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Diario de información económica del sector inmobiliario

16 Mayo 2022F20.37h

C

Mercado

Por Marta Tamayo
21 Dic 2021
F04.54h

2021: el terremoto Evergrande sacude la economía china

Tras ser uno de los prinicipales motores de su despegue, el inmobiliario chino pone ahora en jaque a la economía del país, con la amenaza de arrastrar el PIB global.

Inmobiliaria China

 

Si hubiera que explicar la historia de China durante los últimos sesenta años, uno podría coger como protagonista a Xu Jiayin, el fundador de Evergrande, la empresa que en su propio nombre reza el éxito perpetuo. Nacido en una pequeña aldea de la provincia de Henan e hijo de campesinos, Xu recuerda así sus primeros años: “quería marcharme del campo en cuanto fuera posible, encontrar trabajo en la ciudad y poder comer mejor”. El ahora magnate llegó a la provincia vecina de Hong Kong, Shenzhen, en 1992 tras estudiar metalurgia cuando el Gobierno chino estaba probando por primera vez la categoría de Zona Económica Especial para potenciar el crecimiento.

 

Lo que sucedió después es ya historia de China y de la economía mundial. Xu puso en marcha su compañía inmobiliaria buscando cubrir la demanda insatisfecha de los ciudadanos de poseer una casa. El magnate pasó a ser el hombre más rico de China, por encima del fundador de Alibaba, Jack Ma. En 2009, la empresa hizo sonar la campana y empezó a cotizar en la bolsa de Hong Kong, dispuesta a conquistar el mercado. La bonanza de la compañía estuvo acompañada por la del país: Evergrande está actualmente en 240 ciudades del gigante asiático y es la segunda mayor promotora del país. Ahora, ambos recorridos están amenazados.

 

Evergrande acumula una deuda de 300.000 millones de dólares, equivalente al Producto Interior Bruto (PIB) de Finlandia, y ha manifestado en repetidas ocasiones su incapacidad para hacerle frente. La crisis de Evergrande iniciada en septiembre hizo saltar las alarmas ante el peligro de que su caída derivará en un efecto dominó que arrastrara bancos y empresas, en un país donde la construcción representa un cuarto de la economía.

 

De hecho, a inicios de diciembre, la inmobiliaria china incumplió por primera vez el pago de una deuda en dólares, provocando que la agencia de rating Fitch la degradara a la categoría de RD (Restricted Default o incumplimiento restringido) y sus acciones se deplomaron en la bolsa de Hong Kong. Aun así, analistas apuntan que no se producirá una crisis como la de 2008,  como anticiparon algunos expertos en los primeros compases de la crisis, llegando a calificar a Evergrande como el Lehman chino.

 

La exposición ante el capital extranjero de la compañía china es mucho menor a la del banco de inversión estadounidense en 2008, y se cree que el Gobierno chino puede salir a su rescate para evitar la inestabilidad social, porque Evergrande ha sido sólo la primera ficha del dominó. Tras Evergrande, otras inmobiliarias del país asiático afrontan problemas de liquidez que les impiden hacer frente a sus deudas. Entre ellas se encuentran las promotoras Sinic y Fantasia, que afrontan problemas de liquidez. En concreto, Sinic ya alertó a la bolsa de Hong Kong de que no podrá hacer frente a sus próximas deudas, mientras que Fantasia llegó a incurrir en incumplimientos de pago del total de 865 millones de euros a los que asciende su deuda. Con las princiaples empresas del sector en crisis, el residencial chino no ha registrado el auge de precios y compras que sí que han anotado otros países.

