Prudente, optimista y en alerta ante la escasez de suelo: el logístico se prepara para el mundo post-Covid

El logístico mira al futuro con optimismo, aunque con prudencia. Con todos los comercios, salvo los de productos básicos, cerrados, el ecommerce se convirtió en uno de los pocos sectores beneficiados del confinamiento provocado por la pandemia. Este crecimiento ha permitido al segmento logístico del sector inmobiliario subirse a la ola y mantener una mayor actividad de inversión y arrendamientos que el resto de segmentos.

El inmologístico se mueve entre la prudencia y el optimismo de cara el futuro, tal como apuntaron los responsables de las principales empresas del sector en España, reunidos en una mesa redonda organizada por Savills Aguirre Newman para analizar el estado actual de la inmologística, especialmente en el mercado catalán.

La escasez de suelo logístico es la principal preocupación del sector, ya que en Cataluña la disponibilidad se sitúa en el 3,1%, un dato que se reduce a menos del 1% en la primera corona de Barcelona.

Una de las causas de la falta de suelo logístico son las dificultades que ponen las administraciones públicas

El director de desarrollo en Europa de P3 Logistic Parks, David Marquina, auguró que el mercado europeo cerrará el año con una inversión de alrededor de 20.000 millones de euros, un 25% más que el año pasado y explicó que la promoción “continúa muy activa, especialmente en Alemania, Francia, Polonia y España”.

“En pocos meses hemos avanzado diez años en niveles de absorción a escala global”, apuntó el director general en España de Prologis, Cristian Oller, que añadió que en los próximos cuatro años, el comercio electrónico va a necesitar más de doce millones de metros cuadrados de naves logísticas en el conjunto de Europa.

Sin embargo, el presidente de Clapé Group, Santi Clapé, se mostró más prudente y subrayó que el precio del suelo se ha triplicado en los últimos tres años y “se están calculando las rentabilidades a partir de rentas perpetuas, lo que puede hacer sufrir al mercado si bajan los arrendamientos”.

El directivo alertó de que “la situación me recuerda a las de 2007” y apuntó que “el 90% de las empresas no puede pagar los cinco euros por metro cuadrado que se supone que deben pagar”.

La falta de suelo, el principal problema

Clapé también aseguró que en el mercado barcelonés “no existe suelo para promover grandes naves logísticas”. Una de las causas de esta falta de suelo son las dificultades que se encuentran las empresas a la hora de negociar con las administraciones públicas para crear nuevos suelos logísticos.

En este sentido, el director general de VGP en España, Joan Lacosta, apuntó que las empresas que buscan nuevos suelos “salen de compras y se encuentran que no todo el suelo industrial puede convertirse en logístico, sea por prohibiciones expresas o porque se limita la altura del activo, la superficie edificable o la agregación de parcelas”. “Es una vorágine jurídico-técnico-urbanística promover nuevos proyectos en Cataluña”, apuntó el directivo.

A esta idea se sumó el máximo responsable de Goodman en España, Ignacio García, que alertó de que “los procedimientos son largos”, lo que ha provocado que “no exista producto prime o superprime en el mercado”, es decir, naves de calidad a menos de treinta kilómetros de Barcelona. Promover este tipo de activos conlleva que las empresas deban asumir “más riesgos en tiempo e incertidumbres”, alertó el ejecutivo.

Sin embargo, García subrayó que la solución a esta problemática pasa por “entender a los ayuntamientos y el modelo de ciudad que quiere cada consistorio”, un trabajo que definió como “muy complicado y que conlleva mucho tiempo”.

Una de los grandes problemas que se encuentra el segmento logístico son las dudas que despierta en muchos políticos, “que no entienden cómo trabaja el sector”, apuntó el consejero delegado de Zal Port, Alfonso Martínez.

De todos modos, en los últimos años ha habido un cambio en la percepción de los ayuntamientos respecto al inmologístico, según explicó Oller, que apuntó que “los ayuntamientos están cambiando la visión sobre el sector”.

Cataluña es uno de los mercados donde la falta de suelo es más importante, en parte por la orografía de la región, que dificulta la accesibilidad a suelos libres de grandes dimensiones. Sin embargo, la parálisis administrativa para encontrar nuevos suelos logísticos es común en toda España.

El vicepresidente de Montepino, Juan José Vera, destacó que la falta de nuevos suelos logísticos “es un problema de todas las comunidades autónomas, que siguen viviendo de los planeamientos realizados en 2008”. Sin embargo, el mercado catalán tiene un problema añadido. En este sentido, García auguró que, en un plazo de tres años, se va a agotar el suelo disponible y en desarrollo en la primera corona de Barcelona

En los próximos tres años se agotará el suelo disponible y en desarrollo alrededor de Barcelona

Esta congelación en el cambio de usos del suelo ha provocado que los nuevos desarrollos se estén centrando en aprovechar suelos mayoritariamente industriales en los que los activos actuales han quedado obsoletos y se aprovechan para levantar nuevos inmuebles que dan respuesta a las necesidades actuales del mercado.

“El principal problema de Cataluña es el elevado minifundismo que hay en el mercado del suelo”, apuntó Clapé. El directivo aprovechó para recordar que las administraciones públicas tienen mecanismos que permitan acelerar la toma de decisiones de los múltiples propietarios de un ámbito concreto, “como, por ejemplo, cambiar una junta de compensación por una junta de cooperación”.

Además, Clapé reclamó que las administraciones públicas aceleren los trámites y que cumplan los plazos previstos para realizarlos. “Cataluña es una buena plaza y se puede hacer negocio, pero las condiciones son las que son”, apostilló. Por su parte, Martínez aseguró que “Barcelona y Cataluña tienen una condición geoestratégica muy clara que debemos aprovechar para tirar adelante un tipo concreto de logística”.

Xavier Novell, senior asset manager de Logicor, destacó que el punto ideal para el logístico en el sur de Europa se encuentra en el eje Marsella-Barcelona-Tarragona por lo que “la oportunidad estratégica es brutal, aunque requiere un nivel de promoción de naves difícil de asimilar”. “Estamos perdiendo oportunidades porque hay demanda insatisfecha”, apuntó.

“El peso de la economía catalana no se traslada a la promoción logística”, apuntó Luis Lázaro

Marquina explicó que las dificultades en el mercado catalán y español para desarrollar nuevos suelos son muy superiores a las que puede haber en el mercado alemán, donde “los municipios tienen capacidad de cambiar usos del suelo”. De todos modos, alertó de que, en mercados como Francia o Países Bajos, las gestiones son mucho más costosas “y pueden alcanzar dos o tres años”, añadió.

“Tenemos que mostrar el camino a las administraciones públicas”, destacó Oscar Heras, director general de GLP en España. El directivo se mostró optimista en este sentido y aventuró que “las administraciones ya se están dando cuenta” de la importancia del segmento logístico para la economía tanto catalana como española.

“El peso de la economía catalana no se traslada a la promoción logística”, apuntó el director de logística y retail de Merlin Properties, Luis Lázaro. El directivo explicó que, en Cataluña, “los módulos pequeños y medianos están funcionando muy bien y no podemos saber cómo van los grandes porque no hay disponibilidad”.