El ‘real estate’ sube un 20% en Bolsa en 2025 y alcanza 17.730 millones de capitalización

Buen momento para el real estate, también en Bolsa. Las doce principales compañías cotizadas españolas del sector inmobiliario cierran 2025 en positivo, con una revalorización del 19,57% y una capitalización agregada de 17.730,3 millones de euros, frente a los 14.828,5 millones registrados a 31 de diciembre de 2024. En ese ejercicio ya habían registrado una subida del 2,4% frente al cierre del año anterior, 2023.

De esta manera, el sector inmobiliario nacional sigue la tendencia del mercado bursátil español. El Ibex 35 ha logrado en 2025 su mejor ejercicio en 32 años, al revalorizarse un 49,27% y superar la ‘barrera’ histórica de los 17.000 puntos (en concreto, en 17.307,8 puntos), pese a la volatilidad del contexto económico e internacional, por los conflictos armados de Ucrania y Oriente Próximo, las tensiones comerciales y las dudas sobre la Inteligencia Artificial (IA).

Si se observa solo el real estate, once de las doce principales compañías del sector en España registran subidas en Bolsa, mientras que solo una de ellas, Aedas Homes (en pleno proceso de compra por parte de Neinor Homes), registra una bajada. En concreto, la promotora liderada por David Martínez se deja este año un 7,72% en Bolsa. Sus títulos han pasado de cotizar a 25,90 euros por acción a cierre de 2024 a los 23,90 euros a cierre de este miércoles 31 de diciembre, por lo que su capitalización ha pasado de 1.131,8 millones de euros hace doce meses a los 1.044,4 millones a cierre de 2025.

El Ibex 35 ha marcado su mejor ejercicio en 32 años, tras revalorizarse un 49,27% y superar la ‘barrera’ histórica de los 17.000 puntos

La otra cara de la moneda en este caso es Neinor. La también promotora, dirigida por Borja Garcia-Egotxeaga, firma en 2025 una de las mayores revalorizaciones entre las empresas inmobiliarias, con un 48,26% más en doce meses. De esta forma, sus títulos tocan máximo de 19 euros, por lo que Neinor alcanza una capitalización de 1.878,3 millones de euros y se sitúa como la tercera en el sector, solo por detrás de las dos socimis del Ibex 35: Merlin Properties y Colonial SFL. 

El cambio de manos de Aedas Homes

Una de las principales noticias de este 2025 ha sido la compra de Aedas por parte de Neinor, que ya se encuentra en su recta final y será llevada a cabo de forma exitosa, según analistas consultados por EjePrime. El pasado 17 de diciembre Neinor anunciaba a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (Cnmv) que había finalizado la primera oferta pública de adquisición (opa) voluntaria sobre Aedas, donde ya ha alcanzado una participación del 79,20% tras la adquisición de 34,6 millones de acciones a un precio de 21,335 euros por acción, lo que supone una inversión total de aproximadamente 740 millones de euros. Entre estos títulos se incluían 34,5 millones de acciones representativas de un 79,02% del capital social de Aedas cuyo titular era el fondo Castlelake, con quien el oferente había alcanzado un acuerdo de formulación y aceptación de la oferta inicial.

Además, el 22 de diciembre, Neinor solicitaba al supervisor bursátil la autorización de la segunda opa sobre Aedas, con el objetivo de comprar a los minoritarios el 20,80% del capital que todavía no controla en la promotora a un precio de 24 euros por acción. Debido a que el precio de la primera operación estaba pactado entre Neinor y Castlelake, era menor al que cotizaban las acciones de Aedas Homes antes de anunciarse la operación (el pasado junio) y tras la disconformidad expresada por los minoritarios, Neinor se vio obligada a presentar esa segunda opa a un precio que se consideraba equitativo.

Colonial SFL resiste a la inestabilidad en Francia y gana un 5,6% en el año

Javier Cabrera, analista de XTB, explicaba a EjePrime a principios de diciembre que “la cotización (de Aedas) se encuentra ligeramente por debajo del precio que se ha fijado si los minoritarios no aceptan la primera opa”, cerca de los 24 euros. Y añadía que “en cualquier caso, creemos que los minoritarios rechazan la primera oferta, de 21,335 euros, y finalmente aceptarán la de 24”. Otro analista consultado por este medio indicaba que es improbable que Cnmv rechace esa segunda oferta, pues “a priori, la segunda opa obligatoria a 24 euros por acción cumpliría con el concepto de precio equitativo de acuerdo con la ley de opas”. Y apostillaba que “es diferente si hay accionistas de Aedas descontentos también con ese precio, porque consideran que aún implica un descuento importante sobre el net asset value (NAV) de la compañía”, ya que el último publicado antes de la presentación de la oferta (correspondiente al cierre de 2024) fue de 33,89 euros por acción. Este experto concluía que “la realidad es que las últimas opas que han tenido éxito en el sector inmobiliario español han contado con descuentos similares” y ponía como ejemplo las operaciones de Árima y Helios/Lar España, también materializadas durante 2025.

