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Diario de información económica del sector inmobiliario

17 Agosto 2022F22.04h

C

Industrial

Por Abel Pujol
28 Dic 2021
F04.58h

Gustavo Cardozo (Panattoni): “No podemos dejar que el logístico español muera de éxito”

Gustavo Cardozo es el director general para España y Portugal del gigante estadounidense de la inmologística Panattoni. Cardozo destaca el auge en el sector industrial y alerta de los retos del sector para sostener este crecimiento. 


Gustavo Cardozo (Panattoni): “No podemos dejar que el logístico español muera de éxito”

 

Gustavo Cardozo es el director general para España y Portugal del gigante estadounidense de la inmologística Panattoni. Cardozo acumula más de veinte años de experiencia en el sector logísitico e industrial y desde su posición ha vivido en primera persona el crecimiento exponencial que ha experimentado el sector en los últimos años.

 

La pandemia ha situado la logística en los lugares de honor de la inversión en real estate a escala global y España, por ubicación geográfica y potencial de crecimiento, está llamada a tener un rol importante en el tablero de la logística internacional. Eso sí, siempre que se pueda resolver a corto plazo el déficit en suelo y se dé más agilidad administrativa a los proyectos que se impulsan desde el sector privado, tal y como destaca el directivo de Panattoni.

 

Pregunta: ¿Qué radiografía hace del sector logístico español?

 

Respuesta: En España se ha replicado la sensación muy positiva del resto de países del ámbito europeo y global donde actualmente se está llevando a cabo una inversión inmologística muy importante.  Nos encontramos en un momento dulce; la salud del sector nunca había estado tan bien como ahora. El inmologístico ya acumulaba un crecimiento destacado desde 2014 pero a raíz de la pandemia este impulso se ha acrecentado hasta llegar a unos niveles inesperados y nunca vistos. Esperamos que esta tendencia continúe durante los próximos años.

 

P.:¿Qué factores pueden jugar a favor para que así sea?

R.:El ecommerce ha venido para quedarse. Incluso las franjas de edad donde había más resistencia y escepticismo hacia la compra online ya han dado el paso. Además, el crecimiento del sector no sólo viene por aquí. Claro que la pandemia ha ayudado, pero hay otros factores que están determinando que este boom logístico se mantenga a lo largo del tiempo, como la mayor capacidad de almacenaje para evitar problemas derivados de la rotura de la cadena de suministros o evitar el impacto de un aumento generalizado de precios en el mercado de materias primas. El sector logístico vive un momento de reestructuración, tanto a nivel de bienes de consumo como productivo. El just in time funcionaba perfectamente hasta que llegó la pandemia. Hay que tener en cuenta que vendrán otros problemas, como por ejemplo ciberataques, que van a crear disrupciones en la cadena de suministro. Actualmente, la estrategia de las empresas ya se enfoca a tener de forma sistemática un sobrestock. En Europa, los problemas derivados del impacto de la pandemia han provocado que muchas empresas hayan decidido trasladar parte de sus componentes desde Asia. Estamos viendo que muchos de nuestros clientes están volviendo a traer las fábricas a Europa y, como consecuencia, nos piden nuevas instalaciones. Esta tendencia se percibe especialmente en el centro y el este de Europa.

 

P.:España es el segundo país europeo que más ha crecido en logístico durante 2021. ¿La logística es una oportunidad de oro para para que el país se erija como un polo importante a nivel global?

R.:El crecimiento que está teniendo España es espectacular. Vamos a una velocidad mucho mayor que otros países y eso se debe, entre otras razones,  a que hay muchas posibilidades de mejorar el parque logístico del país. También hay muchos clientes que ven en España un potencial de crecimiento importante al tener plantas logísticas que cuentan con infraestructuras envidiables. Además, hay unas tasas de competitividad que son muy favorables respecto otros países europeos.  No hay que olvidar que, a nivel geográfico, el país es muy atractivo. En España se ubican tres de los diez principales puertos de Europa y es una ruta muy importante para la conexión con África, Latinoamérica o América del Norte. Por lo tanto, identificamos un margen de crecimiento importante, pero lo que no debería pasar, como ha ocurrido otras muchas veces, es que estas buenas expectativas acaben en nada, y que España muera de éxito. Hay que potenciar nuestras fortalezas e ir mejorándolas. No podemos matar la gallina de los huevos de oro incrementando costes relativos a la compra de suelo o la burocracia. 

 

 

 

 

P.:¿Cuáles son los mayores hándicaps que puede encontrar un inversor de logística en España?

