¿Burbuja inmobiliaria? La compraventa de vivienda nueva sigue un 72% por debajo de 2007

Más movimiento, pero sin signos de descontrol, sobrecalentamiento o incomodidad. En 2019 se cerraron poco más de un cuarto de las compraventas de vivienda nueva que en 2007. Durante el pasado ejercicio se transaccionaron 92.844 pisos de obra nueva, un 71,6% menos que los inmuebles recién construidos que se transaccionaron en 2007, el punto álgido del anterior ciclo económico, cuando se entregaron 326.382 viviendas.

La crisis económica que comenzó en 2008 provocó que, ese mismo año, la compraventa de viviendas de obra nueva cayera un 14,8%, hasta 278.034 unidades. Este descenso se acentuó aún más en 2009, con una contracción del 21,3%, hasta 218.775 pisos nuevos transaccionados, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Los brotes verdes aparecidos en la economía en 2010 dieron una tregua al sector promotor, que vendió un 0,8% más de viviendas nuevas. Este repunte puntual se vio truncado por una caída del 21% en 2011, cuando se cerraron 174.299 compraventas, un descenso que continuó en 2012, cuando se transaccionaron 155.890 inmuebles de obra nueva, un 10,6% interanual menos.

En 2010 la compraventa de vivienda nueva aumentó un 0,8%, aunque en 2011 volvió a caer un 21%

A pesar de que en 2013 la economía volvió a crecer, la destrucción del tejido industrial de sector durante la crisis, tanto en promotoras como en constructoras y empresas auxiliares, provocó que las caídas se alargaran hasta 2016.

En concreto, en 2014, se vendieron 117.519 pisos, un 18,3% menos que en el ejercicio anterior. De todos modos, 2015 fue el peor año para el sector, con una caída pronunciada de más de un tercio de las viviendas, el 34,5%, que hundió el número de inmuebles entregados hasta 76.954 unidades. El descenso continuó en 2016, aunque de manera mucho más reducido, un 2,4%, lo que significó el valle en la entrega de viviendas de obra nueva, con 75.134 pisos.

La entrada de nuevos actores en el sector y una economía en pleno ciclo expansivo, además de la llegada al mercado de las primeras promociones iniciadas tras la crisis, permitieron que en 2017 el número de viviendas compradas volviera a crecer tras una década de descensos encadenados.

2015 fue el peor año para el sector, con una caída pronunciada de más de un tercio de las viviendas, el 34,5%,

Así, el aumento de transacciones de obra nueva fue del 10,8%, hasta alcanzar 83.240 unidades en 2017, y del 10,2%, hasta los 91.716 pisos en 2018. En 2019 el crecimiento se moderó hasta el 1,2% y 92.844 viviendas, afectado por la ralentización económica y una estabilización del sector, que ha alcanzado un punto maduro del nuevo ciclo económico.

El tiempo necesario para poder construir un nuevo edificio, que se alarga entre 18 y 36 meses dependiendo del estado de los permisos de construcción, ha provocado que la recuperación en las compraventas de obra nueva haya sido más tarde y menos fuerte que en la vivienda usada.

Así, en 2013 las transacciones de pisos de segunda mano iniciaron su recuperación y en 2019 se alcanzaron 408.241 viviendas de segunda mano escrituradas, sólo un 9,1% por debajo de las compraventas firmadas en 2007, cuando se alcanzaron 448.918 unidades. Por otro lado, 2019 fue el primer año con un descenso en las operaciones sobre pisos usados desde 2012, con una caída del 4,2% respecto a 2018.

Esta cifra también está lejos de las estimaciones de obra nueva demandada por el mercado, que se sitúan en entre 130.000 viviendas y 140.000 viviendas cada año para poder darle respuesta. En este sentido, en 2019 se crearon alrededor de 120.000 nuevos hogares en España.