I. Torroba (Civislend): “Somos una empresa muy atractiva para potenciales inversores”

Licenciado en Administración de Empresas por la EBS y con una acreditada experiencia en reconocidas empresas del sector inmobiliario, Íñigo Torroba es desde 2022 el responsable de la plataforma de financiación alternativa Civislend. En una entrevista con EjePrime, Torroba defiende el papel de esta nueva financiación a la hora de generar la vivienda que el país necesita. Así, se considera facilitador de esta construcción de viviendas, ya que, si no fuese por la nueva financiación o tipología de estructura, muchos promotores no conseguirían desarrollar sus proyectos tan necesarios.

Desde que inició su actividad en 2017, la compañía ha financiado más de 140 proyectos de un total de 85 promotores, lo que suman 300 millones de euros. Para el director ejecutivo de Civislend, la tendencia del sector va a ser creciente en los próximos años, si bien las rentabilidades actuales se irán moderando hacia niveles comprendidos entre el 8% y el 10%, frente a los niveles claramente superiores que se registran actualmente. Respecto a una posible venta de la compañía, considera que es “rumorología del mercado”, aunque señala que los socios actuales pueden estar abiertos a escuchar propuestas. No obstante, es tajante al afirmar que Civislend “ni se ha vendido ni en corto plazo se va a vender”, aunque deja una puerta abierta a la entrada de algún socio con capital o por tema estratégico para cubrir nuevas etapas de la compañía.

Pregunta: ¿Qué resultados ha obtenido Civislend al cierre de 2025?

Respuesta: En 2025, hemos financiado por encima de 140 millones de euros en más o menos 60 proyectos, con una rentabilidad media del 11,06%, con lo cual prácticamente casi duplicamos el ejercicio de 2024 que acabó con 86 millones de euros. Con lo que desde 2017, ya nos acercamos a los 300 millones de euros financiados y más de 140 proyectos. Desde nuestros inicios, hemos trabajado con 85 promotores, ostentando una tasa de aprobación de los proyectos tras el análisis de la compañía de 1/10 con un plazo medio de los proyectos de 15 meses. En 2025 se han reembolsado más de 19 millones de euros, en un plazo medio de 13 meses.

P.: ¿En qué sectores interviene la financiación de Civislend, únicamente a residencial o también va a otros sectores?

R.: Civislend no es que se haya especializado en residencial, es que la financiación alternativa, en general, está muy enfocada o donde mejor encaja es en el sector residencial, pero sí que es verdad que hemos hecho financiación en oficinas, reconversiones de naves industriales, locales comerciales. En definitiva, nosotros podemos financiar cualquier tipología de uso siempre y cuando el proyecto o el perfil del proyecto sea de no más de 2 o 3 años de financiación, pero el producto principal es residencial. Primero, es donde mejor encaja la financiación y segundo, es lo que mejor entiende el inversor minoritario. Todo el mundo sabe lo que es financiar una promoción de viviendas para construirlas y que te repaguen ese préstamo con la venta de las propias viviendas, con lo cual encaja muy bien.

P.: En este momento, en el que hace falta tantísima vivienda y el sector no está generando lo suficiente para atender a la creciente demanda, ¿qué papel juega o puede llegar a jugar la financiación alternativa?

R.: Nuestro papel básicamente es uno que cuenta con una ventaja muy positiva, que es que somos facilitadores de esta construcción de viviendas. Si no fuese por nuestra financiación o tipología de estructura, muchos promotores no conseguirían desarrollar sus proyectos. Primero, porque la otra alternativa es la financiación bancaria que como todos sabemos cada vez está más reacia y tiene unos requisitos y unas regulaciones cada vez más fuertes para este tipo de financiación y segundo, porque muchos promotores incluso pudiendo financiarse con financiación bancaria acuden a nosotros para dar agilidad a los proyectos y no tener que esperar.

P.: ¿Prefieren entonces agilidad en la construcción a costa de un precio mayor, ya que las rentabilidades actualmente son de dos dígitos?

R.: Correcto, pero es que el tiempo es dinero y eso es fundamental. Al final lo que haces es efectivamente pagar más, pero conseguir que tu TIR se mantenga porque estás consiguiendo desarrollar el proyecto antes. De la otra manera, un proyecto residencial mínimo si todo va bien, va a durar 24 o 30 meses, esto es en el mejor de los casos. Si tú encima a esos 24 o 30 meses les añades un riesgo administrativo de licencia, riesgo comercial etc. y el banco, tienes que esperar a que entre cuando tengas un número de preventas, el proyecto se va a 36 meses y más, con lo cual, si tú consigues financiación alternativa antes y empiezas la obra antes y agilizas las ventas, ganas en tiempo y por lo tanto ganas en retorno.

