Crónica de un confinamiento: cómo el coronavirus puso a prueba la resistencia del ‘real estate’

Cuatro meses para probar la resistencia del sector. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció el pasado 14 de marzo el decreto del estado de alarma en España con el objetivo de frenar la curva de contagios. Quince semanas, o 105 días después, el levantamiento del estado de alarma pone fin a cuatro meses en los que se ha puesto a prueba la resistencia del sector inmobiliario. 

El confinamiento ha impactado de manera muy distinta los diferentes segmentos del real estate y los hay, como el de oficinas, que justo ahora empieza a entrever las consecuencias del frenazo económico y los cambios sociales que ha provocado la pandemia. 

Marzo, España se cierra para combatir la pandemia 

El 5 de marzo, un positivo de coronavirus provocó que la multinacional EY decidiera cerrar sus oficinas en Madrid y mandar a todo el personal a trabajar desde casa para evitar un aumento de los contagios. Durante las dos primeras semanas del mes, fueron muchas más las empresas que decidieron cerrar sus oficinas y hacer que sus empleados llevaran a cabo sus tareas desde casa. 

De todos modos, no fue hasta el 13 de marzo cuando la Comunidad de Madrid y Cataluña decretaron el cierre de tiendas para intentar parar el avance de la pandemia. Ese viernes, Madrid decretó el cierre de todos los establecimientos salvo comercios de alimentación y farmacias, mientras que Cataluña anunció la clausura de “grandes zonas comerciales, gimnasios, locales de ocio, pistas de esquí y establecimientos que no sean destinados a servicios básicos o que no estén destinados a la alimentación”. Este cierre de todo el comercio alcanzó a toda España a partir del 16 de marzo, con la entrada en vigor del estado de alarma. 

Paralelamente, el Gobierno anunció que a partir de ese momento las empresas debían priorizar el teletrabajo y sólo debían asistir a los puestos de trabajo aquellos trabajadores esenciales.

Durante la primera quincena de marzo, muchas empresas mandaron a sus empleados a trabajar desde casa

Sin embargo, las obras de construcción pudieron mantener el ritmo al considerarse que los trabajos se realizan al aire libre. No fue hasta el decreto del confinamiento severo, que se inició el 30 de marzo, que la construcción tuvo que parar máquinas durante quince días. 

El inicio del confinamiento provocó un incremento de la demanda de espacios logísticos, ya que muchas empresas activaran sus planes de contingencia para poder dar respuesta al incremento del comercio electrónico que se vivió desde el primer momento. El movimiento vivido en el mercado fue comparado al que se da durante el Black Friday.

El mismo 16 de marzo, el Ayuntamiento de Barcelona fue el primero en ordenar la paralización de todas las obras, tanto públicas como privadas, que se realizaban en la calle, salvo aquellas que debían seguir para garantizar la seguridad del espacio.  

Esa misma semana, el Ejecutivo de Pedro Sánchez aprobó una moratoria en el pago de las hipotecas ara la vivienda habitual para aquellas personas cuyos ingresos se vean reducidos o se queden en el paro por la crisis provocada por el Covid-19. 

El Gobierno aprobó una moratoria en el pago de hipotecas al inicio del confinamiento

A esta moratoria se le sumaron administraciones y empresas, que decretaron moratorias de las rentas en las viviendas de su propiedad. A la Generalitat de Cataluña y el Ayuntamiento de Barcelona se le sumaron fondos como Azora. Además, las principales promotoras del mercado acordaron retrasar los cobros a cuenta de sus clientes durante dos meses. Por su parte, Merlin anunció la condonación de los alquileres a todos los comercios y hoteles que tiene en cartera.

Por su parte, los establecimientos hoteleros cerraron progresivamente su actividad a partir del 19 de marzo y tuvieron que suspenderla por completo el 26 de marzo. El mes se cerró con el inicio del confinamiento severo el 30 de marzo, momento en el que se paralizó toda actividad económica que no fuera esencial o no pudiera desarrollarse desde casa. 

Abril, de la hibernación al deshielo

Abril de 2020 pasará a la historia como un mes en blanco. Mientras China comenzaba a abrir, en España seguía prorrogándose el estado de alarma cada quince días y aplanar la curva de contagios se convirtió en el objetivo principal de los estados de todo el planeta. En cada comparecencia, Pedro Sánchez pedía “sacrificio, resistencia y moral de victoria para vencer al virus”.

El Gobierno aprovechó la celebración de la Semana Santa en el segundo fin de semana de abril y los festivos ligados a esta festividad para limitar el alcance del confinamiento severo, que duró hasta el 10 de abril, Viernes Santo. Tras Semana Santa, los trabajadores pudieron volver a las oficinas, aunque el Gobierno ha mantenido la recomendación de teletrabajar hasta el fin del estado de alarma, y las obras pudieron reanudarse. 

El punto más crítico y que se convirtió en el centro del debate fueron los alquileres de los activos comerciales: ¿se ha de pagar por tiendas que están cerradas? En España, el Gobierno tardó en mediar, aprobando finalmente una moratoria de cuatro meses para locales de grandes tenedores y cuyos inquilinos fueran pymes, aunque no se podía imponer si ya se había llegado a un acuerdo anterior.

