Las grandes empresas ponen fin en Madrid y Barcelona a la ‘crisis de las oficinas’

Balance trimestral. El mercado de oficinas español muestra signos de buena salud durante los nueve primeros meses de 2025, con un total de 667.643 metros cuadrados alquilados. Madrid ha registrado 403.626 metros cuadrados en contratación de espacios de trabajo de enero a septiembre, una cifra que rebasa la media marcada en el último lustro “experimentando únicamente un descenso del 5% respecto al mismo periodo de 2024”, según un informe de JLL al que EjePrime ha tenido acceso. Por su lado, Barcelona ha contabilizado 264.017 metros cuadrados contratados, dato que supone un incremento del 14% interanual y el mejor resultado desde el dato récord alcanzado en 2019, según la consultora.

Si se observa solo el tercer trimestre, la brecha entre las dos capitales es menor. Madrid ha tenido “una actividad moderada” y ha sumado 111.165 metros cuadrados, mientras que Barcelona se apunta otros 110.040 metros cuadrados, lo que supone “el mejor dato de contratación desde 2021” y también “un incremento sustancial del 85% en comparación anual”, en palabras de esta firma.

En Madrid, las zonas centrales (CBD y Centro Ciudad) han copado un 40% de la demanda, frente a un 46% en las áreas descentralizadas. JLL destaca las operaciones de Naturgy en Josefa Valcárcel 48, propiedad de Merlin (con 19.892 metros cuadrados), operación adelantada en exclusiva por EjePrime; Ericsson en el complejo Madnum, de Colonial (13.394 metros cuadrados), e ING Direct en Paseo de la Castellana 2, activo gestionado por Inbest, con 1.822 metros cuadrados. Barcelona ha sido testigo de la contratación por parte de la Diputación de esta provincia de 8.000 metros cuadrados a Glenwell Group en el distrito 22@, así como el alquiler de 2.518 metros cuadrados del edificio Monumento por parte de Skyscanner a BC Partners y Freo en el centro de la ciudad.

JLL destaca operaciones firmadas en edificios de Merlin, Colonial, Inbest, Glenwell, BC Partners y Freo

En cuanto a la contratación en edificios de grado A, ha supuesto entre julio y septiembre un 67% del total en Barcelona (con un 63% en el distrito 22@), frente al 60% registrado en la capital catalana durante el mismo periodo de 2024. En paralelo, la demanda de calidad en CBD y Centro Ciudad en Madrid ha representado “la mayoría” de la contratación total de grado A y ha alcanzado un 51% “donde la ubicación constituye el factor determinante”, según JLL. 

Ambas ciudades mantienen tendencias descendentes en el número de desarrollos finalizados. La capital ha contabilizado cinco, que suman 36.445 metros cuadrados, y Barcelona, solo dos, con una superficie total de 12.000 metros cuadrados, en el 22@ Glòries. De esta forma, las tasas de disponibilidad se reducen y se sitúan en el 9% en Madrid (con un descenso de 47 puntos básicos interanuales) y en el 8,9% en la capital catalana, “niveles no observados desde 2023”. Todo ello impulsa las rentas prime, que alcanzan el “máximo histórico” de 42,50 euros por metro cuadrado al mes en Madrid (un 5% más interanual), mientras que Barcelona marca 31 euros por metro cuadrado al mes tras subir un 4,2% en doce meses.      

Más de 2.000 millones invertidos

En paralelo, la inversión en oficinas marca registros destacables durante este 2025, ya que solo en los nueve primeros meses se han superado los datos de los ejercicios 2023 y 2024 al completo. De enero a septiembre de este año, el volumen de inversión agregado entre Madrid y Barcelona alcanza los 2.164 millones, según JLL. Esta cifra supera notablemente los 1.900 millones del año pasado (en sus cuatro trimestres) y los 1.500 millones en los doce meses de 2023.

Por ciudades, la capital alcanza los 1.473 millones de euros transaccionados, lo que supone que prácticamente triplica el dato del mismo periodo del año anterior. Esta consultora apunta que “los cambios de uso representan el 35% del volumen total (frente al 50% el año pasado), impulsados principalmente por las necesidades de vivienda en la ciudad”, con 378 millones invertidos. Algunos ejemplos de esos activos se sitúan en Goya 14 y Agustín de Foxá 29.

