Judit Montoriol (CaixaBank Research): “Todos los factores que sustentan la demanda de vivienda continúan siendo sólidos”

La compraventa de viviendas se recuperará en 2020. La economista sénior del departamento de macroeconomía del área de planificación estratégica y estudios de CaixaBank Judit Montoriol prevé que la compra de viviendas vuelva a la senda positiva en 2020 tras caer un 3,3% en 2019 a causa del “parón en las formalizaciones” que hubo en agosto y septiembre, tras la aprobación de la nueva ley hipotecaria. En este sentido, explica que “la entrada de solicitudes mantuvo el ritmo de los meses anteriores”.

Pregunta: ¿Cómo ha afectado al real estate español la inestabilidad política?

Respuesta: Desde el análisis económico es difícil distinguir qué hubiera pasado sin esta inestabilidad. A la economía le gusta tener un marco regulatorio y políticas muy estables y todo este ruido ha tenido su impacto. Ahora bien, tras la crisis, la economía española en su conjunto comenzó a recuperarse en 2014 y tuvo unos años de crecimiento muy fuerte, por encima del 3%, que no es habitual para una economía como la española, a la que estimamos un potencial de crecimiento del 1,5%. Crecimos muy fuerte por los vientos de cola que nos impulsaron, como la caída del petróleo o los bajos tipos de interés. Desde 2018 estamos en una fase de desaceleración que se acentuó en 2019. Y esto ha coincidido en el tiempo con la incertidumbre política. Decir qué parte se debe a que los vientos de cola que impulsaron el crecimiento económico han perdido fuerza y qué parte se debe a la incertidumbre política es difícil de evaluar. Creo que ha podido incidir algo pero que tanto la economía como el real estate ya estaban en una fase madura del ciclo. Es normal que, tras los fuertes crecimientos de los últimos años, hayamos entrado en una fase de estabilización, con unos crecimientos más suaves y más de acuerdo con el potencial de crecimiento de la economía española y también con el ciclo inmobiliario.

P.: ¿Los constantes cambios de normativa han causado el enfriamiento que vive el sector?

R.: Lo que dicen las estadísticas es que ha habido una caída de la actividad. Pero la caída no vino por un freno en la demanda, que sí que se estaba suavizando, pero de forma controlada. En cambio, hubo una caída del 19% y del 21% en agosto y septiembre, que eran las operaciones de dos meses antes, a cauda de que las entidades financieras aún nos estábamos adaptando a la nueva ley hipotecaria y hubo un parón en las formalizaciones de hipotecas a pesar de que la entrada de solicitudes mantuvo el ritmo de los meses anteriores. En octubre y noviembre se normalizaron los volúmenes. Es cierto que si miramos el conjunto del año, tenemos una caída del 3,3% interanual en las compraventas. Es un año que, tras haber recuperado los niveles de 500.000 operaciones al año, se observa un pequeño retroceso en 2019. De cara a 2020, seguimos siendo positivos, porque todos los factores que sustentan la demanda de vivienda continúan siendo sólidos a pesar de perder un poco de intensidad. Prevemos un crecimiento del 2% en las compraventas de vivienda. 

P.: ¿Qué factores lideran la demanda de vivienda?

R.: Prevemos que la creación de ocupación seguirá siendo positiva. Tras unos años de boom y fuerte recuperación con la creación de medio millón de lugares de trabajo en España, en 2019 fueron 400.000, con una pequeña reducción de la marcha, y para 2020 prevemos la creación de 250.000 empleos. Por lo tanto, la ocupación frena su creación, pero sigue creciendo y esto es un buen apoyo para la demanda de vivienda. Los salarios también crecerán sobre el 2% y las condiciones financieras seguirán siendo muy cómodas. Nosotros trabajamos en un escenario de política monetaria expansiva por parte del Banco Central Europeo (BCE), con unos tipos de interés que se quedarán en los niveles actuales como mínimo en los próximos dos años. Prevemos que la primera subida de interés en junio de 2022. Pensamos que en algún momento la economía europea será lo suficientemente fuerte para empezar a crecer y que los tipos de interés se normalicen. Pero estas subidas las hemos ido posponiendo y no descartamos que lo tengamos que volver a hacer. Es un escenario con mucha incertidumbre.

“Pensamos que en algún momento la economía europea será lo suficientemente fuerte para poder empezar a crecer y que los tipos de interés se normalicen”

P.: ¿El coronavirus puede provocar que los tipos sigan bajos?

R.: Correcto. De hecho, el sesgo se encamina hacia un camino más acomodaticio que no a un aumento. Esto afecta a la rentabilidad en activos alternativos, que es muy baja, y lleva el capital hacia el sector inmobiliario. No hay la euforia que había para con España en los años 2016 y 2017, pero sí que seguimos viendo que es un mercado atractivo para los inversores internacionales. 