R.:En primer lugar, falta de suelo. Este es un problema crónico del país pero es que ahora ya nos encontramos en niveles críticos. Esto se debe a que, en los últimos años, la administración pública no ha invertido lo suficiente en la generación de nuevos suelos; todo se ha dejado en las manos de los privados. Otro factor negativo a destacar es que, cada vez más, nos encontramos con que las administraciones públicas son más lentas y, muchas veces, nos ven más como un problema que como una solución. En temas como el cumplimiento de plazos, la administración pública puede resultar incluso exasperante. En Panattoni hemos tenido experiencias de haber pedido permisos para empezar a construir una nave, con todos los parámetros marcados por la ley, y tener que esperar más de nueve meses para que nos den el ok cuando se podría solucionar en una mañana. Eso, cuando se lo explicas a un inversor extranjero, no se lo cree. Este es un problema ya identificado por el sector y lamentablemente, cada vez es más grave. 

 

P.:Identifica como crónico el problema de la falta de suelo, sobre todo en ciudades como Barcelona, Málaga o Bilbao. ¿Cómo podría solucionarse?

R.:Lo que hace falta es que se tome esto como un problema de interés general. La logística no es sólo el paquete que llega a casa, hay muchos servicios, mucha inversión y ocupación detrás. A veces se nos olvida que el logístico genera muchísimo empleo, y cada vez de más calidad: programadores informáticos, robótica, comercial, etc. Hemos de concienciarnos de que la logística está aquí para quedarse y posiblemente, a corto plazo, España será un país más logístico que industrial. Por lo tanto, intentemos sentar las bases para impulsar la logística. El país está en una ubicación privilegiada, pero nos faltan infraestructuras. En Barcelona hay que finalizar de una vez por todas el cuarto cinturón, porque esto sí que va a generar más suelo, a treinta o cuarenta quilómetros del centro de Barcelona. Por otro lado, también hay otras soluciones alternativas, pero no creo que hoy en día sean viables, ni económica ni administrativamente. Construir una nave en altura tiene un coste mucho más elevado y cabe destacar que el coste de alquilarlo también es mayor. Además, las administraciones ponen muchos más condicionantes a este tipo de instalaciones. Dicho esto, el asunto de la falta crónica de suelo está en manos de las administraciones públicas. Son ellas las que tienen las llaves para agilizar los procesos de crecimiento en la logística. Y no solamente en construcción de nuevos suelos, también en su cambio de uso. Nos hemos encontrado con administraciones que no nos permitían cambiar el uso industrial de una nave hacia la logística, cuando hacía más de quince años que esa nave estaba vacía, porque decían que esa zona siempre había sido industrial. 

 

P.:Esta falta de suelo en grandes ciudades está provocando un boom en zonas secundarias, como Illescas. ¿Cree que esta tendencia de ir a las segundas y terceras coronas se va a mantener?

R.:El efecto Illescas es el mismo que en Guadalajara: son zonas que no están hechas para servir a la ciudad de Madrid sino para toda la Península Ibérica. Son zonas muy céntricas y en menos de veinticuatro horas los repartos pueden llegar a cualquier punto de la Península.

 

 

 

 

P.:¿Qué perfil de inversores se están moviendo más en España?

R.:De todos los tipos. Sobre todo, los internacionales. Hay un gran apetito por invertir en logística en España. Hay margen de crecimiento, las rentas aún no han llegado al pico que se registró en los ejercicios 2007 y 2008. Además, hay una parte del stock que se considera obsoleto y difícilmente estas naves volverán al mercado cuando los actuales inquilinos finalicen sus contratos. 

 

P.:En el mercado español planea un nubarrón llamado inflación. ¿Ya se está notando el contexto inflacionista en las rentas de los activos?

R.:Es ley de vida, a mayor inflación, las rentas tendrán que subir, sí o sí. Ya estamos viendo en naves que presupuestamos hace un año, que ahora mismo construirlas nos cuesta entre un treinta y cuarenta por ciento más. Esto provoca que se tengan que subir las rentas para que puedan salir los números. Además, hay que añadir los costes de transporte, carburantes, etc. Ahora bien, esperamos que cuando se estabilice este contexto de inflación y se solucione el problema de la cadena de suministros, esta burbuja inflacionaria vaya a menos. Cabe decir que los registros aún son controlables, no estamos a niveles inflacionarios disparados como veinte o treinta años atrás.


