Vicenç Hernández (Anai): “Si el problema de la vivienda avanza, aumentará la brecha social”

Vicenç Hernández Reche ha ejercido casi toda su carrera profesional con vinculación directa al sector de la vivienda y financiero. De profesión economista y doctorado en Psicología Económica, actualmente ejerce como presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (Anai), además de ser consejero delegado de Tecnotramit, una empresa de servicios inmobiliarios y financieros. Hernández analiza el presente del sector y las medidas más urgentes que debería afrontar para mejorar las problemáticas actuales.

Pregunta: El precio medio de venta alcanzó un nuevo máximo histórico el pasado junio y el del alquiler batió récord en hasta 34 capitales. ¿Cuánto va a durar esta escalada?

Respuesta: Hay un desequilibrio entre la oferta y la demanda de propiedades y esto es algo que va a persistir. Si analizamos los factores que desencadenan este problema, nos encontramos que estamos en un país donde se prima mucho más la compra por sobre el alquiler, además de que España tiene un cierto atractivo para el inversor extranjero, y este panorama va a seguir así. Luego, hay temas puramente demográficos que también influyen, donde la población se está concentrando cada vez más en las ciudades que en zonas rurales y se prevé que para 2050 sea el 70% de la población mundial la que elija las urbes para vivir. Sumado a los aumentos poblaciones que se prevén en España de cara a la próxima década. Otro factor para tener en cuenta es la evolución de los modelos de familia, con menos miembros que hace veinte años. Como consecuencia de todos estos agentes, la tendencia es una demanda cada vez más elevada, por lo que la oferta se seguirá encareciendo si no se hace nada para evitarlo. Lo que preveo es que esta situación va a llevar a un retoque de precios.

P.: En países como Estados Unidos comienza a hablarse de un frenazo de la economía y de un pinchazo de la vivienda. ¿Llegará a Europa como en la Gran Recesión?

R.: El escenario de burbuja cuando los precios suben siempre está en boca de todos. Pero no nos olvidemos que para que haya una burbuja inmobiliaria se tienen que dar ciertas circunstancias que ahora mismo no se están dando. Sí que es verdad que Estados Unidos está siendo un poco más cauto en los tipos de interés porque no tiene tan claro que la inflación esté controlada, por lo tanto, prefieren no bajar abruptamente tipos de interés porque eso sobrecalentaría más la economía y podría disparar la inflación y también, por lo general, los precios de diferentes activos de los que ellos adquieren. En Europa, en cambio, se considera que la inflación está más controlada y, por lo tanto, esta bajada de tipos se ha hecho de una manera mucho más segura, más firme. Pero eso no quita que Europa tenga un gran problema de sobreendeudamiento y paguemos las consecuencias mucho más adelante. Al final, tenemos un estado de bienestar caro, lo que implica más carga positiva para mantenerlo y que los ciudadanos deban afrontarlo desde su bolsillo, con menos dinero disponible para inversiones o rentas.

P.: ¿Eso condicionará la salud económica de España?

R.: Puede condicionar a que haya un freno o un parón en la demanda. No debemos olvidarnos de que el año pasado los tipos estaban más altos en comparación a los últimos años y que había un temor por parte de las entidades bancarias de que la tasa de morosidad de préstamos hipotecarios subieran, pero este panorama no se ha concretado. Ha habido una fuerte resiliencia por parte de las familias para aguantar los tipos. 

“Debemos aprender del pasado y generar un parque de vivienda pública de alquiler”

P.: En la Gran Recesión, el mercado inmobiliario español estaba endeudado. ¿Diría que la situación del sector es sana?

R.: Sí, porque el endeudamiento que hay ahora a nivel inmobiliario es mucho más sano. Lógicamente después de lo que pasó en el año 2008 hubo una flexibilidad a la hora de dar préstamos y saldar deudas. Pero en los últimos años, los criterios de riesgos fueron un poco más exigentes, dando como resultado la subida de tipos de interés del año pasado, con opciones de crédito más sensatas y mejor hechas. Hoy en día sí se empieza a ver algo de tasa de morosidad en los préstamos al consumo, lo cual puede ser alarmante, porque es por allí donde la gente prefiere endeudarse, en los coches, los viajes, pero no dejar de pagar la hipoteca. Sin embargo, los bancos están suficientemente tranquilos con los niveles de morosidad que hay actualmente.

P.: ¿Cuáles son las soluciones necesarias y las más inmediatas para afrontar esa dificultad de acceso a una vivienda?

R.: Hay que tener en cuenta que se trata de un problema muy complejo y donde no hay una fórmula mágica para solucionarlo. Lo que sí está claro es que esta ley de vivienda no favorece a todos, tiene alguna cosa buena, pero también tiene mucho margen de recorrido. Lo primero que hay que hacer es aumentar la oferta y, para ello, hay que entender que las administraciones tienen mucho suelo público Por lo tanto, la burocracia administrativa tiene que aligerarse, es necesario que haya más facilidad para el acceso a la vivienda. Otra cosa a tener en cuenta para afrontar este problema es que, si esto se nos sigue yendo de las manos, va a generar una brecha social importante. El tema de las ayudas económicas a los jóvenes, por ejemplo, es necesario, pero hay que ir con cuidado, porque son ayudas que se tienen que hacer con carácter temporal y bajo determinadas circunstancias. Otro tema que tenemos que aprender del pasado, es que tiene que empezar a gestionarse un parque de vivienda pública de alquiler, con un Estado que mantenga la titularidad de esos inmuebles durante, por ejemplo, diez años y en ese lapso que el inquilino no se tiene que preocupar por la vivienda, ayudarlo a que se forme, que genere ahorros. Sé que es un proceso largo y lento, pero a mi entender, el más necesario.