“El tiempo es dinero. Lo que haces [con la financiación alternativa] es efectivamente pagar más, pero conseguir que tu TIR se mantenga al conseguir desarrollar el proyecto antes”

P.: En definitiva, este negocio es competencia de los bancos, ¿cómo ve este sector el negocio de la financiación alternativa?

R.: Nosotros a veces incluso tenemos sinergias con el sector bancario. Muchas veces nuestros proveedores de producto son los propios bancos, es decir, al final el banco entra bajo una serie de requisitos que, para el promotor, digamos que son tediosos en cuanto a la consecución de esa financiación, tienes que tener el cien por cien del suelo pagado, la licencia, tienes que tener más del 50% de preventas, no valen todas las ubicaciones. Si la promoción es pequeñita, el banco muchas veces no le gusta entrar, si la promoción está situada en zonas costeras o de segunda residencia tampoco, con lo cual el propio banco muchas veces no quiere entrar y no entra, o no puede entrar, con lo cual son ellos los que nos recomiendan directamente al propio promotor este proyecto que nosotros lo vamos a poder hacer. Con lo cual muchas veces lo que somos es el complemento, no el sustituto de los bancos. También entramos en fases más iniciales hasta que el proyecto ha madurado lo suficiente para que pueda entrar el banco y nosotros salir. Con lo cual insisto, que seguimos siendo un complemento, no sustituimos, no le quitamos negocio al banco, lo que hacemos es aportar más al sector.

P.: Recientemente un informe señalaba como la financiación alternativa iba a ganar terreno respecto a los niveles actuales frente a los bancos, ¿esta tendencia ya la están notando en su negocio Civislend? 

R.: Es una de las perspectivas y de hecho la evolución natural de lo que va a pasar. Yo lo llevo diciendo muchos años. La financiación alternativa en España hace seis o siete años era prácticamente nula y cada vez está comiendo más terreno a la bancaria. Seguimos estando muy lejos de los países nórdicos que son un poco el espejo donde tenemos que mirarnos, pero ahora mismo estaremos en torno a un 15% de financiación alternativa versus 85% bancaria y esto cada vez se va a ajustar y lo que se va a ajustar cada vez más, va a ser el coste, es decir la tendencia de la financiación alternativa va a ser que se vaya abaratando y que no haya tanta diferencia entre los costes de la financiación bancaria y de la alternativa.

P.: ¿Pero este abaratamiento en el coste de la financiación alternativa no estrechará los márgenes de negocio de este sector?

R.: No es que sea un negocio muy ajustado, lo que pasa es que las rentabilidades actuales son muy altas para el riesgo real que estás asumiendo, sobre todo en la parte de deuda. En Reino Unido se financia al 7% u 8% con financiación alternativa, aquí siempre estamos financiando por encima, entre un 10% y un 13% que son rentabilidades muy, muy atractivas para el inversor, pero para mi gusto no están equilibradas con el balance riesgo/rentabilidad. El riesgo real para mí es muy inferior a la rentabilidad que te está dando y eso es parte del éxito que estamos teniendo en Civislend y en general en las plataformas de financiación participativa y que los inversores son conscientes de ello.

P.: ¿Pero si cada vez la rentabilidad va a ser menor no perdería el atractivo para el inversor que hoy acude a las distintas plataformas para obtener una rentabilidad muy jugosa?

R.: Nunca llegaríamos a una financiación como la de los bancos, ya que entonces no tendría sentido. Al final estaremos en torno al 9%-10%, más que en torno al 10%-13%, pero esta corrección será de manera muy lenta y no va a ser ni el año que viene ni el siguiente. Irá pasando poco a poco y dependerá de cómo evolucionen los tipos de interés. Nosotros cuando empezamos y estaban los tipos de interés reales en negativo, llegamos a financiar proyectos al 8%-8,5%, ahora eso es impensable, pero si los tipos vuelven a esos niveles, claramente podemos ajustar el coste de la deuda.

“Nunca llegaremos a la financiación como la de los bancos. Habrá correción pero será de manera muy lenta y no va a ser ni el año que viene ni el siguiente”

P.: Hablando de inversores, clientes que participan en su plataforma, ¿Cuál sería el perfil de éstos y de qué modo se democratiza esta inversión?

R.: Para nosotros los clientes son los inversores y los promotores, nosotros al final somo un marketplace en el que ofrecemos un producto de inversión a unos inversores. Para poder participar hay que ser mayor de edad y tener la capacidad legal para invertir, con un mínimo de 250 euros, lo que va en línea con el objetivo o la misión de democratizar de verdad la inversión inmobiliaria. Cualquiera con muy poco dinero puede acceder a beneficiarse de las rentabilidades tan atractivas que puede ofrecer el sector. Tenemos mucha variedad de tipología de inversores, desde los más institucionales que invierten tickets más altos en todos los proyectos y el pequeño o mediano ahorrador que invierte 250 euros en varios proyectos durante el año y se hace con su carterita.

