El precio medio de la vivienda sigue subiendo en el último trimestre hasta el 13,1% interanual

El segmento de vivienda cierra un ejercicio marcado por un destacado repunte de precios. En el cuarto trimestre de 2025, el valor medio de la vivienda terminada (tanto nueva como usada) en España ha aumentado el 13,1% interanual y el 3,5% trimestral en términos nominales. Eliminando el efecto de la inflación, supone un crecimiento real de 10% interanual, que supone una continuación de la aceleración del precio residencial. Aunque este crecimiento de los precios continúa siendo generalizado en todo el territorio, las tasas de variación son especialmente contundentes en torno a los polos de empleo y focos turísticos, según el último estudio realizado por Tinsa by Accumin.

Las compraventas de vivienda acumuladas entre enero y septiembre aumentaron el 6,2% con respecto al mismo periodo del año anterior según los Notarios y el 14,4% según el Instituto Nacional de Industria (INE). En ambos casos, se sitúan en un volumen próximo a las 550.000 transacciones. La constitución de nuevas hipotecas en este periodo también aumentó un 15,1% según los Notarios y el 33,4% según el INE (excluyendo refinanciaciones), próximas a un volumen de 285.000 operaciones en los dos casos.

La actividad promotora en el periodo enero-octubre ha continuado con la tendencia creciente iniciada en 2024, como refleja el crecimiento de los visados de dirección de obra del 6,5% con respecto al mismo periodo del año anterior, si bien desde el segundo trimestre se ha observado cierta ralentización respecto al crecimiento registrado a inicios de año.

De las 19 comunidades y ciudades autónomas, 11 registran variaciones interanuales nominales superiores al 10%

Según estos datos de Tinsa, aunque la tasa de esfuerzo de compra a nivel nacional continúa situándose en niveles razonables del 34% de la renta disponible del hogar medio, gracias al restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares y a la moderación del coste hipotecario experimentados en los últimos dos años, el crecimiento intenso del precio residencial por encima de la inflación durante 2025 comienza a apuntar hacia un leve cambio de tendencia en este indicador. Así, en los principales polos de empleo y focos turísticos la dificultad de acceso a la vivienda “sí es crítica desde hace varios años, llegando en algunos casos a superar el 50% de la renta disponible del hogar medio” señala.

De las 19 comunidades y ciudades autónomas, 11 registran variaciones interanuales nominales superiores al 10%. Los mayores crecimientos se registran en Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, Cantabria e Islas Baleares. En términos nominales, exceden los niveles máximos alcanzados durante la burbuja de 2007 Islas Baleares, Comunidad de Madrid y Melilla, aunque descontando el efecto de la inflación todas se mantienen por debajo.

En términos interanuales, los precios en la mayoría de las comunidades crecen por encima del 10%. El rango de variación se sitúa entre el 1,5% y el 19,6%. Por encima del 15% se sitúan las comunidades autónomas de Madrid (+19,6%), Comunidad Valenciana (15,9%) y Cantabria (15,8%). En el extremo contrario, se sitúan Ceuta y Extremadura, con crecimientos inferiores al 5%. Las variaciones trimestrales reflejan impulsos entre el 0,7% y el 4,3%, rango similar al del trimestre previo. Superan el 4,0% de variación trimestral Cantabria, Comunidad de Madrid y Comunidad Valenciana.

Los precios continúan alejándose progresivamente de los valores mínimos alcanzados durante la gran recesión. Las comunidades que más se han revalorizado son Madrid, Islas Baleares, Cataluña y Comunidad Valenciana, a más del 30% de distancia de dichos mínimos (descontando el efecto de la inflación), según los datos de Tinsa.

Por encima del 15% se sitúan Madrid (+19,6%), Comunidad Valenciana (15,9%) y Cantabria (15,8%); en el extremo contrario, Ceuta y Extremadura, con crecimientos inferiores al 5%

En el extremo opuesto, a menos del 5% de distancia, se sitúan País Vasco, Extremadura, Melilla y Ceuta. En cuanto a la distancia respecto a máximos alcanzados durante la burbuja de 2007, exceden el máximo de la serie histórica en términos nominales Islas Baleares, Comunidad de Madrid y Melilla. Sin embargo, descontando el efecto de la inflación, todas las comunidades se mantienen aún por debajo de dichos máximos (-4% en el caso de Baleares y -18 % en el caso de Madrid, que son las que más se aproximan).

A nivel provincial se observa una intensificación de los aumentos de precio en 32 de las 52 provincias y sostenimiento del ritmo de crecimiento en 5. Las variaciones interanuales nominales son superiores al 10% en 21 de ellas. Los mayores aumentos se ubican en Madrid y algunas provincias limítrofes, Costa Mediterránea, Islas y cornisa Cantábrica. Madrid presenta las máximas tensiones de todo el territorio y Barcelona se intensifica este trimestre. Pontevedra se incorpora al total de 6 provincias que ya superan los precios máximos de la serie histórica en términos nominales, tras Islas Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Madrid, Málaga y Melilla, aunque descontando el efecto de la inflación se sitúan todas por debajo de dichos máximos.

El conjunto de las provincias presenta variaciones interanuales del -0,2 y el 19,6%, similar al rango entre el -0,9% y el 19,4% del trimestre anterior, pero aumentan de 13 a 21 las provincias con crecimientos de precios superiores al 10%. Las máximas intensidades se localizan en Madrid (19,6%), Alicante (17%), Islas Baleares (14,8%), Cantabria (15,8%), Valencia (15,5%) y Santa Cruz de Tenerife (15,4%). Se reduce la caída mínima en la provincia de Zamora hasta el entorno de la estabilización (de -0,9% a -0,2%).

