¿Cuánto vale mi local?

Me preguntan habitualmente, ¿cuánto vale mi local? Y la cuestión viene a veces asociada con una idea preconcebida de quien me pregunta. “Vale tanto ya que este informe dice esto, porque esta tasación dice lo otro… Este banco me dice que su valor es este, mi anterior inquilino me pagaba tanto y está en la mejor calle de Madrid...” o “vuestra consultora y otras decís que el metro cuadrado vale esto, pero mi abogado me dijo esto otro y mi asesor me ha comentado que...” son retahílas habituales. Pero la que más me gusta es la de “este local seguro que le interesa a Apple o a Uniqlo, que me lo ha dicho fulanito, que les conoce”.

En conclusión, “vamos a sentarnos y te explico”, les digo…

A fin de cuentas dependerá de si el ejercicio de valoración es correcto o no, y aun así influirán otros factores para saber si realmente el valor de tu activo es uno u otro y el propio mercado lo absorbe y acepta.

La realidad, y empiezo por el final, es que tu local en términos básicos, o mejor dicho, de forma práctica, vale lo que el mercado esté dispuesto a pagar por él en cada momento concreto de su vida. Podemos obtener un valor inmobiliario que a efectos corporativos es necesario analizar y es lo que me gusta llamar “valor matemático del activo” pero que luego este mismo debemos ponerlo en el contexto del mercado y si sometemos a un proceso competitivo o no, etc. Pero lo que es una realidad es la renta que esté dispuesto a pagar el inquilino con el que vaya a firmar. Y esto va a depender de tantos factores diferentes a lo largo de la vida del activo que, probablemente, fluctuará a lo largo de su existencia dependiendo de lo comentado hasta ahora y de otros tantos parámetros como los que voy a enumerar aquí.

Lo primero es que cada local comercial tiene un valor diferente porque su valor está marcado por muchísimos factores: el país y su contexto, la ciudad, la calle, la acera de la propia calle, el tramo de esa acera y la ubicación exacta dentro de este tramo. Además, es importante si está en esquina o no, si es un edificio histórico, de oficinas o representativo, si hay un quiosco delante o algún mobiliario urbano en la puerta, de qué está rodeado y quiénes son sus vecinos.

Aspectos tan valiosos como la fachada (su altura, longitud y número de escaparates, de la altura libre entre forjados, de la distribución de espacios, si está protegido urbanísticamente o no), dónde se encuentran las superficies: en planta baja, sótano, primera o si el local en tubo o vertical; de si tiene desniveles o elementos que interfieran el tránsito comercial, de las estructuras y sus pilares, de cuáles son los comparables de las últimas operaciones en los últimos doce meses, los comparables con sus similares por superficie, ubicación y tipología.

Por esto, dos locales que están registrados en el mismo número de una calle y separados por una pared pueden llegar a valer tres veces más uno con respecto al otro... Sí, así es de dramático y dependerá de tantos factores como los comentados antes y analizados en el contexto especial de cada situación.

¡Sí! Eso he dicho: mismo número de la calle, misma superficie pero un diferencial de tres veces su valor por el simple hecho de que se acceda a uno de los locales desde la calle más comercial y, por tanto, de mayor valor y el segundo local tenga acceso desde una perpendicular aunque se vea desde la principal y no haya más de quince metros de distancia. En quince metros de distancia, la visibilidad y el potencial de paso de gente por puerta (footfall) pueden marcar esa enorme diferencia de valor. 

Pero no acaba esto ahí, ya que no es lo mismo valorar en términos de inversión un activo de este tipo si está vacío y juegas con las expectativas del mercado o si está alquilado, que ya tiene un valor más o menos marcado.

Me sumerjo en los supuestos habituales y lo desglosamos para ir al grano.

Cogemos un local vacío y lo analizamos según lo que anteriormente hemos comentado. Su valor sería el de esa expectativa de renta que obtenemos de la coctelera de los casi treinta parámetros apuntados antes y cruzada con un yield de mercado de ese momento para esa zona.

Ese mismo local está alquilado con un contrato. Su valor corresponde a la renta reflejada contractualmente cruzada con su yield. Ese mismo local normalmente no va a coincidir al 100% entre las expectativas si estuviese vacío o con el contrato firmado.

Pero puede ocurrir que, dependiendo de cuál sea la renta firmada en ese contrato y si está desfasada, obsoleta, sobrevalorada o plana, aplicaremos un yield corrector. Hay locales que están alquilados con rentas o más altas al mercado o más bajas al mercado y por tanto hay que analizarlos muchas veces como si estuviese vacío para no tener riesgos de desfases y desviaciones de valor.

Y para rematar, si ese local esta alquilado, dependiendo de con quién y cómo, valdrá más o menos. Puede llegar a tener un valor diferente porque su inquilino sea uno u otro aunque las condiciones sean las mismas. ¡Sí! Por supuesto. Existirá una desviación en su valor dependiendo del perfil del inquilino al igual que se valoran otros aspectos en un contrato como la renta, el obligado cumplimiento, las garantías, la carencia, la duración o las revisiones de renta. Por ello, un contrato firmado con Chanel, Zara o Nike con periodos de cinco años de obligado cumplimiento, garantías AAA y actualizaciones a mercado a lo largo del contrato valdrá más que ese mismo local alquilado a una marca local tradicional sin esos componentes contractuales aunque la renta sea exactamente la misma.

Finalmente, con tanta información y supuestos, no sé si he conseguido solucionar alguna duda o liar más a la gente. En cualquier caso, estoy seguro que he generado en muchos de vosotros curiosidad y sorpresa por lo peculiar que puede llegar a ser el análisis real y exhaustivo de un activo inmobiliario de retail en calle. Y que cuando alguien reciba opiniones de un asesor especializado o no especializado, le pregunte primero si ha tenido en cuenta todo esto, todos estos parámetros a analizar y cada supuesto en detalle. Y si no es así, y no tiene respuesta a todos estos aspectos, encantados de poder atenderos. Ese es nuestro trabajo.

Antes de acabar con mi tradicional frase célebre, incluyo tres frases muy simples de alguien que no aspira a tanto y que escribe estas líneas. “Déjate asesorar por quien tiene la información y el conocimiento”; “los sentimientos déjalos aparcados a un lado. Los inmuebles no deben llevar emociones agregadas ni el corazón en la toma de decisiones. Los inmuebles no son seres queridos sino solo activos que generan ingresos y rentabilidades”; y “escucha al mercado en cada momento y trabaja exhaustivamente en obtener la información del mismo”. Las tres son aplicables a la hora de enfrentarnos a la valoración de nuestro activo.

En esta ocasión, se me ocurre cerrar este post con una frase de Stephen Covey que dice así: “valorar algo significa atribuirle valor”.