En inversión, Madrid alcanza 1.473 millones, lo que prácticamente triplica el dato del mismo periodo de 2024, mientras que Barcelona lo duplica

Barcelona más que duplica el dato de los nueve primeros meses de 2024 y se sitúa en 691 millones invertidos. JLL resalta la compra de la nueva sede de Hong Kong University (4.820 metros cuadrados) en el distrito 22@ y la venta de los inmuebles Upper Sarrià (4.257 metros cuadrados) de Meridia por parte de la familia andorrana Reig.

Continuidad en las tendencias

Las perspectivas de esta consultora van en línea con lo observado hasta el momento. La firma apunta que, tras un verano con niveles de actividad moderados en la capital, “se anticipa un cierre de año con fundamentos sólidos en términos de contratación”. En Barcelona, se superarán los 320.000 metros cuadrados, y la disponibilidad continuará ajustándose “a medida que el pipeline se va reduciendo y la demanda ocupa los edificios más prime”. Asimismo, la compañía señala que los inquilinos tienden a buscar edificios sostenibles “que contribuyen al bienestar y a la productividad en el entorno laboral”.

En cuanto a inversión, los cambios de uso continuarán protagonizando “una parte significativa del volumen” en Madrid en el cuarto trimestre. En la capital catalana, se espera que la actividad se mantenga “con el cierre de diversas operaciones, anticipando una compresión en las rentabilidades prime hacia final de año”, señala el informe de JLL.

Un ‘pipeline’ de 400 millones   

Savills, por su lado, avanza a EjePrime que el pipeline en el mercado de inversión en oficinas actualmente contabiliza operaciones por alrededor de 400 millones de euros, de los cuales un 80% corresponderían a transacciones en Madrid y el 20% restante, a Barcelona. De forma similar a JLL, Savills ha señalado en los últimos días que la inversión en el mercado de oficinas en España ha crecido un 50% interanual en los nueve primeros meses y ya supera el total de 2024, tras registrar 1.630 millones de euros. A esta cifra habría que sumarle otros 400 millones por cambios de uso. En Madrid, los valores máximos de las rentas en zonas prime se sitúan en torno a 46 euros por metro cuadrado al mes, con una media de 38,20 euros por metro cuadrado al mes, mientras se produce un desplazamiento gradual de la demanda hacia la periferia. En paralelo, Savills destaca que, en Barcelona, el 22@ recupera el nivel de contratación de 2019.

Hasta cierre de año, se estima que hay en ‘pipeline’ operaciones de inversión por 400 millones de euros adicionales, destaca Savills

Cushman & Wakefield apunta que la inversión en oficinas en España ha experimentado “un fuerte repunte” a lo largo de los nueve primeros meses de 2025 y ha alcanzado 1.750 millones de euros invertidos, un 238% más que en el mismo periodo de 2024, “marcado por una notable contracción del mercado”. El volumen anotado en 2025 incluye como operación destacada por esta consultora la adquisición del complejo Deeplabs por parte de Colonial y Stoneshield por 400 millones de euros, “que ha impulsado considerablemente el dinamismo inversor”. Según las previsiones de C&W, el volumen total de inversión a cierre de 2025 podría situarse en torno a los 2.000 millones de euros.

El informe ‘Your Space’ de Knight Frank detalla que el distrito financiero madrileño de oficinas enfrenta “una escasez crítica de oferta”, mientras las compañías incrementan la búsqueda de espacios eficientes y mejor ubicados. En concreto, la disponibilidad de edificios prime en el centro de negocios de la capital se sitúa por debajo del 1%. Según la firma, esta situación está empujando a las empresas a buscar alternativas fuera de la M-30 y alimenta una demanda embalsada en el corto y medio plazo. “En este contexto, el proyecto Madrid Nuevo Norte se posiciona como una posible solución estructural en el largo plazo a esta tensión del mercado”, dicen desde Knight Frank.

Por su lado, Cbre también ha presentado un estudio donde señala que el mercado de oficinas flexibles en España ha cerrado el tercer trimestre “con un comportamiento sólido y generalizado, algo que confirma la transformación estructural que vive este segmento”. Madrid y Barcelona lideran en volumen y precios, aunque otras ciudades como Málaga, Valencia, Palma, Sevilla y Alicante se consolidan como polos emergentes dentro del mapa de ‘ocupación corporativa’.