¿El papel lo aguanta todo? Las medidas del pacto Psoe-Sumar se estrellan contra las cifras

 

 

El Museo Reina Sofía es uno de los pocos muesos nacionales del mundo que cuenta con un espacio sobre arquitectura en su colección permanente. En la sala 205.2 destacan distintos proyectos del Grupo de Arquitectos y Técnicos Españoles para el Progreso de la Arquitectura Contemporánea (Gatepac), asociación impulsada el 1930 en Zaragoza por arquitectos como Fernando García Mercadal, José Manuel Aizpurúa o Luis Vallejo.

 

La entidad fue clave para consolidar en España una apuesta firme en favor de la arquitectura racionalista en base a una planificación urbana que defendía que la vivienda masiva, junto con equipamientos públicos, mejoraría las condiciones habitacionales de la época. Como ejemplos de esta corriente destaca el Plan Maciá, elaborado por Gatepac en colaboración con Le Corbusier y Pierre Jeanneret, que perseguía ordenar el crecimiento y la reforma interior de Barcelona dando otro impulso al Pla Cerdà del siglo XIX.

 

Ayer, el presidente en funciones y secretario general del Psoe, Pedro Sánchez, y la vicepresidenta segunda en funciones y líder de Sumar, Yolanda Díaz, escogieron precisamente el Museo Reino Sofía para presentar las líneas maestras de su plan de gobierno de cara a la próxima legislatura, en el caso de que Sánchez consiga los votos necesarios para sacar adelante la investidura en noviembre.

 

En la rueda de prensa, los dos políticos avanzaron los ejes sobre los que pivotará su política de vivienda: desplegar los índices de precios de referencia de la Ley de la Vivienda, impulsar el parque residencial público para que alcance el 20% del total y regular la vivienda turística. Quizás Sánchez y Díaz visitaron la sala de Gatepac del Reina Sofía antes del anuncio del pacto y se inspiraron en su modelo de planificación urbana, pero, una vez que sus propuestas en vivienda pasan por el tamiz de los datos, ¿son lo suficientemente racionales en base a los fundamentales del mercado?

 

 

El proyecto urbanístico Pla Macià diseñado por Gatcpac y Le Corbusier (1932-1935). 

 

Avanzar en el despliegue de la Ley de la Vivienda

“Tenemos que dar tranquilidad a las familias, no a los fondos de inversión”. Con esta sentencia, Yolanda Díaz abría la carpeta de la vivienda en la rueda de prensa de presentación del pacto Psoe-Sumar. La vicepresidenta en funciones defendió que es apremiante definir los componentes del índice de referencia de precios para el mercado del alquiler en zonas tensionadas para facilitar el acceso a la vivienda a más capas de población.

 

Díaz se refería a uno de los capítulos más polémicos de la Ley de la Vivienda, el que delimita un tope a las rentas del alquiler en zonas tensionadas que se rige por un nuevo índice que elaborará el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). La Ley contempla que el índice, que no nunca podrá superar la tasa del IPC, no se empiece a aplicar hasta enero de 2025, ya que en el presente ejercicio sigue vigente la limitación del 2% en el incremento de la renta del alquiler y durante 2024 el tope será del 3%.

 

“Es extraño que se incida en la aplicación de este índice, ya que es potestativo de las comunidades autónomas según recoge la Ley de la Vivienda; quizás este anuncio sea el preludio de una obligatoriedad, lo que a su vez generaría más recursos de anticonstitucionalidad”, reflexiona Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers en España, que añade que si la aplicación del índice termina siendo vía Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), “se hará mucho más daño al mercado del alquiler”.

 

 

Mikel Echavarren (Colliers) especula sobre la posibilidad de que el índice de control de precios se termine incluyendo en la LAU

 

 

Echavarren apunta a “más recursos de inconstitucionalidad” en referencia a la decisión que tomó el Tribunal Constitucional (TC) a finales de septiembre al admitir a trámite los recursos a la Ley de la Vivienda que presentaron en los últimos meses los Gobiernos de Madrid, Andalucía y Baleares, el Parlamento de Cataluña y el grupo parlamentario popular en el Congreso de los Diputados.

 

País Vasco también presentó recurso al Alto Tribunal, aunque no apareció en la lista de admitidos en septiembre, mientras que Galicia se decantó por solicitar al Gobierno central la convocatoria de la comisión bilateral para intentar corregir la Ley de Vivienda.

