El ‘real estate’ prevé que el nuevo índice de precios del alquiler cree “más confusión”

Nuevas reglas en el mercado del alquiler. Casi un año después de que aprobara la Ley de Vivienda y con un nuevo ministerio y ministra, el Gobierno ha publicado el Índice Precios de Referencia que permitirá limitar los precios del alquiler en las zonas tensiones, aunque no momento sólo Cataluña ha dado pasos para adoptarlo.

Durante una rueda de prensa ayer al mediodía, el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, ha explicado que el nuevo sistema de rango de precios establecerá precios máximos y mínimos para una vivienda, teniendo en cuenta sus características, como si cuenta con párking o no, si la finca tiene ascensor o si ha sido objetivo de alguna renovación los últimos años. Cualquier elemento que puede elevar o depreciar el valor del activo.  

El índice es homogéneo para todo el territorio nacional, de base tributaria y se actualizará cada año, según lo que ha comentado Lucas. El índice ya se puede consultar en la web del Ministerio de Vivienda, pero se abre un plazo de diez días hábiles para examinar las propuestas de cada comunidad autónoma para establecer este índice en sus zonas.

El índice sólo se podrá aplicar en caso de que la Comunidad Autónoma declare zonas tensionadas, ya que la competencia en materia de vivienda es de las administraciones regionales. Por ahora, sólo Cataluña ha pedido declarar zonas tensionadas para 140 municipios.

Navarra y País Vasco no pueden aplicar aún la gestión por su régimen fiscal

Además, al tener regímenes fiscales distintos, País Vasco y Navarra no tendrán aún disponible este sistema. Lucas ha subrayado que “se está trabajando” para ello. De hecho, Navarra, junto a Asturias, es una de las comunidades además de Cataluña que se ha interesado por aplicar la nueva herramienta, según ha declarado el secretario.

Cómo se aplicará el índice de Precios del Alquiler

Una vez declarada el área como tensionada, en las viviendas ya arrendadas, el nuevo contrato de alquiler “estará referenciado al contrato anterior”, es decir, se congelará la renta, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, que en 2024 está limitado al 3%, por lo que el precio solo podrá disminuir a partir de la negociación entre arrendador y arrendatario y el índice funcionará “sólo de referencia” para conocer el valor real de la vivienda en alquiler.

“Es cierto que se pueden hacer algunos ajustes de mejora del precio en relación si la vivienda ha sido mejorada, si tiene rehabilitación energética o si cumple unas condiciones de durabilidad del contrato de arrendamientos superiores a lo contemplado en la ley de arrendamientos urbanos”, ha apuntado Lucas.

El esquema cambia si la vivienda pertenece a un gran tenedor (más de diez viviendas en cartera o cinco en la misma área tensionada, dependiendo de como lo aplique la Comunidad Autónoma).

En ese caso, el precio del nuevo contrato no solamente tendrá en cuenta el contrato anterior, sino que además se hará la referencia con el sistema de precios de alquiler y se tendrá en cuenta “el menor de los precios”, por lo que en este caso sí que se podrá mermar la renta según el índice publicado este martes por el Ministerio.

El esquema cambia si la vivienda pertenece a un gran tenedor

Una vez se haya declarado una zona mercado residencial tensionado, el proceso culmina con la publicación por parte del Ministerio de Vivienda, con carácter trimestral, de una resolución en la que se recogerá la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento.

Confusión, demandas y críticas

Desde distintas patronales del sector, han tildado de contraproducente e ineficaz la nueva medida del gobierno. Desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (ApcEspaña) han descrito como “sorprendentes las diferencias de precios entre la información que arrojan los datos de este índice en comparación con la que ofrecen los portales inmobiliarios”.

De hecho, portales como Pisos.com o Idealista han cuestionado la efectividad del nuevo índice. El director de Estudios del portal inmobiliario Pisos.com, Ferran Font, ha asegurado que el instrumento genera “dudas”, ya que la medida no deja “muy claro” quién va a gestionar esta limitación, como se va a controlar o si existe un régimen sancionador. Por su parte, desde Idealista han acusado al Gobierno de “falta de responsabilidad” por publicar el índice, que aseguran que sólo va a “echar más gasolina al fuego”.

La FAI ha asegurado que un índice de precios del alquiler que obligue a topar las rentas creará más temor entre los propietarios

También la Federación de Asociaciones Inmobiliaria (FAI) ha asegurado que un índice de precios del alquiler que obligue a topar las rentas creará más temor entre los propietarios, lo que agudizará la huida de arrendadores de vivienda habitual del mercado y reducirá todavía más la oferta.

Desde el mismo Gobierno, la vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, ha pedido “ser valientes” a la hora de hacer frente al “gran problema” que supone el acceso a la vivienda en España y no quedarnos “a medias” ni “equivocarnos”, a través de un mensaje en la red social X, anteriormente Twitter. La vicepresidente también ha pedido “regular el mercado de la vivienda” para hacer frente a los precios “abusivos” del sector.

En Madrid, 16 organizaciones, entre las que se encuentra Amnistía Internacional, Comisiones Obreras o la Plataforma de Afectados por la Vivienda Pública y Social, han pedido al gobierno de la Comunidad de Madrid la apruebe una ley que permita el acceso a la vivienda de toda la ciudadanía y han demandado aplicar la ley estatal de Vivienda.