La receta de Arcano: elevar altura en viviendas construidas, reducir tamaño y rebajas fiscales

El problema de la vivienda en España. Hay voces que apuestan por la aplicación de un conjunto de medidas que incentiven la construcción de nuevas unidades que consigan reducir el déficit actual de vivienda que se sitúa en el entorno de las 700.000 viviendas. Una cifra que se ha ido acumulando desde la gran recesión del sector de 2009, y que se pasó de la construcción de 4 viviendas por cada 1.000 habitantes a prácticamente la mitad, según el estudio ‘Cómo afrontar el problema de la vivienda en España’ presentado este lunes por Arcano Partners. La solución del problema pasaría por la construcción de entre 160.000-170.000 unidades al año, en lugar de las poco más de 100.000 actuales. 

Según este trabajo, una de las soluciones más novedosa que propone es incrementar la altura de las viviendas actualmente construidas, lo que impulsaría la oferta a corto plazo, ya que prácticamente en dos años podrían disponerse de nuevas unidades, sin tener que pasar por el farragoso problema de calificación de suelo e inicio de la promoción, que en la mayor parte de los casos pasaría una década. Lógicamente, esta nueva construcción en altura pasaría por el análisis de la cimentación y el análisis técnico para ver la capacidad de poder construir por encima de las plantas ya terminadas. Se trataría de una medida necesaria para un buen número de grandes ciudades. En Barcelona, en los años sesenta, se procedió a la construcción de dos plantas adicionales en determinados edificios ya construidos del centro de la ciudad.

Una segunda propuesta se encamina hacia una racionalización de las viviendas, en el sentido que el número medio de personas por hogar ha pasado de 4 en 1970 a 2,5 en 2023 y las previsiones apuntan a que incluso sería inferior en 2039, por lo que habría que adecuar el tamaño de las viviendas a este número de habitantes, con casas más pequeñas, liberando espacio para un mayor número y a precios más reducidos.

Irlanda introdujo el Vacant Site Levy, un impuesto que grava los terrenos urbanos (finalistas) vacíos o infrautilizados

El problema del suelo y su ciclo multianual de su transformación también está presente en la receta de la gestora. Desde Arcano se propone la liberación rápida del suelo finalista ocioso, cambiando su uso terciario para poder construir vivienda. De hecho, las cifras de esta entidad señalan que este proceso podría llegar a general 75.000 viviendas. Con el fin de provocar una rápida liberalización de este suelo, en 2017, Irlanda introdujo el Vacant Site Levy, un impuesto que grava los terrenos urbanos (finalistas) vacíos o infrautilizados.

Otra medida que proponen es el abaratamiento de la construcción con una reducción de los requerimientos de plazas de garaje, teniendo en cuenta que una plaza tiene un coste de unos 17.000 euros, la construcción con dos plazas por vivienda que se pide en determinadas ciudades, se traduce en un encarecimiento innecesario.

Resolver el problema del alquiler pasa por un incremento de la seguridad jurídica con el fin de evitar el allanamiento o la usurpación de imuebles que desde 2010 se han multiplicado por 5 según las cifras que maneja la gestora, procedentes del Ministerio del Interior. Considera que el control de precios ha sido un fracaso y por ello se manifiesta a favor de una abolición de estos controles. Considera vital poner en marcha un decreto antiokupación y generar un marco jurídico seguro. Medidas que van contra algunas de las propuestas recogidas en la Ley de Vivienda, como la asignación de zonas tensionadas con su consiguiente límite de precios del alquiler.

Incrementar la colaboración público-privada es otra medida que consideran prioritaria para el aumento de la oferta de alquiler social, así como aumentar el alquiler concertado. Como actuación novedosa propone la cesión de suelo de las Fuerzas Armadas para la construcción de vivienda para alquiler, de manera que una parte vaya a sus propios componentes para que no se desplacen a ubicaciones lejanas del acuartelamiento, y otra se destine a las necesidades habitacionales de la zona de implantación de la instalación militar. Esta medida la han puesto en marcha con acierto en Estados Unidos y Australia, mediante la división de su uso entre componentes militares y el resto de la población.

Propone una rebaja tributaria que podría pasar de pagar el impuesto en el momento de la compra, a diferirlo en el tiempo de duración de la hipoteca o bonificarlo

La elevación de la capacidad constructora considera que puede incentivarse mediante la contratación temporal de trabajadores inmigrantes por el periodo necesario para la construcción, junto a un mayor empleo de la construcción industrializada, lo que por un lado reduciría la dependencia de la mano de obra y elevaría la productividad del sector.

Con el fin de impulsar el acceso a la primera vivienda de los jóvenes, desde Arcano se propone una rebaja tributaria que podría pasar de pagar el impuesto en el momento de la compra, a diferirlo en el tiempo de duración de la hipoteca o bonificarlo, lo que aliviaría una importante carga económica cuando se accede a la primera vivienda, especialmente si es joven. 

Propugna igualmente una reducción de los plazos de desarrollo urbanístico que por término medio oscila entre los 10 y los 21 años, con lo que se conseguiría una importante reducción del coste de capital. La Inteligencia Artificial (IA) también debe ser empleada para agilizar la tramitación urbanística con lo que se agilizaría la tramitación urbanística y ayudaría a planificar la vivienda y su construcción, así como el suelo.

Buena parte del déficit de vivienda del mercado español se ha ido acumulando desde 2013, cuando la producción ha sido de 2 viviendas por cada 1.000 habitantes, una cifra insuficiente para satisfacer la elevada demanda del mercado que se ha venido generando por la importante entrada de inmigrantes y la consecuente formación de hogares que demandan una vivienda. Ante esta situación hay que impulsar la oferta, tanto de vivienda en venta como de alquiler, solucionar los problemas de falta de mano de obra del sector, que ya cuenta con una edad media de 45 años y unos niveles insuficientes de productividad.