 

Por lo tanto, el pacto entre Psoe y Sumar de cara a la próxima legislatura contempla acelerar el despliegue de una Ley que necesita de la connivencia de las administraciones territoriales, las mismas que han llevado la norma al TC, para su efectiva aplicación. Además, el índice apuntado por Yolanda Díaz refiere a las zonas tensionadas, una figura que aún genera muchas dudas en cuanto a su definición.

 

Por ejemplo, Cataluña, cuyo Parlamento decidió recurrir la Ley de la Vivienda ante el Tribunal Constitucional, también fue la primera comunidad en impulsar la nueva legislación en el territorio, pero se encontró con que diferentes entidades del sector inmobiliario catalán presentaron alegaciones a la resolución de la Generalitat, que proponía el control de precios del alquiler en los 140 municipios declarados como zonas de mercado residencial tenso (Zmrt).

 

 

Entidades del inmobiliario catalán presentaron en julio alegaciones a la resolución de la Generalitat para el control de precios del alquiler en 140 municipios

 

 

El recurso presentado por, entre otras, Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC), Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària (Copai) de Barcelona i província, Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (Apce) o Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (Cafbl), señalaba que el primero de los problemas de procedimiento en la resolución de la Generalitat es que no existía una memoria justificativa para ninguno de los 140 municipios.

 

“El artículo 18.2a de la Ley de la Vivienda recoge que es necesario presentar un procedimiento preparatorio para obtener la información relacionada con la situación del mercado residencial, pero en ningún momento se ha hecho referencia a este documento”, apuntaban las entidades. Otro de los puntos que generó controversia fue la falta de un plan específico con las medidas necesarias para corregir el desequilibrio entre la oferta y la demanda, tal y como recoge el artículo 18.4 de la Ley de la Vivienda.

 

“De hecho, el propósito de la declaración de zona tensionada no es, en sí mismo, controlar el precio de los alquileres, sino orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda; por tanto, el plan específico debe ser un elemento integrado de la declaración de Zmrt e indispensable para declarar una zona como mercado residencial tenso”, denunciaban los agentes del sector, que añadían que el sistema de índice de precios de referencia a aplicar en Cataluña estaría elaborado por la Agencia de Vivienda de Cataluña, mientras que la Ley de la Vivienda recoge que el sistema que se debe utilizar debe ser el elaborado por el Mitma.

 

 

FAI señala que la oferta de alquiler en España ha caído un 30,6% desde la aprobación de la Ley de la Vivienda

 

 

José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), destaca que “el hecho de que haya un índice estadístico sobre los precios del alquiler nos parece relevante y positivo, pero siempre que se utilice para evaluar las medidas a tomar mediante incentivos fiscales y no para el control de precios”. El pasado lunes, FAI señaló que la oferta de alquiler en España ha caído un 30,6% desde la aprobación de la Ley de la Vivienda.

 

En este sentido, Ferran Font, del marketplace Pisos.com, señala que “a día de hoy ya estamos viendo cómo van aumentando los propietarios que van retirando sus inmuebles del parque de viviendas de alquiler y lo están pasando a alquiler turístico, alquiler temporal o, por ejemplo, alquiler de habitaciones compartidas”. “La definición de zona tensionada está mal planteada”, añade José María Alfaro.

 

 

 

Llegar al 20% del parque público de vivienda

 

El otro punto destacado del pacto de legislatura entre Psoe y Sumar es la voluntad de alcanzar un 20% de vivienda pública respecto al total del parque residencial. Según los últimos datos del Mitma, correspondientes a 2022, el parque de viviendas en España se sitúa alrededor de 26,8 millones de unidades.

 

España es uno de los países de la Unión Europea con menos vivienda pública construida. Su peso sobre el total de viviendas principales (2,5%) es seis puntos inferior a la media del club comunitario (9,3%), según el Boletín especial Vivienda Social 2020 del Observatorio de Vivienda y Suelo.

 

A falta de ver como se detalla esta apuesta de los partidos por incrementar de forma exponencial el porcentaje de vivienda pública, más allá de las medidas anunciadas por Sánchez en campaña respecto a la operación Campamento o la cartera de Sareb, que en conjunto no alcanzan las 60.000 unidades, es interesante observar las propuestas específicas que recogían los programas de ambos partidos ante la contienda electoral del pasado julio.

 

 

 

 

Los socialistas se marcaban como objetivo impulsar la construcción de más de 260.000 viviendas públicas mediante la colaboración con comunidades autónomas y entes locales, la movilización de unidades y suelo disponible por parte de Sepes y Sareb, y el uso de fondos adscritos al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

 

Además, Psoe recogía en su programa fórmulas como la del derecho de superficie para la promoción de viviendas destinadas a alquiler asequible a través de la colaboración público-privada o asegurar que las reservas obligatorias de suelo para vivienda de protección oficial en los nuevos desarrollos urbanísticos destinen, por lo menos, el 50% a unidades para alquiler social y asequible.

