión de viviendas, recibían a cambio ventajas fiscales, por lo que el modelo se extendió.

Vonovia nació con una cartera de 350.000 viviendas

Tras la guerra, las compañías alemanas y las que más tarde formaron Gagfah se centraron en la reconstrucción del país. A partir de 1970, las empresas predecesoras de Vonovia se volcaron en el aumento de la vivienda social y en la creación de nuevos núcleos urbanos que emergían a medida que crecía la industrialización.

A las puertas de la reunificación y tras la crisis del petróleo, en 1989, gran parte de las empresas que más tarde compusieron Vonovia dejaron atrás su estatus de organización sin ánimo de lucro y se convirtieron en compañías. Además, muchas promotoras optaron por abrir sus propias divisiones de gestión residencial.

En el momento de la fusión, se creó una cartera de 350.000 viviendas residenciales y un valor de 21.000 millones de euros. Vonovia, la compañía resultante, echó andar bajo el liderazgo del entonces consejero delegado de Deutsche Annington, Rolf Buch, mientras que Thomas Zinnöcker, máximo directivo de Gagfah, se mantuvo como viceconsejero delegado.