El cambio de uso en oficinas afloraría 28.000 viviendas en Madrid y Barcelona hasta 2043

Hijo, todo esto antes eran oficinas. Madrid y Barcelona ganarían 28.000 viviendas en veinte años de llevarse a cabo un cambio de uso residencial en las oficinas que pesentan rentas bajas y escaso apetito inversor. La alternativa son las unidades residenciales alternativas, como media estancia o coliving, con rentas superiores y mayor interés del mercado, según apunta la última edición del estudio The Office Property Telescope elaborado por el equipo de real estate del área de estrategia y transacciones de EY.

La consultora estima que las dos grandes ciudades del país cuentan actualmente con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en viviendas hasta 2043. En Madrid, el stock de oficinas proclive a la transformación alcanza 1,8 millones de metros cuadrados de superficie edificada, que de ser reposicionada a residencial alternativo implicaría una fuerte valoración para los propietarios de dichos inmuebles y la incorporación de 20.000 unidades de residencial o asimilable.

Este fenómeno supondría una recuperación de los precios medios del alquiler de los edificios de oficinas prime ubicados en el centro de los distritos de negocios de, al menos, el 30%, hasta los 44 euros por metro cuadrado al mes. EY advierte que esta reconversión necesita de la colaboración público-privada, “pues la administración debería contribuir en este proceso agilizando los trámites urbanísticos precisos”, indica la consultora.

EY señala que la reconversión alentaría una recuperación de los precios medios del alquiler de oficinas ‘prime’ ubicados en CBD de al menos el 30% 

Barcelona podría seguir la misma tendencia que Madrid, pero en menor medida. En la capital catalana podrían incorporarse 8.000 unidades de residencial, o asimilable, si se reposicionaran 763.000 metros cuadrados de superficie edificada de oficinas que, actualmente, no está consiguiendo la rentabilidad esperada por sus promotores o propietarios. De esta manera, en las mejores zonas de oficinas de Barcelona, los precios podrían llegar a alcanzar los 37 euros por metro cuadrado al mes o 39 euros por metro cuadrado al mes.

En palabras de Javier García-Mateo, socio responsable del sector inmobiliario del área de estrategia y transacciones de EY, “la nueva tendencia de transformación de oficinas en viviendas alternativas en Madrid y Barcelona, impulsada por una mayor demanda de viviendas y una disminución en la contratación de oficinas, representa una oportunidad significativa de revalorización para los propietarios de estos inmuebles siempre que sigan la hoja de ruta adecuada”, explica el directivo.

“Este fenómeno podría no solo mitigar la actual escasez de vivienda, sino también pondría en valor un mercado de oficinas que hoy está sobre ofertado, eliminando una parte de su inventario para favorecer el aumento de los precios de alquiler de los edificios que permanezcan; el mercado inmobiliario no puede seguir obviando la consolidación del teletrabajo y la necesidad de ofrecer viviendas en alquiler con servicios a los ciudadanos, por lo que esta transformación debe llevarse a cabo dentro del casco urbano, no en las ciudades dormitorio como se ha hecho hasta la fecha”, añade García-Mateo.

“Esta transformación debe llevarse a cabo dentro del casco urbano, no en las ciudades dormitorio como se ha hecho hasta la fecha”, señala Javier García-Mateo

Para identificar qué zonas son más proclives a la transformación, el análisis realizado por EY se ha basado en la renta media mensual que presentan las distintas áreas de Madrid y Barcelona, enfrentándolas a la renta media del residencial alternativo. Además, calcula el precio medio de venta según el uso residencial o de oficinas de los inmuebles.  

El análisis muestra como en Madrid la mayor parte de los edificios del casco urbano que no estén en el eje Castellana, Azca o Cuatro Torres Business Area son ya susceptibles de reconversión a residencial alternativo, fenómeno que se irá materializando de forma progresiva. De esta manera, en los distritos de Chamartín, Salamanca, Chamberí, Retiro, o incluso en Manoteras, sería ya más viable el uso residencial sobre la edificabilidad de oficinas existente. Esto supondría eliminar el 13% del inventario total de oficinas existente en la actualidad.

En la periferia, zonas como Pozuelo de Alarcón, Aravaca, Arroyo de la Vega o Alcobendas podrían acoger el uso residencial alternativo de forma creciente como alternativa a sus oficinas que presenten peor rendimiento. Hasta 20.000 nuevas unidades residenciales en alquiler o en venta podrían llegar a sustituir un inventario de oficinas obsoleto y dinamizar una reubicación de la centralidad de oficinas hacia Madrid Distrito Norte.

En Barcelona, del mismo modo, la tendencia es hacia la progresiva consolidación del 22@ como la nueva centralidad de oficinas, al mismo tiempo que se incorporan 8.000 unidades residenciales en zonas del casco urbano y se destruye el 11% de su inventario total de oficinas, donde el rendimiento del residencial es mucho más elevado ya que el de los edificios de oficinas del momento.