 

Por su parte, Sumar doblaba la apuesta y se comprometía a destinar durante diez años el 1% del Producto Interior Bruto (PIB) a la construcción, compra, movilización y rehabilitación de vivienda, con el objetivo de “generar un verdadero parque de alquiler protegido, social, sostenible y asequible”.

 

Además, preveía que, de salir adelante su propuesta, el parque público de vivienda alcanzase dos millones viviendas protegidas en 2033, al que añadía un ambicioso plan de rehabilitación, con 500.000 unidades reformadas al año. Entre otras medidas, Sumar también apostaba por condicionar los beneficios fiscales en el impuesto de sociedades para socimis, entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (edav), inmobiliarias y fondos “en función del valor social y la aportación al interés general de los proyectos que realicen”. En este sentido, defendía el alquiler social obligatorio para grandes tenedores.

 

 

Psoe llevaba en su programa electoral construir más de 260.000 viviendas en la próxima legislatura, mientras que Sumar preveía dos millones de VPO en 2033

 

 

Hace apenas una semana, el pasado 17 de octubre, la promotora Culmia y la consultora de estudios de mercado GAD3 presentaban el informe Acceso a la vivienda y las necesidades de alquiler asequible, en el que señalaban que, a un horizonte de diez años, el mercado residencial español necesita incorporar 761.000 nuevas viviendas asequibles, con una inversión relacionada de 108.000 millones de euros, para satisfacer la demanda.

 

El análisis estimaba que del monto total de 108.000 millones de euros (142.000 euros por vivienda), el 76% provendría de la inversión privada y sólo un 24% del sector público. La inversión privada se repartiría entre los 18.500 millones de euros de los adjudicatarios y 63.000 millones de la inversión bancaria. La inversión pública por su parte alcanzaría los 26.600 millones de euros a repartir entre las ayudas a la construcción y los subsidios de financiación.

 

Sin embargo, agentes del sector apuntan que será complicado que el sector privado haga una apuesta decidida por la fórmula híbrida si no existe una seguridad jurídica a largo plazo en materia de vivienda. “Si se impedimenta la iniciativa privada mediante regulación de alquileres y otras políticas que impactan en la rentabilidad, además de demonizarla públicamente, será difícil que los fondos vean con buenos ojos la colaboración con la administración”, reflexiona Mikel Echavarren, de Colliers.

 

“El anuncio de incrementar la vivienda pública al 20% debe ir acompañado de dos cuestiones fundamentales: el incremento exponencial de la dotación presupuestaria en los PGE y la adecuación de la capacidad de gestión pública de ese parque de vivienda”, argumenta Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliario de Madrid (Asprima).

 

“Alcanzar este parque de vivienda pública convertiría al Estado en el mayor promotor constructor a nivel nacional, por encima de la suma de todo el sector privado, además de la mayor inmobiliaria en gestión de vivienda, por lo que, si este compromiso de incremento de vivienda pública no va acompañado de un detallado programa de inversión pública y gestión, no resulta creíble”, apunta Roca.

 

La directiva añade que este acuerdo está centrado en la vivienda social pública, “dejando a un lado la vivienda social de iniciativa privada, la gran olvidada por los poderes públicos en los últimos años, y lo que perjudica el acceso a la vivienda de quienes, no estando dentro de los parámetros de acceso a vivienda pública, tampoco pueden optar a una vivienda a precios de mercado; se trata de una inmensa masa social con un grave problema de acceso vivienda y la solución para esta demanda pasa por atraer a la inversión privada a la producción de vivienda asequible”, remacha la presidenta de Asprima.

 

 

 

 

La licitación residencial por parte de las administraciones públicas alcanzó un total de 581,2 millones de euros entre enero y agosto, un 2,5% más que el mismo periodo del año anterior como consecuencia del alza en las rehabilitaciones, según los últimos datos de la Asociación de Empresas Constructoras y Concesionarias de Infraestructuras (Seopan).

 

Del total de licitaciones residenciales en el acumulado hasta agosto, 345,4 millones de euros correspondieron a unidades de obra nueva, el 59,4% del total, y los 235,8 millones de euros restantes fueron rehabilitaciones y mantenimiento, que coparon el 40,6% del total.

