Sólo el necio confunde valor y precio

Recuerdo, hace mucho menos tiempo, allá por el 2005, y ya con algunos años en el “barro” inmobiliario, en la expansión retail y en lo transaccional, que empezaba entonces unos nuevos pasos, ésta vez, en la consultoría.

Recuerdo, cuando venían a mí desk desde otras áreas como valoraciones, asset management o capital markets, para preguntarme cuanto valía el metro cuadrado en una localización u otra, para saber que opinaba del valor de los otros inmuebles de la zona, y también de la demanda potencial. Mi opinión solicitada sobre cuál creía que era el mejor negocio, o quien pensaba que pagaría más renta.

Es algo con lo que conviví en la “sombra” durante más de catorce años de carrera profesional y en tres importantes compañías líderes del sector de la consultoría donde aprendí mucho de inmobiliario, y una barbaridad de cómo funciona el sector del retail, gracias a Aguirre Newman, Roan Inmobiliaria y Cushman&Wakefield. 

Más de veinte años en el sector me han valido para afirmar que el conocimiento profundo de los activos comerciales no viene de un excel, y que quien conoce es quien vive, ve y entiende los inmuebles, quién gestiona los inputs de la demanda y quién entiende las necesidades reales de la oferta. 

Modelizar datos es imprescindible, y aporta por supuesto un valor inestimable en el proceso; pero el actor principal, está en la calle y la mesa de negociación. 

Para entender el mercado inmobiliario, su esencia y de donde salen los valores, como fluctúan y de qué manera se comportan y corrigen, es necesario pisar físicamente el terreno, la zona, el entorno y el propio inmueble. Necesitas entrar en los despachos y la negociación, refrescando así las horas de desk y oficina. Si no lo haces, te faltará muchísima información.

La capacidad de acercar el valor real de los inmuebles a la realidad del mercado, es una labor complicadísima sin información de primera mano y viviéndolo en primera persona.

La formación, los datos y las herramientas a tu alcance (digitales, tecnológicas y de gestión de la data) son muy importantes, pero nada comparable con lo que llamo yo, las relaciones a corto... ese one to one con el inmueble, conocerlo, pisarlo, tocarlo. Ponerlo en contexto e imaginártelo vació, ocupado o reformado.

La relación que supone negociar, es la información más valiosa que puedas tener, ya que ahí, entenderás que piensan los interlocutores válidos, el comprador y el vendedor. Lo que piensa una marca o modelo de negocio respecto al inmueble que desea alquilar. Y a su vez la fluctuación del propio deseo durante el proceso, da muchas pistas...

Y todo ello, son solo referencias, nunca dogmas de fé, ni hechos fehacientes. Pero, cada uno de ellos demuestra la importancia del detalle. Uno sabrá más de un inmueble a medida que pase más tiempo con él y pueda meter todas estas referencias en la coctelera. El conocimiento de los inmuebles, es siempre proporcional a la relación y el tiempo que pases con ellos.

Fijar los precios de un inmueble es un trabajo, valorarlos una profesión y conocerlos bien, un arte muy complicado. El sector inmobiliario actual ha cambiado, y para mí es un mundo, donde, para llegar al número final, hay que entender bien el origen del mismo, contextualizarlo correctamente después, para finalmente, poder aplicarlo; todo esto, siempre con algo de humildad. 

La humildad debe estar presente en estos procesos, puesto que los grandes errores, están ya liderados por las mentes más inteligentes.

Cierro con una cita que me encanta.