Las claves de la Ley de la Vivienda: de las zonas tensionadas al adiós al mes de agencia

Se confirman las sospechas. La Ley de la Vivienda permitirá topar las rentas del alquiler en zonas tensionadas por debajo del Índice de Precios de Consumo (IPC), también la de la nueva oferta que entre al mercado, delimitará el concepto de gran tenedor en personas físicas o jurídicas con entre cinco y diez viviendas en propiedad y eliminará el pago por parte del inquilino de los honorarios de la agencia inmobiliaria, entre otras medidas.

Así lo han avanzado en el Congreso de los Diputados Pilar Vallugera y Oskar Matutes, los representantes, respectivamente, de Esquerra Republicana de Cataluña (ERC) y Bildu, los dos grupos políticos que esta mañana han dado su visto bueno al texto final después de meses de negociación con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Está previsto que el Ejecutivo publique el texto definitivo en los próximos días y presente un calendario aproximado para su aprobación y entrada en funcionamiento.

Desde los dos grupos nacionalistas se ha incidido en que la nueva ley será “efectiva y real” y que se basa en “una clara intervención” del mercado mediante la aplicación de topes tanto a la revisión de los contratos vigentes como de las nuevas viviendas que entren en el mercado en las zonas consideradas como tensionadas. La representante de ERC, Pilar Vallugera, incluso ha señalado que la nueva legislación “está inspirada” en la Ley Catalana de la Vivienda de 2020, que el Tribunal Constitucional terminó anulando en marzo del año pasado.

Aplicación de la Ley

Uno de los ejes centrales de la Ley por el Derecho a la Vivienda se basa en que su aplicación dependerá de la voluntad de cada comunidad autónoma. Es decir, cada región deberá decidir si se aplica el concepto de zonas tensionadas en su ámbito territorial y, por ende, entra en funcionamiento el tope a la revisión de rentas o el precio del alquiler de las nuevas unidades que entren en el mercado.

Topes al alquiler

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda delimitará un tope a las rentas del alquiler en zonas tensionadas que se regirá por un índice que elaborará el Instituto Nacional de Estadística (INE), dependiente del Ministerio de Economía. Los representantes de ERC y Bildu han incidido repetidamente que este índice nunca podrá superar la tasa del IPC.

La aplicación de este baremo no se empezará a aplicar hasta enero de 2025, ya que durante el presente ejercicio seguirá vigente la limitación del 2% en el incremento de la renta del alquiler y durante el próximo ejercicio el tope será del 3%. “Serán regulados todos los alquileres en áreas tensionadas en todos los casos”, ha sentenciado Vallugera en la rueda de prensa.

Zonas tensionadas

“La voluntad de esta ley es solucionar el problema en las zonas donde realmente se necesita, es decir, en donde muchas capas de población, y especialmente los jóvenes, están teniendo problemas para el acceso a una vivienda digna”, han resaltado los representantes políticos.

Para delimitar cuáles son estas zonas se utilizará el concepto de áreas tensionadas, que abarca desde toda una comunidad autónoma hasta el distrito censal de un municipio. Para que una región pueda solicitar ser considerada zona tensionada deberá cumplir una de las siguientes consideraciones: que la carga media del coste del alquiler más los gastos asociados superen el 30% de la renta media de los hogares o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Grandes tenedores

Una de las novedades del texto final respecto al que aprobó el Consejo de Ministros en febrero es el cambio en la consideración de gran tenedor. La Ley definirá el concepto de gran tenedor como un propietario de vivienda que posea entre cinco y diez unidades o más de 1.500 metros cuadrados. Las comunidades autónomas, “en función de sus competencias y atendiendo a sus respectivas realidades”, podrán delimitar dentro de esta franja su consideración de gran tenedor. La medida afecta tanto a personas físicas como jurídicas.

Honorarios de la inmobiliaria

La nueva Ley obligará que los honorarios de las agencias inmobiliarias sean asumidos íntegramente por los propietarios, como ya sucedía en algunas comunidades autónomas. Además, contemplará mecanismos para que el propietario no pueda trasladar a la renta conceptos como el impuesto de recogida de basuras o el mantenimiento del edificio. “Con estas medidas se busca rebajar las condiciones económicas exigidas para alquilar un piso y evitar que se intenten sufragar mediante otros conceptos”, han apuntado los representantes de ERC y Bildu.

Excepciones y reformas

Otro punto que tutelará la Ley es que un propietario que haya hecho reformas en la vivienda, aunque este se encuentre en zona tensionada, podrá aumentar la renta en un máximo del 10%, pero siempre que esta reforma sea de, como mínimo, un 10% del valor de mercado del inmueble.