 

En el caso de la obra nueva, la cifra acumulada de enero a agosto representa un descenso del 10,2% respecto al mismo periodo del año. En paralelo, y como consecuencia de la puesta en marcha de los fondos públicos europeos NextGeneration, la inversión destinada a reformas y rehabilitaciones se situó un 29,4% por encima respecto a los primeros ocho meses de 2022.

 

 

 

 

Regulación de los pisos turísticos

 

Por último, la tercera medida destacada en materia de vivienda avanzada por Sánchez y Díaz en la comparecencia de ayer es la compete a la regulación de los alquileres turísticos. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), que extrae los datos de las tres mayores plataformas de alojamiento turístico, el número de viviendas turísticas en España se elevaba hasta 305.136 unidades en febrero de 2023, último periodo con datos disponibles de la serie, de periodicidad semestral. Esta cifra era un 2% inferior al parque de viviendas turísticas de agosto de 2022, cuando se contabilizaron un total de 321.496 unidades.

 

En los últimos meses, en paralelo a la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda, ha ido al alza el número de unidades residenciales destinadas a larga estancia que han girado hacia fórmulas de alojamiento inferior a los doce meses. El barómetro de FAI apuntaba que, en base a las agencias inmobiliarias consultadas, un 6,2% apuntaba que había percibido un incremento por parte de los propietarios por el traslado de su vivienda al mercado de alquiler turístico.

 

Además, cada vez son más las promotoras que apuestan por el formato de la media estancia. El flex living, que recoge los formatos residenciales temporales como coliving, alojamientos para estancias de semanas o días, y otros con una permanencia de entre uno y tres meses, cerró el primer semestre del ejercicio captando 240 millones de euros de inversión, concentrando un 15% del total de inversión en residencial, según los datos publicados por Cbre.

 

En la presentación del acuerdo por la Ley de la Vivienda, los grupos promotores ya apuntaron que para la siguiente legislatura impulsarían una regulación específica para la corta y media estancia, pero igual que la mayoría del marco regulatorioa que recién aprobaban, la competencia en la ordenación de los pisos turísticos corresponde a las administraciones locales.

 

 

En la presentación del acuerdo por la Ley de la Vivienda, los grupos promotores ya apuntaron que impulsarían una regulación específica para la corta y media estancia

 

 

Las estrategias de las comunidades respecto la regulación de pisos turísticos han sido diferentes. Barcelona dividió el mapa de la ciudad en zonas e impone cuotas en las zonas más densas. En Baleares, desde febrero de 2022 existía una moratoria para la compra de nuevas plazas turísticas, lo que impide la creación de nuevas viviendas vacacionales, aunque el nuevo gobierno popular de Marga Prohens ya avanzó en julio que derogará la moratoria.

 

En Madrid, el alcalde de la capital, José Luis Martínez-Almeida, aseguró la semana pasada que el Gobierno municipal ya está trabajando en la nueva normativa de las viviendas de uso turístico (VUT), que espera tener lista en el primer trimestre de 2024.

 

En Andalucía, la Junta también está ultimando un decreto para poner coto a la vivienda turística. En junio, presentó un borrador en el que, entre otras medidas, se apuntaba que los ayuntamientos podrían regular este tipo de pisos vía planes urbanísticos, posibilitaba que las comunidades de vecinos pudiesen prohibir pisos turísticos en sus bloques y se limitaba a dos el número máximo de pisos turísticos por propietario en cada provincia.

 

 

La Junta de Andalucía también está ultimando un decreto para poner coto a la vivienda turística

 

 

Los temores del sector pasan porque la regulación que lleve a cabo un futuro gobierno de coalición entre Psoe y Sumar termine desembocando en más recursos de los entes locales ante el TC alegando una invasión de competencias.

 

“Me genera dificultades ver cómo se aplicará esta nueva ley a las licencias turísticas”, apunta Ferran Font, de Pisos.com, que añade que “uno de los principales errores que presenta la Ley de la Vivienda es que existe muy poco consenso y eso tiene consecuencias en que no se está aplicando; con los anuncios que hemos visto hoy (por ayer) vemos que sigue para adelante esa falta de consenso”.

 

“La regulación del parque alquiler turístico debe tener en cuenta que en algunas ciudades este tipo de producto es más que necesario, siempre que esté bien hecho, ya que tiene un efecto dinamizador de la economía muy importante”, destaca José María Alfaro, de FAI. Por su parte, Mikel Echavarren, de Colliers, apunta a que si se prohíbe edificar productos de corta y media estancia en suelos de uso terciario, como están haciendo la mayoría de promotoras, “significa que estás expropiando un derecho, con lo que se deben prever compensaciones y tener en cuenta posibles reclamaciones legales por parte de los afectados”.