P.: ¿Y tienen un ticket máximo?

R.: No, sería financiar todo el proyecto y si un inversor se quedase con el total del proyecto, no suele pasar o no va a pasar nunca. Si hubiese un inversor que quisiese quedar con un proyecto, antes nos llamaría. Es un producto de inversión que para mi gusto con el balance de rentabilidad/riesgo no existe nada igual en el mercado, con un riesgo muy acotado ya que tienes una garantía hipotecaria de un activo que vale mucho más dinero que el nivel de endeudamiento que tienes sobre ese activo. Lo que puede pasar es que se retrase el proyecto y haya que ejecutar porque el promotor desaparezca o porque no haya querido devolverte el dinero, y tengas que entrar en un proceso de ejecución de esa garantía, pero tu dinero sigue estando ahí, con lo cual perderlo es prácticamente imposible.

P.: ¿Este mercado en España ya cuenta con una competencia elevada, como para pensar en salir a otros mercados internacionales o que haya otros actores provenientes de otros países?

R.: Es verdad que este mercado parece que somos muchos, pero no lo es. Es un mercado que está muy concentrado en pocas plataformas. También es verdad que han intentado entrar otras plataformas extranjeras, pero no han tenido demasiado éxito. Hace cuatro o cinco año intentó entrar una italiana que se acabó yendo, otra lituana que también se acabó yendo, una francesa que le está costando entrar. Hay una barrera de entrada en España importante. Lo que sí es más fácil para los españoles es salir fuera. Nosotros ya hemos hecho un par de proyectos en Portugal, con clientes españoles, pero a partir de 2026 vamos a hacer más hincapié en Portugal, al ser un país en el que el sector promotor funciona de una manera muy parecida al español, donde las garantías son prácticamente las mismas y el proceso legal de ejecución de esas garantías incluso es menos tediosa que en España. Es un mercado muy atractivo y aunque es un mercado pequeño, digamos que está creciendo a niveles muy importantes. Luego está Francia que es un país en el que en su día pensamos entrar, pero hicimos bien no entrando, porque se ha pegado un buen batacazo en los últimos años y ahora mismo no es tan atractivo. Te diría que son mercados más atractivos los países más al norte de Europa, como Polonia, Rumanía que son economías emergentes en el que cada vez se está viendo más seguridad jurídica para invertir y sí que son países que tenemos un seguimiento cercano y que en algún momento podemos entrar.

“A partir de este 2026, vamos a hacer más hincapié en Portugal. Es un mercado muy atractivo y, aunque es pequeño, está crecindo a niveles muy importantes”

P.: ¿Cuál es la barrera de entrada en España para empresas de fuera?

R.: La primera barrera de todas es el idioma y la segunda la cultura que tenemos en España que muchas veces choca con los hábitos y costumbres de los extranjeros. Esto cada vez está cambiando, pero si no estás acostumbrado a ello es un contraste cultural. España además, es un país maduro donde todos conocemos a los promotores, por lo que la entrada de un nuevo operador extranjero es complicada.

P.: ¿Civislend financia también suelo?

R.: Sí, es uno de los productos que tenemos. Es el préstamo puente en el que acompañas al promotor a comprar el suelo y luego una vez tenga la licencia y las preventas, sales y entra el banco. Nosotros tenemos un único producto, pero que entra en diferentes fases. Puedes financiar suelo más obra que es básicamente un préstamo en el que acompañas al promotor a ayudarle a comprar parte del suelo y luego le financias la obra por certificaciones o se puede financiar solo obra, en la que un promotor con suelo y una licencia quiere dinero para que le ayudes a construirlo, o se pueden financiar fases finales de proyectos que por cualquier motivo como subida de costes, necesita más financiación. Más que productos, que el producto es deuda, son diferentes fases de entrada en el proyecto.

P.: ¿Y cómo va el proceso de venta de Civislend?, es cierto que busca nuevos inversores, ¿qué me puede decir al respecto?

R.: Eso es rumorología del mercado. Si que es verdad que Civislend es una empresa muy atractiva para potenciales inversores. Los socios actuales pueden estar abiertos a escuchar propuestas, pero Civislend ni se ha vendido ni en corto plazo se va a vender. Se están escuchando diferentes propuestas y en un futuro se puede llevar a cabo dar entrada en el capital a otro inversor, porque los actuales consideran que ha madurado su inversión y que para las siguientes etapas que tiene Civislend, a lo mejor sería bueno que entrase alguien a acompañarnos con capital o por tema estratégico.