Merlin supera los 7.000 millones

En el mercado bursátil de 2025, no solo Aedas y Neinor son noticia. Merlin Properties se ha disparado un 22,34% en el año, por lo que su valor en Bolsa traspasa el umbral de los 7.000 millones de euros. La compañía capitaneada por Ismael Clemente cierra 2025 con 7.007,1 millones de capitalización bursátil. Merlin se mantiene fuerte gracias a Mega, su plan inversor para data centers, por un importe total de 2.400 millones de euros. “Este gran proyecto, que Merlin ha llevado a cabo desde cero, poco a poco irá dando frutos, tanto a nivel operativo como en la cristalización de valor de las inversiones realizadas por la compañía”, explicaba recientemente a EjePrime Javier Díaz Izquierdo, analista de Renta 4 especializado en el sector inmobiliario.

La otra socimi del Ibex y segunda inmobiliaria por capitalización bursátil (3.428,4 millones) es Colonial SFL. Pese a haber registrado notables caídas en el parqué a lo largo del año (especialmente en el segundo semestre, por su exposición al mercado francés), esta compañía ha logrado experimentar un alza del 5,6% en el conjunto del ejercicio, con la acción en 5,465 euros por título a cierre de diciembre. La firma liderada por Juan José Brugera y Pere Viñolas “tiene valor”, según el analista de Renta 4. De hecho, tiene a su favor el anuncio de que crecerá en nuevos mercados, con el foco puesto en su nueva división SID (dedicada a ciencia e innovación), lanzada en alianza con Stoneshield, con la que prevé alcanzar una cartera gestionada de más de 2.400 millones de euros.

En paralelo, la mayor subida de 2025 es la de Realia, con un 79,55% más de valor tras el proceso de concentración empresarial mediante el que adquirió FCyC (sociedad que aglutinaba el negocio inmobiliario del grupo FCC). Después de esta compra, Realia llevó a cabo un aumento de capital y puso en circulación 698,5 millones de nuevas acciones que empezaron a cotizar el pasado mes de julio.

Realia registra la mayor ganancia, un 79,55%, tras comprar FCyC

Cabe destacar la revalorización del 62,01% de Insur, con 270,7 millones de capitalización. La sevillana, que ha celebrado en 2025 su 80 aniversario, “irá poco a poco dando a conocerse más, ya que empezará a desarrollar promociones en Levante y continuará ganando peso en Madrid”, algo que, según las firmas de análisis, “refleja la alineación de intereses entre su equipo gestor y los accionistas, lo que le ha permitido, también gracias a su prudencia, sobrevivir a todos los ciclos, incluidas las crisis financieras”.

Otra compañía que presenta ganancias notables en 2025 es Montebalito. La canaria incrementa su valor en Bolsa un 29,55%, por lo que su capitalización se sitúa ya en 54,7 millones de euros. Por su lado, Compañía Española de Viviendas en Alquiler (Cevasa) registra un 14,08% de subida en el año, hasta los 188,3 millones de euros.

Árima también ha experimentado cambios en 2025 después de ser fusionada con JSS Real Estate Socimi. Esta compañía, centrada principalmente en edificios de oficinas, ha crecido un 11,79% en los últimos doce meses y ya capitaliza 235,2 millones de euros. Precisamente, este mismo martes, Árima notificaba a Cnmv que ha aprobado en junta general extraordinaria de accionistas una reducción de capital y una operación de agrupación de acciones (contrasplit) que dejará su capital social en 32 millones de euros, representado por 24,4 millones de títulos, y situará el valor neto de los activos tangibles en 13,37 euros por acción. Tras su fusión con JSS, los accionistas de esta última se incorporaron al capital de Árima.

Asimismo, suben también Renta Corporación, un 8,40%; Metrovacesa, un 6,61%, y Helios RE Socimi, un 0,61%. La antigua Lar España se fusionó con Helios y ha resultado en esta Helios RE Socimi, que opera bajo la marca Hlre Socimi. La culminación del proceso de fusión inversa fue anunciada en septiembre de 2025, tras haber sido anunciada en julio de 2024. El consejo de administración de esta nueva socimi está presidido por Vanessa Gelado (Hines).