La logística se enfría: la incertidumbre frena la producción a riesgo en Madrid

Merlin Properties dio la voz de alerta el año pasado. Panattoni se suma ahora. Los promotores inmologísticos están congelando proyectos a riesgo ante una coyuntura económica que ya no es tan propicia y a pesar de que la fuerte demanda en naves logísticas aún se mantiene entre los operadores. El mercado logístico de Madrid se enfría.

“Este año veremos muy pocos proyectos especulativos y sólo en contados mercados, como en las primeras coronas de Barcelona, porque hay un gran déficit de superficie logística, pero en otras áreas el capital inversor no acompaña para lanzarse a riesgo”, señala Gustavo Cardozo, director general del promotor logístico Panattoni, en declaraciones a EjePrime. “Si no hay inquilino, el capital ahora no entra en el proyecto”, añade.

El último informe de JLL sobre el mercado logístico en España recoge que en Madrid hay proyectos de construcción previstos para este año de 1,1 millones de metros cuadrados, de los que el 94% son de desarrollo especulativo. “La producción está siendo muy elevada porque, entre otras cosas, parte del parque está obsoleto para las nuevas necesidades de los operadores, que necesitan inmuebles de última generación y que acaban alquilando todo lo que sale al mercado”, señala David Brown, director de inversión de industrial y logística de JLL.

“Este año veremos muy pocos proyectos especulativos y sólo en contados mercados, como en las primeras coronas de Barcelona”, señala Gustavo Cardozo, de Panattoni

La absorción se mantiene en niveles históricos propiciada por el auge del comercio electrónico, una tendencia que está revolucionando la logística en todo el mundo. El año pasado, según BNP Paribas Real Estate, se cerraron operaciones de alquiler por 1,3 millones de metros cuadrados en la zona centro de Madrid. “Esta cifra se alcanzó con 94 operaciones, que son un número históricamente muy elevado, lo que denota que el mercado está muy fuerte”, apunta Fernando Sauras, director de inversiones de la consultora francesa.

Desde el sector se destaca que la mitad de la superficie contratada es absorción neta, es decir, nuevos operadores que entran en el mercado, mientras que la otra mitad son recolocaciones en busca de mejores espacios. Este dinamismo está impulsando las rentas, que el año pasado escalaron hasta los 6,25 euros por metro cuadrado en las mejores naves de Madrid, un 5% más que un año antes, según JLL. Para este 2023, se prevén nuevas alzas de entre el 5% y el 10%.

A pesar de ello, los promotores se mantienen alerta y cada vez más están limitando los riesgos en sus proyectos inmologísticos. “Nosotros todos los proyectos logísticos especulativos los tenemos parados y sólo desarrollamos inmuebles prealquilados”, explicaban el pasado verano desde Merlin Properties. La inmobiliaria mantenía en marcha a riesgo tan sólo un proyecto en Cabanillas, en pleno Corredor de Henares.

La nueva oferta prevista para este año se eleva al millón de metros cuadrados, el 94% especulativo, aunque la mitad de proyectos se retrasarán hasta 2024

Muchos profesionales mantienen sus dudas sobre la nueva oferta que saldrá al mercado este año, principalmente en Madrid. “De alrededor del millón de metros cuadrados que están previsto, calculo que finalmente un 50% más o menos quedará congelado o se trasladará a 2024”, explica David Martínez, director general de la consultora Proequity.

Martínez destaca que este descenso de la producción acabará impulsando el precio de los alquileres porque la demanda se mantendrá fuerte. “Cada vez tiene más sentido promover llave en mano, porque los operadores necesitan una naves con características específicas que es mucho más fácil de desarrollar con un encargo previo”, señala Martínez.

Una opinión similar mantiene Javier Inchauspe, director general de la promotora Scanell, que considera que buena parte de la oferta futura anunciada no verá la luz este año: “Desde septiembre pasado apenas ha habido una compra de suelo importante y, aunque la demanda continúa siendo alta, con las condiciones financieras actuales se hace difícil promover”.

La esperanza está puesta en 2024, cuando se espera una relajación de la política monetaria por parte del BCE, además de una mayor visibilidad sobre la evolución de la economía. “El año que viene volverán los proyectos riesgos”, apunta Gustavo Cardozo, de Panattoni.