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Diario de información económica del sector inmobiliario

08 Agosto 2022F10.09h

C

Comercial

Por Abel Pujol
30 Dic 2021
F04.54h

2021: el ‘súper’ engalana sus lineales para seducir a la inversión

El mercado ha superado en 2021 los registros de inversión de 2020 impulsado por el capital extranjero y por los movimientos de las principales cadenas. De heco, ha concentrado el 44% del total de la inversión en retail en 2021, según JLL. 


El ‘súper’ engalana sus lineales para seducir a la inversión

 

La inversión en supermercados está de moda. Según datos recientes de la consultora JLL, la inversión en supermercados se elevó de junio de 2020 a noviembre de 2021 a 690 millones de euros, de los que 282 millones correspondían a la inversión realizada en 2021.

 

La consultora estimaba que sólo en 2021 la cifra total rondará los 600 millones de euros. Este volumen representa el 44% del total de la inversión en retail y vuelve a poner de relieve la resiliencia del sector de los supermercados ante la pandemia, una característica que ya mostró en 2020 cuando estos activos resistieron al cierre de la actividad comercial como servicios de primera necesidad. 

 

El ejercicio 2020 ya marcó un récord de inversión en estos activos, con un volumen cercano a los 600 millones de euros, lo que supuso un incremento de 335 millones de euros comparado con 2019. El informe también apuntaba que el perfil de los compradores son desde family office locales que adquieren una tienda hasta grandes fondos internacionales que cierran elevadas operaciones de inversión.

 

En otros países de Europa, como Francia, Alemania y Reino Unido, los operadores nacionales son las cadenas de supermercados líderes con una amplia red de tiendas en sus países. En España, según datos de Alimarket, el 65% de las ventas están controladas por diez grupos, entre los cuales no sólo se encuentran las grandes cadenas de distribución como Mercadona, Dia, Carrefour, Eroski, Lidl, El Corte Inglés o Alcampo, sino también algunos grupos regionales como Consum o Covirán.

 

Los ‘players’ abren juego

 

Debido a la intensa competencia y la variabilidad emergente de los canales de venta, en el sector de la alimentación los márgenes son estrechos, lo que alienta a los operadores a emplear diversas estrategias para mejorar la rentabilidad, incluida la optimización del espacio físico, la densificación con usos acumulativos no alimentarios, el desarrollo de sus carteras de tiendas y la actividad de fusiones y adquisiciones. 


Carrefour completó en marzo de 2021 el acuerdo para adquirir por 78 millones de euros el negocio de la cadena de supermercados Supersol, que contaba con 172 tiendas en España. En el segmento premium,  El Corte Inglés compró por alrededor de 37 millones de euros en julio de 2021 los supermercados de la cadena Sánchez Romero, compañía que contaba con diez locales en la Comunidad de Madrid. Esta adquisición supuso la primera compra que llevaba a cabo El Corte Inglés en el negocio de la distribución alimentaria. 


Este no ha sido el único movimiento durante los últimos meses de la empresa de grandes almacenes. En noviembre, siguiendo el proceso de reestructuración de la cadena, El Corte Inglés encargó a Banco Santander la venta de un paquete de tiendas Supercor. Entre los posibles candidatos para adquirir estas tiendas figuran, entre otras, cadenas como Carrefour, Lidl o Aldi. Supercor cuenta actualmente en la Península Ibérica con 187 tiendas, de las cuáles 181 están ubicadas en España y seis en Portugal. 

 


Otra de las operaciones importantes del año la ha protagonizado la cadena catalana de supermercados Condis, que siguiendo los pasos de Caprabo, ha abandonado la Comunidad de Madrid mediante la desinversión de sus centros madrileños. Grupo Uvesco y Eco Mora firmaron en agosto el acuerdo de compra con Condis para adquirir las treinta tiendas que poseía la compañía catalana en la región. Precisamente Grupo Uvesco, a través de la marca BM Supermercados, ha sido uno de los animadores de la inversión  en supermercados en Zona Centro. Dejando a un lado las doce tiendas adquiridas a Condis, el grupo vasco con sede en Irún ha impulsado la apertura de diecisiete supermercados sólo en el ultimo trimestre de 2021. Con estos nuevos centros, la cifra de locales de BM en Madrid alcanza las 41 tiendas.


Otros fondos especializados también realizaron inversiones en supermercados en España tras el estallido de la pandemia en el país. La gestora israelí Mdsr cerró en julio la compra de 27 centros de Mercadona por más de cien millones de euros. Las negociaciones de la operación se habían iniciado en junio, con la llegada a un preacuerdo. La operación se cerró en formato de sale&leaseback, por lo que la cadena de Juan Roig continuó como arrendataria de los inmuebles. Los centros formaban parte de la cartera de activos que Mercadona sacó al mercado en 2020 por alrededor de 200 millones de euros.

