Logística y residencial, ganadores en un entorno de incertidumbre

El endurecimiento de las condiciones financieras y el aumento del coste del capital son los mayores riesgos para las inmobiliarias europeas entre los próximos doce y dieciocho meses, según un informe de Moody’s. Este aumento de los costes de financiación llega en un momento en que la liquidez se está reduciendo. La actual coyuntura sigue apoyando los subsectores logísticos y residenciales, mientras que los inmuebles de oficinas y los comerciales corren más riesgos.

Alrededor de la mitad de las inmobiliarias europeas cotizadas superaría los ratios de deuda sobre activos esperados si el valor de las cotizaciones descendieran un 15%, según los datos de Moody’s. Un escenario que no es descartable, ya que la volatilidad que acecha a los mercados financieros podría dar lugar a fuertes correcciones en los próximos meses.

El acceso a los fondos propios de los grupos sigue siendo limitado, dado el descuento al que cotizan las inmobiliarias. Las empresas muy apalancadas, que dependen de la venta de activos y que tienen vencimientos a corto plazo, son las que más riesgo tienen de experimentar una reducción de su calidad crediticia.

Las empresas muy apalancadas, que dependen de la venta de activos, son las que corren más riesgo

Al final, la calidad de los activos y su ubicación determinará la capacidad de las cotizadas de moderar su caída. Los inmuebles bien ubicados y actualizados, con las normas medioambientales cubiertas, parten con clara ventaja.

No esperamos malos resultados en este primer semestre por parte de las cotizadas, aunque el deterioro del entorno económico y las condiciones crediticias aumentan la probabilidad de un descenso de las cotizaciones.

A pesar de la ralentización del crecimiento económico, los activos logísticos seguirán obteniendo los mejores resultados. La demanda se mantiene robusta, impulsada por el cambio constante hacia las compras en línea y la reconfiguración de la cadena de suministro. Las cotizaciones de los grupos, no obstante, se verían impactadas en caso de recesión.

Moody’s no espera malos resultados entre las cotizadas al cierre del primer semestre

En el caso del subsector residencial, la demanda continuará siendo sólida, aunque el aumento de los alquileres será moderado por los problemas derivados del acceso a una vivienda. Las valoraciones se verán afectadas por la subida de los tipos de interés y en algunos casos con rentabilidades muy ajustadas hay el peligro de que la inversión no sea sostenible.

Los propietarios de oficinas se enfrentarán a una menor demanda por la ralentización del PIB y la incertidumbre económica, además del aumento del teletrabajo. Los ingresos, indexados a la inflación, tendrán una disminución limitada, aunque los propietarios no tendrán mucha fuerza negociadora en un contexto de desaceleración económica y aumento de la oferta.

Finalmente, la recuperación del comercio minorista tras la pandemia fue fuerte en los primeros meses de 2022, con el fin de las restricciones. Sin embargo, la ralentización del crecimiento económico y la elevada financiación están erosionado el sentimiento y el poder adquisitivo de los consumidores, lo que podría acabar con la recuperación y debilitar las cotizados de las empresas de este subsector.