Joan Carles Amaro (Esade): “Sería una anomalía histórica que el inmobiliario crezca hasta 2021”

Joan Carles Amaro es profesor en Esade y consultor en finanzas y real estate en la misma escuela de negocios. El sector inmobiliario está en expansión desde hace dos años, por lo que asegura que una recesión del mercado está cada día más cerca. En España el 70% de las viviendas son de compra, porcentaje que debería bajar hasta el 50% para seguir los patrones normales en el resto de Europa.

Pregunta: Los datos de las hipotecas han crecido en los últimos doce meses, ¿el sector continúa teniendo espacio para mejorar?

Respuesta: Parece que por el momento los precios no bajan y se mantiene el volumen de operaciones. No se puede saber si las tornas cambiarán en un mes, un año, o cinco años, pero de momento el sector disfruta de buena salud.

P: Los precios de alquiler y compra están moderando su crecimiento. ¿Estamos cerca del tocar techo?

R: Existe una figura que siempre se tiene en cuenta a la hora de hablar del ciclo económico. Imagina un reloj con cuatro cuadrantes. El eje horizontal representa el precio y el eje vertical, las transacciones. Si seguimos el orden de las agujas del reloj y cogemos el cuadrante que iría de 12 a 3, que es en el que estamos ahora mismo, podemos ver que sube el número de transacciones y también suben los precios de los inmuebles. El siguiente cuadrante, de 3 a 6, sería la situación que teníamos en 2007, con precios que suben, pero con un frenazo de las transacciones. Entre 2009 y 2013 estuvimos en el tercer cuadrante, con precios a la baja y las transacciones también en retroceso, mientras que la última fase, la de estabilización, permite la recuperación de las operaciones, pero los precios aún no suben, como pasó en 2014.

Llevamos tres o cuatro años en el primer cuadrante y en algún momento el ciclo tiene que cambiar, aunque creo que sería raro que el sector siguiese expandiéndose dos años más. Sería una anomalía histórica seguir creciendo hasta 2021. De todos modos, hay que tener en cuenta que cada mercado particular tiene su propio reloj y su propio ritmo.

En algún momento el ciclo tiene que cambiar, aunque creo que sería raro que el sector siguiese expandiéndose dos años más

P: ¿Los precios de las poblaciones cercanas a las grandes ciudades están creciendo más de lo que debería por el elevado precio que se registra en las capitales?

R: Si cogemos como ejemplo Barcelona, es evidente que la demanda está siendo expulsada de la ciudad y que esto está provocando que los precios de las poblaciones circundantes aumenten. Y en Madrid pasa un fenómeno parecido: no todo el mundo puede o quiere pagar el sobrecoste que supone vivir en el centro de la ciudad. Esta demanda expulsada de las ciudades se suma a la autóctona de los municipios y hace que suban los precios.

A medida que la demanda se retire del mercado de compra porque los precios son demasiado altos, pasará al alquiler

P: ¿Cómo se podrían equilibrar la demanda y la oferta de la vivienda?

R: Soy defensor de que tiene que ser el mercado el que se autoregule. Tenemos un mercado que no sigue los patrones normales, porque en España el 70% de la demanda quiere comprar y deberíamos estar en el 50%. La gente debe entender que el efecto monetario de una hipoteca y de un alquiler son muy diferentes por el compromiso que representan: en el alquiler, el compromiso se acaba cuando termina la mensualidad. Aun así, la mayoría de la demanda de vivienda es compradora y esto tiene un punto de irracionalidad, de no seguir la lógica.

No es fácil contener los precios, porque la oferta inmobiliaria es muy rígida y tarda mucho tiempo en poder crecer. A medida que la demanda se retire del mercado de compra porque los precios son demasiado altos, pasará al mercado de alquiler. Esto provocará un aumento de precios a corto plazo, pero también que la compraventa presente menos ventajas para los inversores. Tenemos que activar el mercado del alquiler y reducir el de compraventa. Pero esto lo tiene que hacer la demanda por si sola, no se puede hacer a golpe de decreto-ley. 

P: ¿Cómo puede afectar al mercado el decreto-ley que limita el precio del alquiler propugnado por la Generalitat de Cataluña?

R: Una normativa que limita los precios de alquiler lo que provoca es que se enfríe la oferta de este tipo de viviendas: habrá menos pisos en el mercado y tendrán menos calidad, porque ya no saldrá a cuenta reformar un piso si su precio no puede subir acorde a la inversión realizada. De todos modos, tendremos que ve los precios que se fijan, porque hay ambigüedades. Por ejemplo, ¿párkings y trasteros entran en la normativa? Depende del redactado final, podría crearse una picaresca que lleve a firmar dos contratos y que el alquiler de la plaza de párking sea más caro que su valor real en el mercado. Pueden crecer prácticas que no serán ilegales, pero sí ilícitas y moralmente reprobables, pero si el arrendatario lo acepta… Además, los propietarios pueden decidir repercutir en el precio de alquiler gastos que normalmente asumen ellos, como los de comunidad.

P: Una vez terminado el ciclo electoral, ¿cómo pueden afectar los resultados al mercado inmobiliario?

R: Las políticas de vivienda son competencia de las comunidades autónomas, aunque en municipios importantes como Madrid y Barcelona, el ayuntamiento tiene la suficiente fuerza para incidir en el mercado como se ha visto en los últimos años. En principio, el impacto se debería ver en aquellas comunidades donde cambie el color del gobierno, por lo que aún es pronto para saber qué pasará. En la pasada legislatura se vieron grandes cambios en ambas ciudades, al tener gobiernos municipales que hicieron de la vivienda uno de sus caballos de batalla. De todos modos, la necesidad de pactos para poder gobernar en las principales ciudades también hará que sea complicado que se lleven a cabo medidas muy extremas.