 

 

De hecho, el gigante asiático registró en 2021 la mayor caída de precio desde 2015, tras encadenar quince años de ascensos. En concreto, el precio de la vivienda ha registrado un descenso interanual del 0,2%, la primera caída de los últimos seis años, según datos del Census Bureau del país. Además, la producción de vivienda nueva se ha recortado un 7,7% de enero a octubre de 2021, el último periodo del que hay datos. Aunque no todas las ciudades han registrado la misma caída, Pekín se ha mantenido registrando un leve aumento de precio del 0,6%, mientras que en Shanghái el precio ha subido un 0,1%. Por su parte, en Wuhan el precio de la vivienda de obra nueva ha descendido un 0,4%. En el caso de la vivienda de segunda mano, el precio cayó en todas las grandes ciudades chinas (las setenta analizadas) menos en la capital.

 

El aparente caos no ha cogido desprevenido al ejecutivo chino. Desde 2020, el Banco Popular de China y el Ministerio de Vivienda aplican ratios financieros para controlar la deuda. En concreto, el Ejecutivo impusó la política conocida como las tres líneas rojas, compuesta por las tres condiciones sin las cuales las compañías no podían aumentar su deuda. Estas tienen en cuenta la tasa de apalancamiento, la deuda neta y el dinero en caja de las compañías, entre otros factores. A pesar de la ofensiva de Pekín por controlar la deuda, a cierre de junio treinta inmobiliarias habían cruzado las tres líneas rojas, 23 incumplían dos de las condiciones y sesenta compañías habían sobrepasado una de las líneas rojas, según datos de Fitch Ratings tras estudiar 190 promotoras de China y Hong Kong.

 

Aun así, la agencia apuntó que en el último año la media de las compañías había mejorado y preveía que en los próximos meses se reducirá la deuda. Aunque la agencia señala que la crisis de Evergrande ha dificultado el acceso al mercado de capitales para las inmobiliarias, por lo que las compañías que cuenten con vencimientos a corto plazo de su deuda dependerán del efectivo y del flujo de caja de que dispongan. Además, con la caída del precio en el mercado residencial, muchas compañías se pueden abonar wait and see y reducir el ritmo de la inversión.

 

Desde el máximo órgano de decisión del Partido Comunista, aseguraron que el exceso de oferta de viviendas es una amenaza para la estabilidad económica y apuestan por que la inversión se redirija a otros sectores que consideran más prioritarios, como la industria de alta tecnología. 

 

Desde la consultora Plenum aseguraron el pasado año que el presidente chino, Xi Jinping, está personalmente involucrado en la política inmobiliaria del país y también afirmaron que Pekín está dispuesto a sacrificar crecimiento a corto plazo para lograr una mayor estabilidad a la larga. Aunque este sacrificio puede ser largo y costoso, según Goldman Sachs, pues el sector de la vivienda reducirá el crecimiento del PIB en un punto porcentual cada año hasta 2025.

 

Problemas más allá del ladrillo

Además de la crisis en el inmobiliario y su salud financiera, China afronta otras amenazas, como una posible guerra comercial con Estados Unidos, la crisis energética  y el propio Covid-19. El país sigue una política estricta de Covid Cero que ya ha provocado el parón de algunas fábricas en regiones con una alta producción de acero y cemento. Para cierre de 2021, la previsión pasa por que China aumente su PIB en un 8%, debido a la fuerte recuperación en el primer semestre de 2021 respecto al mismo periodo de 2020, impactado por la pandemia. Pero para los próximos años el crecimiento aminorará su marcha y se prevé que  en 2022 su economía crezca un 5,5%, mientras que en 2023 lo hará un 5,2%, según datos de Euromonitor.

 

Por ello, algunos analistas apuntan que China puede protagonizar un proceso de hard landind o aterrizaje forzoso en español, que describe cuando una economía con un crecimiento de alto vuelo registra un recorte en su desarrollo de forma abrupta, lo que acaba derivando en un periodo de estancamiento o incluso en una recesión. De producirse este efecto, el parón en China tendría consecuencias para la economía mundial, ya que, como segunda mayor economía del mundo por PIB y la primera por paridad de poder de compra, puede lastrar su crecimiento global.

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