P.:Hablemos de Panattoni. Casi dos años desde que llegó a España y ya se ha convertido en un player de referencia en el mercado logístico español. ¿Cómo valoran el aterrizaje en Españ: han cumplido los objetivos que se marcaron?

R.:No nos podemos quejar, y más teniendo en cuenta que a los quince días de haber abierto las oficinas llegó la pandemia y trastocó totalmente nuestros planes. En ese momento, era imposible pensar que nos habría ido tan bien como estamos ahora. Reconozco que los primeros sorprendidos somos nosotros. Además, esto nos pone el nivel muy alto y a nosotros, todo el equipo, nos compromete a no bajar el ritmo e ir superando las expectativas. 

 

P.:En los últimos meses hubo cambios en puestos directivos de la división ibérica. ¿Cómo valora el equipo actual de Panattoni para la Península?

R.:Estoy convencidísimo que un gran porcentaje del éxito ha sido gracias al equipo actual. Hay tres factores esenciales para poder llegar a los registros que hemos alcanzado: poseemos un equipo con muchos años de experiencia en el sector, no hay un equipo tan bueno como el que tiene Panattoni en España. Además, tenemos una dirección europea que confía ciegamente en nosotros. Todos los proyectos que les presentamos les parecen bien, somos unos afortunados. Por último, contamos con una serie de inversores que invierten en nosotros y que creen totalmente en nuestro equipo. 

 

 


 

P.:¿Aspiran a liderar el sector logístico español a corto plazo?

 R.:Con los activos ya comprados y los que se encuentran en proceso de compra, estimamos llegar al millón de metros cuadrados de techo edificable en marzo de 2022. Dudo que haya otro constructor con este pipeline para los próximos meses. Nuestro objetivo es ser líderes del sector logístico español, siguiendo la experiencia previa de Panattoni en los países donde está presente. Nos medimos con nuestros colegas de otros países. 

 

P.:¿Qué requisitos tiene que cumplir un suelo para que capte el interés de Panattoni?

R.:Hay varios factores, pero principalmente tiene que contar con una buena ubicación y un precio razonable. Y cuando digo ubicación no me refiero sólo a Madrid, Barcelona o Valencia, sino que vamos más allá. Estamos presentes en siete comunidades autónomas y nos enfocamos en todas las oportunidades que nos ofrece el mercado, también en los activos que algunos consideran secundarios pero que para nosotros continúan siendo importantes. Hoy en día, es obvio que tienes que estar en distintos lugares del territorio porque los clientes necesitan instalaciones muy próximas al consumidor final. Por eso los lugares donde llegaremos a principios de 2022 son ubicaciones donde muy pocos de nuestros competidores han estado ni estarán. 

 

P.:¿Cuáles son los factores que considera como imprescindibles en las naves que levanta Panattoni?

R.:Proveemos inmuebles fácilmente adaptables a cualquier tipo de actividad, que disponen de la adaptación necesaria para incorporar todo tipo de sistemas de automatización que necesite el usuario final. Además, incorporamos los servicios que necesiten para llevar a cabo su operativa. Un ejemplo que cada vez estamos promoviendo más es la instalación de más potencia eléctrica con posibilidades de tener fuentes de generación energética redundante, como placas solares en la cubierta. Pero, básicamente, lo que hacemos es que el inmueble tenga una durabilidad y una calidad reconocida ampliamente en el mercado. 

 

 

 

R.:Habla de sostenibilidad. Entiendo que ya no se proyectan naves que no comprendan todos los aspectos medioambientales posibles…

R.:La sostenibilidad es como una bola de nieve que se ha ido haciendo grande durante los últimos años. Panattoni, junto a algunos de nuestros competidores, ya apostó hace años por hacer naves mucho más sostenibles y que redujeran al máximo la huella de carbono para así contribuir a la sostenibilidad del planeta. Es verdad que hace unos años, cuando planteabas estas soluciones medioambientales, había muchos clientes que te decían que lo más importante era el espacio y la renta. Ahora ya no sucede esto. Prácticamente todos los clientes con los que tratamos ya exigen los mayores certificados energéticos y hacen una apuesta decidida por la sostenibilidad en toda su operativa. Es una satisfacción poder haber vivido este cambio de paradigma en primera persona. Hoy en día podemos decir que en nuestro sector ya se ha impuesto la calidad y la sostenibilidad de manera firme. 

 

P.:¿Con que palabra definiría 2021 para Panattoni?

R.:Ilusionante.

 

P.:¿Y 2022?

R.:Extremadamente ilusionante.

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