Rafael Núñez (Next Abogados): “Una nueva normativa con reglas ahora desperdigadas no es sobrerregular”

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Rafael Núñez es director del bufete de abogados Next Abogados, especializado en fiscalidad y legislación del mercado inmobiliario. Además de su trayectoria en el ámbito jurídico, Núñez es fundador de la socimi Whiteni, que cotiza en Euronext. El abogado apunta que la nueva Ley de la Vivienda servirá como compendio de normas dispersas en el ámbito inmobiliario recogidas en la legislación actual y confía que la norma pueda satisfacer a una gran parte del arco parlamentario. Núñez también insiste en no dar pábulo a normas que puedan impactar contra el derecho contra la propiedad privada, con un foco especial en las consecuencias de la okupación.

Pregunta: ¿El sector inmobiliario en España está sobrerregulado?

Respuesta: El inmobiliario ha concentrado mucha legislación en los últimos años, y muy llamativa, como consecuencia del impacto que la crisis de crédito de 2008 tuvo en el sector y, sobre todo, los efectos negativos que causó tanto a propietarios como inquilinos. Es en este contexto cuando se impulsan distintas normativas que perseguían la reactivación del inmobiliario, como por ejemplo la ley de socimis. No podemos achacar a los legisladores una invasión de normas en el inmobiliario, porque muchas de ellas eran tendentes a proteger a los particulares respecto a las prácticas llevadas a cabo por las entidades bancarias los años previos a la crisis.  

P.: ¿La nueva Ley de la Vivienda añadirá más presión regulatoria del sector?

R.: La nueva legislación va enfocada a proteger a los más desfavorecidos en cuanto al acceso a la vivienda, que no hay que olvidar que es un derecho constitucional. Desarrollar una nueva normativa con distintas normas básicas que ahora están desperdigadas no es sobrerregular el sector, merece la pena, siempre y cuando seamos razonables en lo que se legisla. El proyecto de Ley por el derecho a la Vivienda lo que persigue es hacer un compendio y poner bajo un mismo marco las distintas normas que afectan al sector, además de incluir de nuevas, como las relativas al fenómeno de la okupación ilegal de viviendas. 

P.: ¿Es posible aprobar una Ley de la Vivienda en España sin generar controversias?

R.: La legislación sobre vivienda siempre ha generado controversia. La vivienda es un tema muy sensible en nuestra sociedad; en términos de convivencia social y económicos diría que es el sector más importante de nuestro país. ¿Esta ley va a ser la excepción y va a salir limpia? Requerirá un consenso que se tendrá que trabajar mucho en temas como la limitación de las rentas del alquiler o la definición del concepto de pequeños y grandes tenedores o de mercados tensionados. Sin un debate previo de las diferentes partes que acuerden puntos en común la nueva normativa puede impactar directamente sobre los ingresos de la clase media del país, que es la que controla la práctica totalidad del parque residencial en España. Si hay voluntad para debatir y acordar puntos medios en los temas más candentes confío que la nueva Ley, sin perder el tinte de protección social, nazca con un consenso amplio. 

P.: Ha mencionado la limitación a las rentas del alquiler. ¿Cree que la medida aprobada por el Gobierno acabará generando reclamaciones y, de ahí, ciertas compensaciones para los propietarios?

R.: Las reclamaciones tienen sentido porque las medidas económicas para paliar los efectos de la guerra en Ucrania no son la panacea para la situación económica que se nos viene encima, con expertos hablando de recesión en Europa y Estados Unidos en los próximos meses. Además, si el sentido de esta medida es amortiguar el golpe de la inflación en la sociedad, la mayoría de propietarios de vivienda, clase media del país, van a verse igualmente perjudicados. 

“Sin un debate previo, la nueva Ley de Vivienda puede impactar en los ingresos de la clase media, que controla casi todo el parque residencial”

P.: ¿Qué normativas que ya funcionan en otros países se podrían seguir para aminorar el número de viviendas okupadas en España?

R.: En primer lugar, hay que destacar que la nueva ley plantea incluso la suspensión de los procedimientos de desahucio basándose en el concepto de vulnerabilidad del okupante y también de la del propietario. Creo que la norma tiene que ir por aquí. Las okupaciones normalmente se producen en barrios medios y bajos. Dicho esto, hay otras legislaciones que van más enfocadas a proporcionar beneficios fiscales. Es verdad que la Ley ya contempla esta opción, con deducciones del 60% según recoge la Ley de renta; además, si la vivienda está en un barrio considerado como tensionado, esta deducción se ampliará al 90%. Pero si este modelo se replicara más allá de las zonas tensionadas se daría un empujón muy importante para que el fenómeno de la okupación disminuyera.

P.: ¿La revisión del catastro se ha contemplado con éxito?, ¿El modelo utilizado fue el mejor?

R.: Fui un gran defensor de actualizar estos valores administrativos. Hay que ser conscientes que este proceso de revisión comporta mucho esfuerzo y persigue que el valor de todos los inmuebles esté actualizado. El problema que ha acaecido con el valor de referencia es que se ha intentado fijar en base al valor de mercado y lo que ha sucedido es que en muchos pueblos de España ha habido muy poca o ninguna transacción. En ese caso, el valor de referencia es imposible de determinar y, como consecuencia, se han dado injusticias. El tiempo irá aterrizando esos valores a su precio real porque los contribuyentes que hayan sido perjudicados lo recurrirán. 

P.: En términos urbanísticos, ¿España tiene una legislación demasiado garantista?

R.: Hemos ido aprendiendo a ser garantistas a partir del aceleramiento económico a partir de la década de los setenta. Creo que hay que ser garantista en el desarrollo del suelo porque eso sirve para generar valor. Se han producido desastres en la gestión del suelo en diferentes partes de España, con desarrollos irrespetuosos con el medio ambiente. En cuanto a los Programas de Actuación Urbanística de las grandes ciudades, los procesos tardan mucho porque son desarrollos complejos, donde intervienen muchos propietarios; a eso hay que sumar que cuando la administración cambia de color político es frecuente que quiera cambiar los modelos. En este aspecto hay que mejorar y sería muy bueno que esos proyectos estuvieran en manos de técnicos, tanto urbanísticos como medioambientales, con una visión más largoplacista y un nivel de decisión superior.