P.: ¿Qué lugar tiene la ocupación en esa hipótesis?

R.: Hasta que no tengamos un ordenamiento jurídico que reconozca el delito de la ocupación, va a ser difícil que se genere confianza en el mercado residencial para alquilar. También hay que atender las necesidades sociales de muchas personas que no pueden afrontar el gasto de alquiler. Pero no vale con construir casas para todos, sino generar un programa de ayudas a esas familias.

P.: ¿Cuáles deberían ser las prioridades del Ministerio de Vivienda? ¿Más suelo, más promoción?

R.: Hay que reconocer que por parte del Gobierno se está fomentando el diálogo con el sector, lo que antes no sucedía. Pero sí que nos gustaría que un problema estructural como este no tuviera un sesgo ideológico, sino que se puedan buscar soluciones con un pacto político a largo plazo. El problema del inmobiliario es igual al de la educación, ya que sentar las bases de una buena política tarda tiempo, y eso con los ciclos inmobiliarios a veces no cuadra, hay que hacer políticas de Estado que vayan más allá de quien esté gobernando.

“El problema de la vivienda conlleva una solución cara, tiene que elevarse el presupuesto del Estado a solucionarlo como se ha hecho con la salud o educación”

P.: El Gobierno ha movilizado 6.000 millones para construir 43.000 pisos de alquiler asequible. ¿Es una solución al problema de la vivienda?

R.: El problema de la vivienda tiene una solución cara y esto hay que asumirlo. En España tenemos una sanidad que funciona relativamente bien, si bien hay cosas por mejorar, es envidiable frente al de otros países. Pero claro, para mantener esto, se dedica una cuantía presupuestaria muy alta. Lo mismo con la educación, pero si miramos los presupuestos del Estado que se destinan a la vivienda, se destina sólo un 0,2%. Y esto hace que no se pueda mejorar el problema. Sí que está un poco tapado por los fondos Next Generation, pero es sólo maquillaje. Porque al final el presupuesto marca tu voluntad política, la lectura tiene que ser que al Gobierno al final no le es una prioridad. Hablar de vivienda tiene connotaciones económicas, sociales y no acaba aquí, es un problema con muchas ramificaciones, por eso se tiene que tomar en serio la cuestión presupuestaria de la vivienda.

P.: ¿Cómo afecta al sector el mar de fondo de las autonomías contra el Estado en torno a la ley de vivienda?

R.: Este tipo de políticas necesitan un pacto generalizado, de común acuerdo. En el caso de Cataluña, por ejemplo, vemos una clara tendencia de sesgos ideológicos que, a mi entender, no están tomando las decisiones correctas, sino que lo están haciendo con mensajes puramente electoralistas.

P.: ¿Ayudará la regulación del alquiler turístico?

R.: La solución tampoco puede ser prohibirlos todos al final vivimos del turismo y hay mucha gente que no se puede permitir una habitación hotel y en los apartamentos turísticos encuentran una solución que presupuestariamente les encaja más. Lo que sí hay que hacer es un reglamento, porque también es verdad que la proliferación de todos estos pisos turísticos, muchos de ellos sin licencia, generan malestar entre vecinos, economía sumergida, etcétera. Yo creo que las cosas no son ni blancas ni negras, es algo que evidentemente se tiene que controlar, pero con más diálogo entre todas las partes y sobre todo equilibrando un poquito las situaciones.

“Hay inestabilidad jurídica, para que haya un mercado de alquiler tiene que haber un mercado de propiedad”

P.: ¿Qué impacto tendrá en el sector la supresión de las golden visa?

R.: Este es un tema que ha hecho mucho ruido, pero la verdad es que tiene un impacto muy bajo. El problema no es la aceptación cuantitativa, es un tema más cualitativo, queremos solucionar un gran problema con medidas muy pequeñas. La sensación es que los políticos lo hacen por un puro rédito electoral, pero no porque realmente ganas al foco de tu problema. 

P.: ¿Nos encontramos en un momento de inseguridad jurídica?

R.: No es que no haya inseguridad jurídica, lo que pasa es que no funciona. Porque por ejemplo, cuando hablamos de zonas tensionadas, el cálculo es tan engorroso que genera mucha inseguridad. En vez de inseguridad, yo hablaría de inestabilidad jurídica. Y esto es algo que no favorece a nadie porque lo único que hace es ahuyentar la capacidad de inversión. Y al final, para que haya un mercado de alquiler, tiene que haber un mercado de propiedad. No se puede alquilar inmuebles cuando no hay propietarios. Esto es como querer fomentar la creación de empleo cargándonos a los empresarios. Para que haya creación de empleo se tiene que fomentar que los empresarios puedan hacer su trabajo bien y sin grandes barreras, que haya emprendeduría en el país, porque entonces se va a generar trabajo. Lo que no se puede es demonizar el derecho a la propiedad, pensar que quien tiene un inmueble más allá del que tiene para vivir es un capitalista, cuando lo que quieres es que alguien te pague el alquiler. Son esas incongruencias las que se tienen que paliar.