Prologis cierra un 2024 “de transición” con una ocupación del 93,5% en España

Prologis encara 2025 con buenas expectativas. Cristian Oller, head of asset management en Prologis para el sur de Europa señala que la compañía ha “finalizado 2024 con un nivel de ocupación en España del 93,5%, por lo que estamos satisfechos, ya que debemos considerar que este ha sido un año de transición”. Y explica que esto es debido a las crisis geopolíticas, tensión regulatoria, incertidumbre financiera, variaciones en los tipos de interés e inflación, etc. Todo ello ha hecho que los clientes de la compañía, quienes ocupan sus propiedades, “tienen muchísimos frentes que gestionar, algo que no es fácil; eso se ha notado en la toma de decisiones a la hora de ocupar nuevos espacios”.       

Oller señala que un 93,5% de ocupación “no es una buena cifra para España”, frente al 97,6% que han registrado en el sur de Europa. Este dato en el mercado español lo obtienen tras alcanzar un 98% en el área de Barcelona, un 100% en Valencia y un 91% en Madrid. A nivel de inversión, el directivo explica que ha habido “calma, debido a la inestabilidad financiera y la incertidumbre sobre costes de operaciones, y también a que el mercado se encuentra en momento de wait and see”. Prologis no desglosa sus datos de facturación en el mercado español, aunque Oller señala que han cerrado el último ejercicio “por encima de las previsiones iniciales, a causa de la inflación, junto con el crecimiento de rentas previsto y las operaciones que han sido cerradas”. Y añade que Europa aporta un 10% de la facturación del grupo a nivel global. 

El directivo vaticina que 2025 será “un año de inflexión” y que el sur de Europa estará marcado por la recuperación. Explica que la política arancelaria de Trump “favorece la toma de espacio logístico porque, ante la incertidumbre y una posible disrupción, lo que se tiende a hacer es aprovisionar algo más, por si acaso”. Y remata diciendo que “no hay nada peor que sufrir una rotura de stock, algo que los retailers no se pueden permitir a nivel de reputación”. Por ello, predice que se dará una aceleración en la toma de espacios. “De hecho, 2025 ha empezado con muchísima más actividad de la que se registró a cierre de 2024; aún con el ‘efecto cierre de año’, no se acabaron de cerrar todas las operaciones, por lo que la demanda que ha quedado embalsada ahora se acelerará”. En España, Prologis también ha empezado el año con más actividad. Oller explica que “no hemos cerrado operaciones de momento, pero sí estamos enseñando más espacios a potenciales clientes” en el mercado español.  

Precisamente, en cuanto a las políticas de Trump, Oller cuestiona que las empresas vayan a tomar decisiones para llevar a cabo cambios en el corto plazo. Señala que “las compañías van a tener que asegurar una resiliencia de la cadena de suministro, que viene dada por los metros cuadrados de espacio; no sabemos todavía qué pasará y, al final, todo se va a estabilizar, pero esto ya reclama más metros cuadrados”. Y añade que se producirá en el mercado la llegada de nuevos proveedores y nuevas plataformas logísticas, ya que “este sector siempre está al servicio de las oportunidades”. 

Oller afirma que “2025 ha empezado con mucha más actividad que a cierre de 2024”

La firma cuenta en España con una cartera compuesta actualmente por 86 activos, con 1,5 millones de metros cuadrados. El responsable afirma estar “siempre a la expectativa para crecer, tanto de forma orgánica como inorgánica”. Y recuerda, por ejemplo, cuando en 2022 adquirieron el portfolio de Crossbay en diversos países de Europa, compuesto por 134 centros de última milla por 1.585 millones de euros. Añade que además de grandes carteras, también cuentan con la posibilidad de hacerse con plataformas similares a Prologis, en función de cómo cotizan las empresas respecto al net asset value (NAV).

Y, con vistas a desarrollarse de manera orgánica, Prologis cuenta con un equipo especializado que está estudiando suelo en la Comunidad de Madrid, con hasta 160.000 metros cuadrados de superficie alquilable (Gross Lettable Area, GLA) para los próximos años. Oller apunta que “parte de ese suelo se encuentra todavía en gestión urbanística, por lo que aún no está listo”. Y añade que “el mercado de Madrid tiene un nivel de desocupación elevado por lo que, antes que salir a riesgo, preferimos potenciar proyectos ‘llave en mano’”. Esto lo harían “fuera de nuestros tres mercados principales (Madrid, Valencia y Barcelona), siempre y cuando tengamos un cliente seleccionado (recurrente para nosotros y con solvencia económica) que quiera que le acompañemos”, y menciona regiones como Andalucía o el País Vasco, a modo de posibles ejemplos.       

Al preguntarle por la falta de producto logístico cerca de las grandes ciudades, Oller reclama que debe haber más y lamenta que cerca de Barcelona y Madrid, “en primera corona difícilmente se encuentra producto de calidad”. Pone como ejemplo Illescas (Toledo), aunque es tercera corona, “no está cerca de Madrid”, y Lérida, que “para realizar distribución urbana en Barcelona, no tiene demasiado sentido”. Y se muestra rotundo cuando dice que “se tiene que seguir desarrollando suelo en las zonas que importan y donde quieren estar nuestros clientes”. No está de acuerdo si las administraciones potencian suelo en terceras o cuartas coronas. Así, afirma que “si no se puede liberar suelo, existe la posibilidad de facilitar cambios de uso de industrial a logístico; por ejemplo, en antiguas fábricas donde este último es uso complementario, por lo que se podría cambiar a principal de forma ágil”.   

En relación a la Inteligencia Artificial (IA), Oller explica que “está ayudándonos a poder prever, ante diversos potenciales escenarios, cómo se deben adaptar las cadenas de suministro, de qué manera hay que variar el stock y tratan de predecir los nuevos hábitos de los consumidores”. Y subraya que “si se ha hecho una buena recogida de datos, a la presentación de esos datos por parte de la IA, se le suma el análisis que ya se ha hecho previamente, eso puede ayudar a anticiparse a los cambios y acelerar mucho la toma de decisiones”. Prologis cuenta con 6.500 clientes a nivel mundial, por lo que hasta un 2,8% del producto que conforma el PIB global pasa por sus instalaciones, algo que les proporciona una cantidad notable de data.