La logística y el ‘living’, los segmentos inmobiliarios que más se revalorizan en 2022

Logística y living, en la cresta de la ola. Esta clase de activos han sido los que más se han revalorizado en 2022, según los datos recabados y analizados por el área Valuation&Advisory Services de Cbre. Además, la consultora señala que el suelo residencial ha recuperado valor en el ejercicio, situándose en positivo respecto al cierre de 2019. Cbre también estima que el resto de los sectores se han visto afectados por la situación macroeconómica actual, siendo los más devaluados los segmentos de retail y oficinas.

“Los niveles de inflación recogidos en 2022, el encarecimiento de las materias primas, la situación de la cadena de suministro y las tensiones geopolíticas han ocasionado una fuerte ralentización en la dinámica del mercado de transacciones; estos efectos se han dado con mayor fuerza durante la segunda parte del 2022, con la consecuente revisión al alza de las tasas de riesgo exigidas”, asegura Fernando Fuente, senior director de Valuation&Advisory Services de Cbre.  

“Todo ello está llevando a que las valoraciones de los activos inmobiliarios se resientan y empiecen a recoger bajadas en valores capitales, una tendencia que se mantendrá a principios de 2023”, concluye Fuente.  

El aumento de la producción industrial y del comercio exterior han hecho que el mercado logístico se mantenga ajeno al incremento de la incertidumbre económica

Durante 2022, el aumento de la producción industrial y del comercio exterior han hecho que el mercado logístico se mantenga ajeno al incremento de la incertidumbre del entorno macroeconómico. Cbre apunta que, en este momento y aún sufriendo en el segundo semestre los efectos de la descompresión de las rentabilidades mínimas exigidas, con un incremento de 75 puntos básicos, los activos logísticos podrían cerrar 2022 con una revalorización anual del 3,2%.

Las ciudades con mayor revalorización de sus activos han sido Barcelona, con un aumento del 3,24%; Madrid, con un 3,17%; y Zaragoza, con un alza del 0,95% en el valor de los activos logísticos. 

“La alta inversión alcanzada de 2.058 millones de euros, la contratación de dos millones de metros cuadrados en los tres primeros trimestres, la alta demanda de contratación de espacios logísticos, y la expectativa de crecimiento de rentas amortiguará el efecto de la subida de las rentabilidades en el sector logístico, que se mantiene como el más resistente en España en 2022”, comenta Fuente.

Las ciudades con mayor revalorización de activos logístico han sido Barcelona, Madrid y Zaragoza

Respecto el producto residencial, los activos en alquiler han continuado su proceso de consolidación y liderazgo pese al entorno inflacionista. Aunque, según Cbre, en el segundo semestre han anotado un ajuste negativo del 4,5% debido al incremento de rentabilidades, de 50 puntos básicos, la consultora prevé que el año acabe con una apreciación superior de un 2,61% respecto al 2021.

Además, la evolución del mercado del suelo se ha mantenido estable durante este año recuperando los niveles prepandemia, incluso superándolos en algunos casos, debido a la escasez de suelo y la alta demanda. Según Cbre, el residencial podría cerrar el año con una revalorización del 2,1% y del 2% en las ciudades de Barcelona y Madrid respectivamente.

Tras las principales capitales, la consultora destaca la evolución del suelo residencial en la Costa del Sol, con una ganancia en valor del 7% debido principalmente a la alta demanda sostenida por el inversor de perfil extranjero para desarrollos tipo residencial de lujo o branded residential. Anotan también cifras positivas las zonas del Arco Cantábrico, con una revalorización de 2,5% y la zona de Levante, con una ganancia del 3%.

La consultora destaca la evolución del suelo residencial en la Costa del Sol, con una ganancia en valor del 7%

Según las previsiones de Cbre, el mayor ajuste dentro del segmento de los centros comerciales lo sufrirán aquellos de tipo secundario, pudiendo alcanzar un deterioro del 9% a cierre de año. La consultora estima que los centros comerciales prime y los parques de medianas sufrirán un ajuste menor, pudiendo llegar hasta un descenso del 5,37% y 1,35%, respectivamente.

En cuanto a los centros comerciales de tipo regional dominante, se espera un ajuste negativo del 5,72%. Todavía lejos de niveles prepandemia, Cbre espera que los activos de high street cierren de año con ajustes del 4,10% en Madrid y del 3,9% en Barcelona.

“El crecimiento de los tipos de interés está afectando negativamente a las condiciones de financiación, lo que hace que el mercado de inversión no contemple operaciones en high street que no aseguren una rentabilidad mínima del 4%; aun así, los activos prime se consolidan como valor refugio para los inversores que no dependen de financiación externa”, explica Fuente.

Cbre espera que los activos de high street cierren de año con ajustes del 4,10% en Madrid y del 3,9% en Barcelona

En cuanto a las oficinas, Cbre destaca la polaridad del sector. La consultora espera que las propiedades en zona prime de Madrid y Barcelona se ajusten en un 1,41%, mientras que en las zonas centrales secundarias lo harán en un 5,09%, y finalmente en las zonas periféricas hasta un 9,01%.

“Se puede ver una polarización entre aquellos activos en buenas ubicaciones, reformados o de nueva construcción y con certificaciones que acreditan su sostenibilidad y aquellos que no cumplen con estas características, tal y como demuestra la tasa de desocupación para edificios de Grado A, que se sitúa entre el 2% y 3% en Madrid y Barcelona, respectivamente”, argumenta Fuente.

El sector hotelero también ha sufrido notables cambios este año, debido a los niveles de demanda positivos durante el segundo y tercer trimestre, respecto a los dos años anteriores de restricciones. Aun así, Cbre espera que el valor de los activos hoteleros se ajuste un 6,18% respecto al año anterior. 

“Observamos como muchas operaciones se han cancelado o simplemente retrasado, aunque es predecible que asistamos a correcciones en precio en los últimos meses del año; aun así, no podemos obviar que aún existe mucha liquidez en el mercado y el segmento hotelero español es considerado refugio”, confirma Fuente.

Por último, las residencias de estudiantes y de tercera edad siguen mostrándose como productos resilientes con unos fundamentales cada vez más sólidos que los acercan al segmento tradicional. Las previsiones para el cierre de este año de Cbre apuntan a un ajuste negativo entono al 0,4% para ambos segmentos.