 

El pasado septiembre, el grupo liderado por Juan Roig ya se desprendió de otro lote de locales comerciales, cuando vendió 27 tiendas al grupo estadounidense de inversión LCN Capital por 180 millones de euros


De hecho, Mercadona está inmersa en una estrategia de desinversión en centros que lleva en marcha desde marzo de 2020, cuando puso a la venta otro paquete de tiendas. La estrategia de la compañía es cambiar ladrillo por euros para acelerar la transformación en la que está inmersa y que prevé culminar en 2023. 


Lidl ha sido otro de los grandes protagonistas en la inversión en supermercados durante 2021, movilizando más de 220 millones de euros destinadas a la apertura de 39 nuevos supermercados. Estas aperturas forman parte del plan de expansión que Lidl ha puesto en marcha para el periodo 2021-2024, en el que prevé invertir más de 1.500 millones de euros para abrir unas 150 tiendas y cuatro plataformas logísticas.


Por otro lado, el fondo estadounidense Blackrock se hizo con 22 supermercados operados por Eroski, hasta entonces propiedad de Lar España, la socimi comercial de Grupo Lar, por sesenta millones de euros.

 


El último en entrar en escena ha sido el fondo portugués Square AM, que en octubre adquirió una cartera de diez supermercados ubicados en Madrid y Andalucía en su primera operación en el mercado español. Los supermercados estaban operados por Supersol, pero desde la venta a Carrefour, ocho de ellos fueron transformados y adecuados a la imagen de la compañía francesa, y los dos restantes fueron traspasados a Cash Lepe. 


Aprovechando el dinamismo del sector, en los últimos doce meses también se han registrado desinversiones por parte de grandes compañías: Merlin, por ejemplo, puso a la venta a finales de septiembre su cartera de supermercados operada por Caprabo. La compañía justificó la desinversión para invertir en otros segmentos del real estate. Fuentes del sector estimaban que con la operación la socimi ingresó más de cien millones de euros. La cartera de Caprabo de Merlin se componía de 28 tiendas. La compañía se hizo con la cartera en 2015, cuando compró 33 supermercados a la sociedad Caboel, participada por la familia catalana que había vendido la cadena de supermercados a Eroski en 2007 por 1.300 millones, pero conservaban la propiedad inmobiliaria de algunos establecimientos. 


La gestora francesa Amundi, a través de su filial Amundi Inmobilier, también puso a la venta recientemente una cartera de nueve hipermercados de la cadena de distribución Carrefour ubicados en España e Italia por 200 millones de euros. Esta cartera está compuesta por cinco activos en España y cuatro en Italia. BNP Paribas Real Estate y Cushman&Wakefield serán los encargados de poner de acuerdo a comprador y vendedor en la operación. Amundi Immobilier es la división del gigante galo que gestiona los activos inmobiliarios.


En España, la compañía es propietaria de varios hipermercados Carrefour en San Sebastián de los Reyes, Alcalá de Henares, Santander, Ávila y el municipio malagueño de Rincón de la Victoria.

 

Grandes expectativas para 2022

 

Esta inercia alcista en el subsector de los activos en supermercados parece que continuará en 2022. De hecho, el análisis de JLL ya auguraba que habrá más operaciones en el sector en España durante los primeros compases de 2022, tanto por parte de lo operadores existentes como por la entrada de nuevas cadenas e inversores extranjeros.


Como ejemplo, Aldi Real Estate, la filial inmobiliaria española del gigante alemán de la distribución Aldi, amplió en noviembre de 2021 su capital en 302 millones de euros fruto de una reorganización de la estructura en España de la compañía. El grupo de supermercados segregó los activos de la sociedad Aldi Supermercados, traspasándolos a sus filiales Aldi Real Estate y Aldi Central de Compras.

 

Como consecuencia de este movimiento, la división inmobiliaria amplió capital en 301,90 millones de euros, con un resultante suscrito de 301,92 millones. La cadena de supermercados constituyó en enero una nueva sociedad en el país para gestionar una cartera inmobiliaria de más de 300 locales y estructurar el rápido crecimiento de su red de distribución.

 

Caprabo también ha anunciado recientemente que invertirá más de cien millones de euros en los próximos cinco años. Los máximos responsables de Caprabo, Javier Amezaga y Edorta Juaristi, hicieron el anuncio antes de visitar la plataforma logística que acaba de estrenar Caprabo en la Zona Franca de Barcelona, que abastece a todas las tiendas de la cadena en Cataluña. El plan de inversión incluye la apertura de 80 nuevos supermercados para sumar a su red comercial hasta 2025.

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