Dentro del crecimiento de precios generalizado se encuentran algunas comunidades autónomas con un comportamiento interprovincial divergente, en este caso, provincias puntuales con aumentos más moderados. Es el caso de Córdoba en Andalucía, Zamora y Palencia en Castilla y León, Ciudad Real en Castilla La Mancha y Orense en Galicia. Todas estas provincias presentan crecimientos de precios, pero más suaves que los observados en el resto de las provincias de sus respectivas comunidades. La excepción es Zamora, en donde los precios se sitúan en el entorno de la estabilización.

Los máximos de la serie histórica en términos nominales son excedidos por 6 provincias: Islas Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Madrid, Málaga y Melilla se une por primera vez este trimestre Pontevedra

Los máximos de la serie histórica en términos nominales son excedidos por 6 provincias. A Islas Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Madrid, Málaga y Melilla se une por primera vez este trimestre la provincia de Pontevedra. Sin embargo, descontando el efecto de la inflación, todas ellas se mantienen por debajo de los máximos de sus series, a una distancia de -4% en el caso de Baleares, -17% en el caso de Santa Cruz de Tenerife, -18% en el caso de Madrid y entre el -20% y -30% en el caso de Málaga, Melilla y Pontevedra. El resto de las provincias no alcanzan los máximos de la serie ni en términos nominales ni en términos reales.

Los mayores valores unitarios provinciales se sitúan en Madrid (3.799 euros por metro cuadrado), Islas Baleares (3.644 euros por metro cuadrado), Barcelona (2.879 euros por metro cuadrado), Málaga (2.697 euros por metro cuadrado), Guipúzcoa (2.638 euros por metro cuadrado), Vizcaya (2.626 euros por metro cuadrado) y Álava (2.190 euros por metro cuadrado). En el extremo opuesto, los menores valores unitarios se localizan en Ciudad Real (792 euros por metro cuadrado), Cuenca (874 euros por metro cuadrado) y Zamora (877 euros por metro cuadrado).

Las capitales que superan los máximos de la burbuja de 2007 en términos nominales son 10 en el trimestre actual, frente a las 7 del trimestre previo. A las ciudades de Palma de Mallorca, Madrid, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Pontevedra y Melilla se añaden La Coruña, San Sebastián y Alicante. Sin embargo, al descontar el efecto de la inflación ninguna de estas capitales alcanza dichos máximos. En términos reales, la que más se acerca a máximos es Palma de Mallorca, a -7% de distancia.

El ranking de las capitales más caras sitúa a Madrid en primera posición (4.883 euros por metro cuadrado), San Sebastián (4.791 euros por metro cuadrado) y Barcelona (4.270 euros por metro cuadrado). A continuación, a escasa distancia, se encuentran Palma de Mallorca, Bilbao, Málaga, Málaga, Cádiz, Valencia y Sevilla. Las menos caras se localizan en Zamora (1.171 euros por metro cuadrado), Ciudad Real (1.220 euros por metro cuadrado), y Lugo (1.232 euros por metro cuadrado).

Los distritos de Madrid reflejan incrementos interanuales de entre el 19,9% y 8,5%, con alzas de más del 15% en áreas tan dispares como Usera y Puente de Vallecas a Salamanca, Retiro y Chamberí

Los distritos de Madrid reflejan incrementos interanuales de precio entre el 19,9% y 8,5%, en línea con el 19,4% y 9,8% del trimestre anterior. Aumentan de 7 a 12 los distritos que registran aumentos interanuales superiores al 15%. Se trata de Usera, Puente de Vallecas, Chamartín, San Blas, Moratalaz, Ciudad Lineal, Latina, Retiro, Barrio de Salamanca, Moncloa-Aravaca, Carabanchel y Chamberí. Las variaciones trimestrales se sitúan entre el 2,3% de Vicálvaro y el 5,4% de Retiro y San Blas.

Los valores medios más elevados, por encima de los 5.000 euros por metro cuadrado, se localizan en Barrio de Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro, Retiro, Moncloa-Aravaca y, por primera vez, Arganzuela. En el extremo opuesto, los valores medios más reducidos, por debajo de 3.000 euros por metro cuadrado se ubican en Usera, Puente de Vallecas y Villaverde. Descontando el efecto de la inflación, el nivel de precios en Barrio de Salamanca supera ya en el 5% los máximos alcanzados en la burbuja de 2007.

En Barcelona, los precios en los distritos experimentan incrementos interanuales entre el 12,6% y 6,2%, frente al 9,4% y el 5,3% del trimestre anterior. Por encima del 8,0% se sitúan Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu, Sarriá-Sant Gervasi y Sants-Montjuic. Las variaciones trimestrales se sitúan entre el 1,6% de Gràcia y 4,2% de Nou Barris.

Los valores medios más elevados, por encima de los 5.000 euros por metro cuadrado, se localizan en el distrito de Sarriá-Sant Gervasi. En el extremo opuesto, los valores medios más reducidos, por debajo de los 3.000 euros por metro cuadrado se ubican en Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu y Sants-Monjuic. Descontando el efecto de la inflación, los precios en todos los distritos se encuentran por debajo de los máximos alcanzados en 2007.