La Ley de la Vivienda pone en jaque la rentabilidad del alquiler, que cerró 2022 en mínimos

¿Ya no vale la pena invertir en alquiler? Los primeros anuncios sobre el texto final de la Ley de la Vivienda que dieron a conocer Esquerra Republicana de Catalunya (ERC) y Bildu el pasado viernes en el Congreso de los Diputados ha encendido las alarmas en el inmobiliario español, que clama al cielo ante el descenso de rentabilidad que supondrá el establecimiento de limitaciones al precio de los alquileres.

El sector coincide en la tesis de que la nueva ley impactará de lleno en la oferta, ya que muchos propietarios optarán por vender su propiedad que ahora mantiene en rentabilidad ante las exigencias que plantea el texto final, sobre todo por el establecimiento de un índice de referencia a partir de 2025, del que aún no ha trascendido ningún detalle, pero que los grupos nacionalistas repitieron que se situaría siempre “por debajo del IPC”.

Ricardo Martí-Fluxà, presidente de la Asociación Española de Consultora Inmobiliarias (ACI), señalaba el pasado lunes que, como consecuencia de la nueva ley, “los arrendadores podrían llegar a retirar sus activos del mercado, disminuyendo radicalmente la oferta; a su vez, la congelación e intervención de la renta desincentivará las rehabilitaciones de inmuebles destinadas a incrementar su sostenibilidad puesto que dichas inversiones no se reflejarán en incrementos de rentas bajo esta ley”, sostenía Martí-Fluxà.  

“Los arrendadores podrían llegar a retirar sus activos del mercado, disminuyendo radicalmente la oferta”, alertaba el lunes Ricardo Martí-Fluxà, presidente de ACI

El último Observatorio de Vivienda y Suelo publicado en enero por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) destacaba la progresiva caída de la rentabilidad en el mercado del alquiler español. El informe señala que, desde el máximo registrado a comienzos de 2017, cuando se situó en el 4,29%, la rentabilidad bruta del alquiler había caído en el tercer trimestre del pasado año hasta el 3,56%.

Por su parte, el Banco de España publicó el pasado jueves una nueva tanda estadística con los diferentes indicadores sobre el mercado inmobiliario nacional y situó la rentabilidad bruta del alquiler en el cuarto trimestre de 2022 en el 3,5%, lo que supone su nivel más bajo de los últimos tres años. Tanto en 2020 como en 2021, antes de que el Ejecutivo empezara a aplicar limitaciones a la renovación de los alquileres, la rentabilidad bruta se mantuvo en el 3,7%.

En paralelo, el indicador de la rentabilidad de la vivienda, que recoge la rentabilidad bruta estimada por alquiler más la plusvalía, también retrocedió de forma notable, situándose en el cuarto trimestre en el 8,9%, 110 puntos básicos por debajo del indicador de 2021, que se situó en el 11,2%. La rentabilidad de vivienda fue menguando trimestre a trimestre, rebajando 310 puntos básicos desde el primer cuarto del año al último trimestre de 2022.  

La rentabilidad de la vivienda se situó en el cuarto trimestre en el 8,9%, 110 puntos básicos por debajo del indicador de 2021

Una vez aprobada la nueva Ley de la Vivienda, que presumiblemente superará los trámites restantes en la Cortes antes de la celebración de las elecciones municipales y autonómicas del próximo 28 de mayo, se podrá empezar a valorar si se cumplen los pronósticos del sector y los propietarios empiezan a retirar unidades de alquiler del mercado para proceder a su venta.

De cumplirse los augurios, supondría un antes y un después en la cultura inversora de los españoles, que históricamente han apostado por la inversión en la vivienda en rentabilidad. Una encuesta realizada el pasado diciembre por la academia de formación financiera internacional Alfio Bardolla Training Group entre 500 españoles de diferentes comunidades autónomas revelaba que el 83,7% de los encuestados veían en el sector inmobiliario la única forma de invertir su patrimonio de manera eficaz.

A pesar de la subida de precios de las hipotecas, del endurecimiento de los préstamos y, en algunos casos la subida de precios de la vivienda, el sector inmobiliario continuaba siendo el principal objetivo de los españoles que quieren invertir para conseguir una fuente de ingresos recurrente.