P.: El Gobierno ha anunciado la publicación de un índice de referencia de los precios del alquiler. ¿Cómo puede afectar a los precios de la vivienda?

R.: Creemos que más transparencia en el sector siempre es positiva. Que haya más información con este índice, sobre todo si la metodología es contrastada y sólida, será positivo para tener una referencia y una información más fiable. Ahora nos basamos en datos de los portales inmobiliarios y hay que tener en cuenta que mucha oferta no está en estos portales, que no conocemos el precio de cierre, etcétera. Por tanto, en muchos aspectos, es muy positivo aportar transparencia al sector. Ahora bien, el uso que se haga del índice dependerá de la voluntad política de regular o no estos mercados. En cuanto a la regulación del mercado del alquiler, de poner límites a los arrendamientos, creo que es muy ilustrativo el informe del Banco de España en el que se analiza la evidencia internacional y que pone de manifiesto que estas políticas acaban teniendo efectos bastante contraproducentes en cuanto a la limitación de la oferta de vivienda en alquiler. Cuando estas regulaciones se pongan en marcha, será el momento idóneo para evaluarlas.

P.: Las dos grandes capitales y las zonas turísticas lideran el aumento de precios y cada vez están más lejos del resto. ¿La vivienda también sufre el síndrome del turismo de sol y playa?

R.: Sí. Cuando los inversores internacionales quieren entrar en España, se fijan en las grandes ciudades, aunque segundas ciudades como Sevilla, Valencia o Granada también son muy atractivas. Y, claramente, las zonas turísticas dominan el mercado. Hemos hecho un análisis de la demanda extranjera y es un fenómeno muy estructural. La coyuntura ha influido y hemos sido un país atractivo para invertir en inmobiliario por el fuerte ajuste en precios que hubo. Para muchos inversores, comprar en España puede ser más atractivo que hacerlo en sus países de origen. Además, el sol y playa suma atractivo. Málaga tiene una diferencia espectacular de horas de sol al año en comparación con muchos países europeos. Y no sólo es un tema de suelo, también de seguridad percibida, que nos posiciona muy bien ante otros destinos mediterráneos. También hay que tener en cuenta el envejecimiento de la población europea, que puede convertir España en la Florida de Europa.

“Más transparencia en el sector siempre es positiva”

P.: Los británicos son los extranjeros que más vivienda compran en España. ¿Qué impacto puede tener el Brexit en el mercado inmobiliario?

R.: El impacto ya lo hemos visto con los últimos datos. Los británicos compraban alrededor de 10.000 viviendas al año y desde 2018 bajaron a 9.000 viviendas. Hay un cierto impacto porque otras nacionalidades han seguido creciendo. La depreciación de la libra ha tenido que ver también, ya que ha aumentado el coste de la vivienda en España para los británicos. En cambio, de cara a 2020, somos bastante positivos y prevemos que haya una pequeña apreciación de la libra a medida que la incertidumbre del Brexit escampe y puede ser que sea un buen año para las compraventas por parte de británicos. 

P.: ¿Cuáles son los mercados más calientes en España?

R.: Las grandes ciudades continuarán siendo muy interesantes. Esto es un fenómeno global que se observa en Europa y Estados Unidos. Las grandes ciudades son polos de atracción de talento y cuentan con grandes empresas muy productivas, las conocidas como star firms, que son compañías que pagan por encima de la media, muy productivas, con trabajadores altamente calificados. Mientras las ciudades sigan atrayendo a estas empresas, Barcelona y Madrid seguirán en el mercado de grandes urbes y seguirán teniendo recorrido en el mercado inmobiliario. Ciudades como Valencia o Sevilla también son interesantes ya que la actividad económica crece con fuerza y además cuentan con la ventaja que no están saturadas ni tensionadas. Su potencial de crecimiento podría ser mayor que el de Barcelona o Madrid. 

P.: ¿Cómo evolucionará el sector residencial en 2020?

R.: Nuestro último informe se titula La ralentización controlada y es por la visión que tenemos del futuro. No creemos que todo vaya a ir bien, pero tampoco tenemos una visión pesimista de pensar que tiene que haber un nuevo ajuste importante. Pensamos que los fundamentos del sector son sólidos, tanto desde la demanda como desde la oferta, que sigue creando unas 100.000 viviendas al año cuando la creación de hogares está por encima de 120.000 unidades, por lo que creemos que hay un recorrido al alza importante para que siga creciendo. En los precios, prevemos una moderación en el ritmo de crecimiento. Estimamos que crecerán alrededor del 3% en 2020.