El 28 de abril, después de permitir salir a pasear a los niños, Pedro Sánchez dio a conocer el plan para salir progresivamente del confinamiento. El plan se estructuraba en cuatro fases. En la fase 0, que comenzaba el 4 de mayo en todo el país, se permitía la apertura con cita previa; en fase 1, la apertura generalizada con aforo limitado al 30%; en fase 2 se sumaban los centros comerciales, y en fase 3 se relajaban las limitaciones de aforo y se permitía la reapertura de zonas comunes de los centros comerciales.

La polémica llegó por la clasificación del comercio que establecía el Gobierno, que en un primer momento separó “pequeño” comercio de centros comerciales y después, en un primer borrador, permitía la apertura de cualquier tienda a pie de calle antes que los complejos.

Mayo, inicio de la desescalada

Con el quinto mes del año, el Gobierno inició la desescalada y todas las provincias se colocaron en la fase 0 hacia la nueva normalidad. Con la entrada a la fase 0 el Gobierno aprobó la reactivación de las reformas en zonas no habitadas. Tras el inicio de la desescalada, los trabajadores pudieron acceder a locales, viviendas y otras zonas delimitadas de los edificios.

Además, se pudieron reanudar las obras en zonas a los que los residentes no tuvieran acceso durante esa fase de la desescalada. Con esta orden ministerial, el sector dio por acabado un mes y medio sin actividad.

Aun así, la patronal de la reforma y la rehabilitación (Andimac) aseguró que los trabajos eran muy restrictivos, con lo que sólo podrían trabajar en torno al 30% del potencial del mercado anterior al confinamiento.

El 11 de mayo los comercios pudieron comenzar a abrir sus puertas con limitación

Durante la fase 0 también se permitió la visita a viviendas para comprar o alquilar en toda España. Para ello, los pisos debían estar vacíos en el momento de la vista y contar con menos de 400 metros cuadrados.

El 11 de mayo, el 51% de la población entró en la fase 1 de la desescalada, mientras que Madrid y Barcelona permanecieron en fase 0. Los comercios pudieron comenzar a abrir sus puertas con limitaciones: se los permitió abrir a aquellos establecimientos y locales comerciales de hasta 400 metros cuadrados, siempre que no estuviesen ubicados en un centro o parque comercial.

Aun así, los comercios que decidieron abrir sus puertas debieron cumplir la restricción de aforo, que no podía sobrepasar el 40% de la del aforo  del local y debían concertarse cita previa para acceder al local.

Las locales comerciales debían limitar el aforo al 40% 

La apertura durante la fase 0 también obligaba a realizar al menos dos veces al día una limpieza del local, además, las restricciones de movilidad sólo permitían a los consumidores acceder a los establecimientos que estuvieran a menos de 1 kilómetro a la redonda de su vivienda.

El 16 de mayo, con el paso a la fase 1 de gran parte del país (excluyendo a Madrid, Barcelona y gran parte de Castilla y León) la orden ministerial fue modificada. El lunes siguiente, con la posibilidad de acotar el aforo y levantada la norma de la cita previa, las tiendas a pie de calle de toda España (independientemente de la fase en la que se encontraban) volvieron a abrir sus puertas. Con la nueva medida, grandes superficies pudieron retomar la actividad acotando su espacio.

El 25 de mayo, 35 regiones sanitarias entraron en la fase 2 de la desescalada, y con ellas 284 centros comerciales, el 50% de los complejos del país y el 45,9% del total de la superficie bruta alquilable (SBA) de España pudo abrir sus puertas. Aunque fuera del corte se quedaron tres de las cuatro comunidades autónomas con más SBA del país: Madrid, Valencia y Cataluña, que pasaron a fase 1.

Para las provincias que permanecieron en fase 1 también hubo cambios en la regulación de los centros comerciales. La orden emitida el 23 de mayo incluía una modificación de la anterior regulación, permitiendo la apertura de los establecimientos de 400 metros cuadrados o menos situados en centros y parques comerciales, que contaran con acceso directo o independiente desde el exterior del complejo.

Con la llegada de la fase 2, también pudieron reabrir sus puertas todos los establecimientos comerciales, independientemente de su superficie útil de exposición, y los establecimientos de restauración pudieron reabrir sólo alojando los clientes en terrazas. Aunque el aforo siguió limitado, además de la prohibición del uso de las áreas comunes.

Junio, la entrada a la nueva normalidad

A principios de junio se completó la reapertura del comercio, aún con limitaciones de aforo, con el salto a la fase 2 de Madrid y Barcelona, lo que permitió que reabrieran centros comerciales y macrotiendas.

El progresivo avance de fase de las diferentes provincias ha ido permitiendo la reapertura de comercios y el interior de los locales de restauración, aunque con limitaciones para mantener el distanciamiento social.

En España, este último fin de semana ha decaído el estado de alarma y gran parte del territorio ha entrado ya en la nueva normalidad, donde se permite de nuevo la movilidad y cada autonomía se encarga de gestionar las medidas de contención.

Los meses que vienen por delante están, por ahora, llenos de incertidumbre. El riesgo de un rebrote en octubre y el hecho de que, con toda probabilidad, la vacuna no llegue al menos hasta el próximo año, dejan en suspenso cualquier previsión, pero todos los analistas coinciden en que los próximos meses serán duros. En un foro de la Ceoe, Pablo Isla, presidente de Inditex, aseguró que el impacto será “enorme”; Ana Patricia Botín, presidenta de Banco Santander, lo calificó de “el mayor shock en cien años”,  y Juan Roig, presidente de Mercadona, dijo que la crisis será “muy, muy, muy, muy dura”.