Merlin, rotar para atacar logística y centros de datos

Especial 2021: el año de las fusiones

Después de un ejercicio 2020 negro, marcado por la pandemia del Covid-19, que obligó a Merlin Properties a apuntarse cuantiosas pérdidas por la actualización del valor de sus activos, el ejercicio 2021 ha sido el de la recuperación para la inmobiliaria que dirige Ismael Clemente.

Aunque la mayor noticia de Merlin llegó casi a cierre del año. El consejo de administración de la compañía plantea el relevo de Clemente para la primera mitad de 2022. El plan pasa también por el reemplazo de parte del equipo gestor de la inmobiliaria con el objetivo de introducir a directivos con perfiles más adaptados a los estándares de una cotizada.

La compañía cerró 2020 con un  beneficio neto de 56,4 millones de euros, que contrasta con los 564 millones del ejercicio de 2019 sin la pandemia del Covid. En los primeros nueve meses de 2021, Merlin ganó después de impuestos 254,4 millones de euros y se mantuvo en la senda de la recuperación. No obstante, el resultado reflejó un efecto contable que sólo acaba mostrando el valor de los activos, pero no ciertamente la evolución del negocio.

Los resultados operativos también reflejaron en 2020 un descenso respecto al ejercicio anterior, con una caída de las rentas del 4,3%, hasta 503,4 millones de euros, así como del 14,1% en el resultado bruto de explotación (ebitda), que fue de 365,4 millones de euros. A este descenso contribuyeron los incentivos facilitados por la compañía a las empresas inquilinas de los locales de sus centros comerciales para afrontar la crisis del coronavirus, unas ayudas valoradas en 46,7 millones de euros, contabilizadas como un gasto íntegro.

En los nueve primeros meses, la empresa registró un resultado bruto de explotación de 277,4 millones

Gracias a esta política comercial, la socimi consiguió amortiguar el impacto de los confinamientos perimetrales y cierres de tiendas en los centros comerciales (que causó una caída del 37% en la afluencia), ya que un 19,8% de estos inquilinos se acogió a estos incentivos, reduciendo así los impagos al 2,44%.

Paulatina recuperación

En todo caso, aunque paulatinamente, los resultados de los primeros trimestres del ejercicio 2021 ya mostraron una cierta recuperación que fue de la mano de la apertura de las actividades y el avance en el control de la pandemia. Así, hasta el tercer trimestre del año, la socimi especializada en los segmentos de oficinas, logística y centros comerciales facturó 381,3 millones de euros, un 1% menos, mientras que el resultado bruto de explotación fue de 277,4 millones de euros, un 0,6% más, mostrando ambos indicadores una cierta estabilidad que el equipo directivo de la inmobiliaria espera que vaya a más en los próximos trimestres.

Merlin se ha visto impactada en esta crisis sanitaria en dos de sus principales divisiones: el alquiler de oficinas, que es su principal actividad, y las restricciones a los centros comerciales, que constituyen su segunda línea de negocio. La logística, que se ha beneficiado del actual contexto económico, tiene aún un peso moderado en las cuentas de la compañía.

Los quince activos comerciales que la inmobiliaria tiene en cartera generaron en 2020 pérdidas por 162,6 millones de euros, según se recoge en su informe del ejercicio. En su memoria, Merlin informa de que la afluencia de visitantes a sus centros comerciales se redujo en 2020 un 37,4%, hasta 64,3 millones de visitas. Las ventas de sus inquilinos (una parte de las rentas que recibe la inmobiliaria están ligadas a ventas) fueron en el año del Covid-19 de 702,5 millones de euros, un 36,4% menos.

La división de oficinas, por su parte, generó un beneficio de 252,9 millones en 2020, frente a los 430,9 millones de 2019. Sólo la división logística aguantó el tipo con un beneficio de 125 millones de euros, muy similar al cosechado en 2019.

Estrategia de crecimiento

Una vez superada la crisis sanitaria y con los resultados en el camino de la mejoría, Merlin Properties busca una estrategia para cimentar su crecimiento en los próximos años. La socimi dirigida por Ismael Clemente finaliza el ejercicio habiendo efectuado gran parte de las operaciones de reposicionamiento de los activos y ahora prevé iniciar un ciclo desinversor que le llevará a despedirse de “activos importantes” de la empresa, según reconoció en noviembre Ismael Clemente en un encuentro con analistas. El ejecutivo aseguró que la empresa ha recibido varias ofertas en firme para hacerse con algunos de sus activos, pero no desveló de qué parte de su cartera se trataba. “Una vez cerradas las operaciones, contaremos con libertad y flexibilidad para embarcarnos en cualquier proyecto”, sostuvo el directivo.

No obstante, a la política habitual de desinversiones propia de una inmobiliaria como Merlin, se suma lo apuntado en alguna ocasión por el propio Clemente de reducir su cartera de centros comerciales. En el segmento en que sí parece que está abierta a desinvertir la inmobiliaria es en su cartera de sucursales bancarias alquiladas a Bbva. Se trata de 693 oficinas que le generan unas rentas brutas anuales de 85 millones de euros. Este paquete de sucursales se lo vendió el propio Bbva a Merlin, con el compromiso de continuar alquilándolas hasta 2039. En esta operación, Bbva dispone de un derecho de tanteo, por lo que, previsiblemente, la entidad financiera se sentará a negociar.

Con esta operación, la empresa que dirige Ismael Clemente quiere empezar una estrategia de rotación de activos con el objetivo de destinar los 2.000 millones de euros que espera ingresar por las oficinas en centros de datos, uno de los inmuebles más de moda en este momento. De hecho, el propio Clemente reconoció recientemente en un encuentro con analistas que el foco inversor de la compañía a corto plazo eran segmentos como los centros de datos y los activos logísticos.

Inversión en Getafe

De esta manera, Merlin busca una mayor diversificación en sus ingresos, que ahora están muy centrados en el área de oficinas y centros comerciales, dos activos especialmente impactados en la actual crisis sanitaria del Covid-19. De hecho, la logística y los centros de datos son dos activos que presentan un buen recorrido a largo plazo, algo muy valorado por los directivos de la inmobiliaria en su estrategia de generar valor para los accionistas de la inmobiliaria.

Actualmente, la cartera logística de la compañía cuenta con una ocupación plena. En el área de centro de datos, Merlin está realizando diversas inversiones, como el complejo de Cabanillas Park, que se encuentra en desarrollo en Getafe (Madrid).

En julio pasado, Merlin anunció una inversión de cien millones en data centers, una cifra que puede ir a más dado el interés cada vez mayor del mercado y los inversores por este tipo de activo.

En el campo de las oficinas, la primera actividad por volumen de negocio de la empresa con cerca del 50% de sus ingresos, Merlin lucha por mantener la ocupación y las rentas. La ocupación de sus edificios de oficinas ha pasado del 92,8% a cierre de 2019, pocos meses antes del estallido de la pandemia, al 89,4% que tenía al pasado 30 de septiembre.