Madrid Nuevo Norte encara los meses clave para iniciar obras

Madrid Nuevo Norte, pendiente de la Administración. Tras más de 35 años desde que surgiera la entonces conocida como ‘Operación Chamartín’ (ahora rebautizada Madrid Nuevo Norte), este proyecto urbanístico ubicado en la zona norte de la ciudad de Madrid encara actualmente una etapa muy relevante para llegar al momento clave: ver grúas en el ámbito.

¿Por qué ahora y de qué depende su consecución? La situación actual tiene su origen en la aprobación del planeamiento hace un lustro. Un primer hito que dio inicio a la concepción de cuatro ámbitos que ahora, con diferentes casuísticas y estructura de la propiedad, avanzan con distintos calendarios que les hagan ser una realidad, en algunos casos, a corto plazo y, en otros, con un horizonte temporal más extenso.

Las Tablas Oeste

En una fase más avanzada se encuentra el APE (área de planeamiento específico) 08.21 Las Tablas Oeste. Con un mix compuesto en primer lugar por oficinas y después residencial, este ámbito ha logrado este pasado mes de marzo la aprobación inicial de su proyecto de urbanización por parte del Ayuntamiento de Madrid, así como de sus bases y estatutos, imprescindibles para el próximo paso: constituir la junta de compensación.

No será los únicos ‘deberes’ del ámbito. Para la aprobación definitiva del proyecto, Las Tablas Oeste deberá obtener antes la resolución positiva del impacto ambiental (competencia de la Comunidad de Madrid), hito que esperan alcanzar a finales de este año, principios del que viene. Si las administraciones cumplen con las previsiones, las obras de urbanización empezarían en el segundo trimestre de 2026.

Unos trámites que permitirán construir en esa zona alrededor de 750 viviendas, de las que los promotores de Madrid Nuevo Norte (Crea, la sociedad participada por BBVA y Merlin Properties) han acordado que cederán todo el aprovechamiento que le corresponde al Ayuntamiento, en suelo residencial de uso protegido. Además, el gobierno local recibirá terrenos para otras 102 viviendas libres. El resto, unas 450, se las adjudicarán los propietarios privados del suelo.

Malmea-San Roque-Tres Olivos

Con la estimación de la iniciativa urbanística por parte del Ayuntamiento aprobada el pasado mayo, el APE de Malmea-San Roque-Tres Olivos es el siguiente que podría entrar en carga. Un ámbito que tendrá un gran impacto en la generación de vivienda, ya que en él se contempla desarrollar más de 7.300 viviendas, además de casi 215.000 metros cuadrados de oficinas.

Desde que se presenta la iniciativa (en su caso, el pasado mes de abril), sus responsables estiman dos años para aprobar estatutos, constituir junta de compensación, y poder empezar obras de urbanización, es decir, 2027. Con un decalaje de dos años para promover dichos residenciales, el grueso de la vivienda en Madrid Nuevo Norte llegará al usuario final en 2029. Los dueños de estos pisos serán tanto el Ayuntamiento de Madrid, como los dueños privados del suelo de este ámbito, donde además de Crea, que tiene un 25% de la propiedad, figura el Canal de Isabel II como segundo mayor propietario, y 800 privados, incluidos promotores como Pryconsa, Acciona y Aedas, que en los últimos años han aprovechado para adquirir suelos en la zona para después recibir el correspondiente aprovechamiento.

Sin embargo, la simultaneidad para iniciar obras de edificación podrían demorarse debido a uno de los puntos que hacen singular a esta actuación: las nutridas y complejas infraestructuras que contempla el proyecto y, por tanto, la necesaria colaboración público privada. En este ámbito en concreto, el proyecto incluye acometer una inversión de 80 millones de euros para soterrar varias tuberías, una obra que podría suponer dos años de trabajo. Por Malmea también pasará la línea de metro que dará servicio a Madrid Nuevo Norte, una infraestructura a la que los dueños del ámbito aportarán 140 millones de los 300 millones previstos, así como el cubrimiento de una parte de las vías, generando una zona verde.

Centro de Negocios

Si Malmea-San Roque-Tres Olivos es la referencia en residencial, el tercer ámbito, Centro de Negocios, es el que generará el nuevo distrito financiero de la ciudad de Madrid. Casi un millón de metros cuadrados de oficinas, que complementarán con espacios comerciales y otras 2.000 viviendas, de gestión municipal y también de promotores privados.

El objetivo es presentar la iniciativa urbanística de este ámbito a finales de este año. También sus propietarios, entre los que figuran Crea con el 60.5%, la Empresa Municipal de Transportes (EMT) con el 20% y Adif con el 4%, así como Sareb o Aliseda, con porcentajes menores, deberán abordar la constitución de la junta de compensación.

La hoja de ruta para este ámbito es a largo plazo y condicionada por la gran obra de la zona norte de Madrid: la reforma de la estación de tren de Chamartín Clara Campoamor (que está delimitada como un ámbito de planeamiento independiente). Por ello, sus responsables han decidido plantear su desarrollo en tres zonas o etapas: la este (más cercana a la estación), la oeste (donde se ubicará el mayor rascacielos de España con 300 metros de altura y que conllevará unas importantes obras para soterrar el tráfico rodado de Agustín de Foxá), y la etapa norte (que incluye que Adif finalice el trabajo de soterramiento de las vías del tren). La envergadura de estas obras supondrá que la etapa oeste sitúe su horizonte de inicio dentro de entre cinco y siete años, y la norte extienda sus plazos de ejecución hasta los diez años.

Estación de Chamartín

El cuarto ámbito es la propia estación de Chamartín. Allí, además de la nueva infraestructura que ejecuta el Ministerio de Transportes, se desarrollarán dos grandes torres y un tercer edificio de oficinas. 

A diferencia de los otros tres ámbitos, el APR Estación de Chamartín no cuenta con un planeamiento aprobado y requerirá la redacción de un plan parcial para su desarrollo. Hasta la fecha, sus responsables han presentado a finales de abril el documento de inicio ambiental y tras su revisión deberán tramitar con el Ayuntamiento el PPRI (plan parcial de reforma interior) para, posteriormente, dar inicio a la gestión urbanística.