Madrid y Barcelona tiran del sector logístico

El negocio inmologístico en España ha mostrado síntomas de solidez acompañados de una fuerte demanda que se sustenta principalmente en sus tres grandes territorios: Madrid, Barcelona y Valencia. Una absorción que destaca además por su resiliencia frente la incertidumbre global marcada por la geopolítica y la situación arancelaria y que ha terminado por marcar un año positivo en el segmento logístico-industrial.

La consultora Knight Frank sitúa la inversión acumulada en España durante los primeros nueve meses del año en cerca de 1.100 millones de euros, algo más de 500 millones registrados en el tercer trimestre frente a los 375 millones del mismo periodo de 2024.

Según la firma británica, Madrid y Barcelona han concentrado el 90% de la inversión nacional y destacan operaciones como la adquisición del portfolio Project Alpha, que ha adquirido P3 Logistic Parks a Aberdeen por algo más de 163 millones de euros en Getafe. Según sus estimaciones, a final de año se podría alcanzar un volumen aproximado de 1.500 millones de euros.

Las cifras en Cataluña son también positivas, con 440.000 metros cuadrados entre enero y septiembre de 2025

En este sentido, Adriana Gorri, de JLL, advierte de las diferencias significativas en la capacidad de contratación entre los mercados principales. Señala que en Madrid Centro la contratación logística durante los primeros nueve meses de 2025 rondó los 822.000 metros cuadrados, lo que supone un aumento anual del 22% y la tercera mejor cifra de contratación a cierre de septiembre desde 2008. Sólo el tercer trimestre acumuló 430.000 metros cuadrados de take-up. “Las cifras en Cataluña son también positivas, pero algo más moderadas en términos de contratación”, apunta, con 440.000 metros cuadrados entre enero y septiembre de 2025, un 12% menos en la comparativa anual. “Este descenso se justifica por la escasez de producto en la zona prime y la ralentización en el cierre de algunas operaciones”.

En Madrid, JLL señala que la demanda ha sido impulsada principalmente por los operadores logísticos, que concentraron el 57% de la superficie contratada, seguidos por los retailers, con un 21%. En Barcelona la situación difiere, siendo los retailers quienes concentran el mayor volumen de superficie, con un 37% de la contratación, seguidos por los manufactureros, con un 25% del total de superficie.

Valencia, tercer mercado

Valencia es considerado el tercer hub logístico nacional, con datos inferiores a las dos grandes ciudades, pero poco a poco consolidándose como un entorno estratégico para el segmento. Los datos de Colliers sitúan su absorción hasta septiembre en 352.000 metros cuadrados, principalmente impulsado por la actividad del primer trimestre, que alcanzó un take-up de 220.000 metros cuadrados.

“La presión sobre la oferta disponible mantiene las rentas prime al alza, especialmente en Cataluña”, señala Adriana Gorri

Fernando Ramírez de Haro, responsable de España y Portugal en Savills IM, destaca la compra de una nave situada junto al aeropuerto de Manises, en Valencia, que cuenta con más de 19.000 metros cuadrados. Javier Martín, director de logística y portfolio manager en Nuveen, añade además como “ganan interés ubicaciones antes secundarias como Zaragoza, Alicante, Andalucía o el País Vasco”. También incide sobre un 2025 activo en segmentos de value add, core plus y core.

En cuanto a las rentabilidades prime, los especialistas de Knight Frank en España las sitúa en ligero descenso llegados al tercer trimestre. Madrid, con un 4,85%, y Barcelona, con un 4,75%, se encuentran por debajo de otras ciudades europeas como Londres, Dublín y Praga, con un 5%, y Bruselas, con un 4,9%.

En España, el segmento logístico se ve beneficiado por una demanda fuerte y sostenida que es impulsada por el crecimiento demográfico y el dinamismo del consumo interno, comenta Gorri. “La presión sobre la oferta disponible mantiene las rentas prime al alza, especialmente en Cataluña”.

Por su parte, Antonio Montero, director ejecutivo de industrial y logística en Savills España, indica un gran potencial de desarrollo y stock, que “ofrece margen para modernización y expansión a través de mayor calidad, nuevos proyectos con estándares ESG, eficiencia y sostenibilidad, necesarios para usuarios e inversores en una economía que crece más que el resto de Europa”.

Barcelona sumará 130.000 metros cuadrados antes de que acabe el ejercicio

Ramírez de Haro resalta a las previsiones del crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) y la posición estratégica de España en las cadenas de suministro globales, así como “su distancia de los grades focos de conflicto; una combinación de estabilidad y potencial de retorno muy atractivo para el capital internacional”. En Nuveen señalan unas infraestructuras envidiables y muy competitivas (autopistas, puertos y aeropuertos) y una demanda sólida de espacios modernos, en línea con las exigencias del mercado.

De cara a 2026, Gorri sitúa el reto precisamente sobre la fuerte demanda. “El segmento logístico se enfrenta a una evidente escasez de oferta. La falta de proyectos especulativos está limitando la capacidad de contratación y condicionando el mercado”, apunta.

Así, para sostener el ritmo de contratación será imprescindible incrementar la oferta disponible. De esta forma, prevé que a final de ejercicio, Madrid y su zona de influencia incrementarán su superficie en 372.000 metros cuadrados (63% especulativo) y Barcelona sumará 130.000 metros cuadrados, “un volumen limitado en un contexto ya tensionado, con una tasa de disponibilidad del 4,3%”.

En esta falta de suelo en las ubicaciones más cotizadas coincide el experto de Nuveen, que pone parte de la atención sobre la lentitud de las administraciones para liberar suelo, conceder licencias o adaptar planes urbanísticos, algo que genera incertidumbre y no acompasa los plazos al dinamismo propio del sector logístico.

El capital ‘core’ busca activos estabilizados, con un perfil de riesgo limitado y con liquidez a futuro en el mercado transaccional

Logística adaptada a la IA

Montero (Savills), aborda la “nueva logística”, centrándose en la necesidad de flexibilidad, potencia eléctrica para integrar IA y mayor automatización. Algo similar a lo que apunta Ramírez: “adaptar las naves a la transformación operativa provocada por la Inteligencia Artificial y modernizar el parque logístico con atención los nuevos requisitos regulatorios y a la sostenibilidad”, señala el ejecutivo de Savills IM.

Añade además que el capital core busca activos estabilizados, con un perfil de riesgo limitado y con liquidez a futuro en el mercado transaccional. “Esto implica que los almacenes deberán ser capaces de integrar sistemas automatizados, robótica avanzada y análisis de datos en tiempo real para captar el interés de los inquilinos; a su vez, estos nuevos requisitos generan más demanda de energía”, sostiene Ramírez.