P3 se prepara para aumentar su presencia en España con nuevos proyectos y adquisiciones

Prudente optimismo. Así ha catalogado Javier Mérida, director general de P3 Logistics Parks en España, la situación del segmento logístico en el territorio nacional en un encuentro en exclusiva con EjePrime. Así, considera que el comportamiento de esta tipología de activos está marcado por buenos niveles de ocupación y arrendamiento en los principales ejes del mercado en el país, Madrid y Barcelona, pero también por una disminución generalizada de los proyectos especulativos y periodos de toma de decisiones que pueden alcanzar hasta los 12 meses.

Para el directivo, estamos ante un año de transición, estable pero aún alejados de los niveles pre-Covid. En parte dada la temida incertidumbre, tanto por la geopolítica vinculada a guerras y aranceles, como a la del mercado de capitales y las expectativas respecto a los tipos de interés, que señala afecta a que haya más o menos demanda institucional en el sector.

Sin embargo, Mérida apunta hacia la estabilidad. “Yo creo que el clima en general es de estabilidad. Los agentes, en general, no están buscando o no están esperando un cambio muy drástico de tendencias”.

Buena prueba de ello es precisamente la actividad de P3 en lo que llevamos de año, con una estimación de cierre de hasta 150.000 metros cuadrados adicionales de espacio contratado. “Eso, junto con las renovaciones, nos pone en un aumento de aproximadamente un 15% respecto a 2024, con entre 120.000 y 150.000 metros cuadrados adicionales de crecimiento”, señala el directivo, que añade que sumarán dos proyectos en marcha, que esperan tener listos a final de año. “Estamos finalizando un proyecto de 43.000 metros cuadrados en Vitoria y financiando también la renovación de una nave de 20.000 metros cuadrados en Abrera (Barcelona)”. Dos proyectos que confían en tener con ratios importantes de ocupación y prealquilados antes de que acabe 2025.

“La idea es seguir desarrollando proyectos propios de entre 100.000 y 150.000 metros cuadrados al año y combinarlo con alguna oportunidad de inversión”, explica el director general de P3 en España

Además, ha querido remarcar una de las operaciones más destacadas del logístico en el curso, la adquisición de 122.000 metros cuadrados en un portfolio logístico en Getafe (Madrid). Un total de nueve activos, ocho naves logísticas y una plataforma de estacionamiento multinivel para vehículos eléctricos de reparto, ubicados en el parque logístico de Los Gavilanes. “Dado el portfolio que hacemos en España, hemos podido asumir una compra de estas características en una sola localización. Eso nos ha permitido tener un ángulo competitivo para hacer una buena compra y en una ubicación que creemos que va a tener un gran esfuerzo”.

De cara a 2026 y siguientes ejercicios, el responsable de P3 desvela que quiere seguir creciendo: “Hemos comprado o hemos tomado posiciones en varios suelos para desarrollar durante los próximos años”. Con un banco de suelo de, actualmente, unos 350.000 metros cuadrados, “la idea es seguir desarrollando proyectos propios de entre 100.000 y 150.000 metros cuadrados al año y combinar eso con alguna oportunidad en el mundo de la inversión”.

Desde el punto de vista del arrendamiento y de ocupación de usuarios finales, Mérida aprecia una “buena salud” en el mercado español, con recuperación de los volúmenes de absorción en línea con la media histórica. “En Madrid, ha habido un repunte en la absorción este tercer trimestre y Barcelona sigue con unos buenos niveles, principalmente en las zonas más cercanas a Barcelona, en las zonas del Vallès y del Prat, también en el Penedés y Tarragona”.

En este sentido, la consultora Cbre advertía de que la confianza en el sector se mantiene positiva, con un volumen de inversión durante la primera mitad del año superior a los 550 millones de euros, un incremento del 37% respecto al mismo periodo de 2024. Para final de año, las previsiones sitúan un cierre de ejercicio en línea con los niveles del curso pasado, en un contexto de cautela inversora y sensibilidad al entorno macroeconómico.

“En algunas zonas sí se han desarrollado más proyectos especulativos que lo que ha sido capaz la demanda de absorber y Madrid es un ejemplo de ello”

Además de los ya conocidos enclaves estratégicos de la logística, el director general de P3 en España también resalta otras regiones “debido a las necesidades de producciones más deslocalizadas y puntos de consumo y e-commerce”. Así, destaca Valencia, con poca disponibilidad y actividad muy amplia, la zona de la Costa del Sol, Sevilla, y, particularmente para ellos, la zona de País Vasco; Álava, Vitoria, “donde tenemos algún proyecto y que, logísticamente, tiene mucho sentido no solamente por la distribución regional sino como punto de conexión con Francia”, señala el directivo.

Precisamente el auge del comercio electrónico es un ámbito de interés logístico en el que fuentes del mercado apuntaban que, a raíz del Covid, se sobreestimó la demanda de espacio y existe actualmente un sobrestock de espacios. Mérida considera que esto no es algo generalizado, sino por localizaciones. “En algunas zonas sí que se han desarrollado más proyectos especulativos que lo que ha sido capaz la demanda de absorber en años recientes. Y en Madrid es un ejemplo de ello”. No obstante, indica que Valencia o la zona del Vallés en Cataluña son regiones muy presionadas por la demanda y no hay tantas disponibilidades de espacios.

En el marco promotor, para el alto mando de P3 en España se ha visto una desaceleración generalizada en los proyectos especulativos, con una clara intención promotora que se inclina hacía aquellos llave en mano. Sin embargo, advierte de que se trata de un fenómeno con alguna excepción territorial, como Valencia “donde se están desarrollando más proyectos especulativos dado al bajo nivel de productos disponibles, de vacancy. Y quizá algo en Barcelona también”. En el foco inversor, señala que estos se centran más en perfiles value add que operaciones más core, que tienen una rentabilidad más limitada.

Los inversores se centran más en perfiles ‘value add’ que en operaciones ‘core’, con rentabilidad más limitada

El panorama internacional es, sin duda, otro de los grandes focos de interés en el parte. Savills advertía recientemente que los nuevos compromisos adquiridos por los socios de la Otan, que supondrán un aumento del gasto en Defensa, impulsarán la demanda de superficie industrial y logística, que podría traducirse en hasta 37 millones de metros cuadrados adicionales. Algo que Mérida no termina de compartir, por lo menos en España, aunque si percibe que esta demanda se materializando de forma más concreta en otros países europeos. Además, este marco continental también apunta a una relocalización de algunas producciones que “tradicionalmente” se hacían fuera de Europa, sobre todo en Polonia, República Checa y en el este del Viejo Continente.

Una tendencia que poco a poco se empieza a ver en España, “la falta de nuevo suelo para desarrollar proyectos logísticos está haciendo que muchas zonas industriales obsoletas también se estén reconstruyendo para actividades logísticas en polígonos industriales ya consolidados”.