Vanessa Gámez (Nirvana RE): “Las oficinas entre la M-30 y M-40 ofrecerán calidad a buen precio”

Vanessa Gámez es socia de Nirvana Real Estate, consultora especializada en el mercado de oficinas de Madrid. La directiva destaca que la poca disponibilidad en el prime está provocando un alza de rentas que contribuye a que el mercado vaya a dos velocidades. Sin embargo, Gámez asegura que el reposicionamiento de activos en zonas descentralizadas con transporte público devolverá la demanda fuera del centro.

Pregunta: ¿Cómo está evolucionando la contratación en el mercado madrileño en lo que va de 2023?

Respuesta: Estamos observando cómo se consolida el crecimiento de la demanda pospandemia. Aunque todavía no disponemos de los datos definitivos a cierre del primer semestre, prevemos un incremento de la absorción de alrededor del 7% en comparación con el mismo periodo del año pasado. Con respecto a las zonas, es cierto que en el primer semestre se ha confirmado la coexistencia de dos mercados muy diferenciados, que funcionan a dos velocidades. Por un lado, el del interior de la M-30, con una tasa de disponibilidad del 4% y que acumula más del 52% de las operaciones. En el otro extremo, las zonas descentralizadas y la periferia, donde la tasa de desocupación ya alcanza el 12% y sólo se realizan el 48% de las operaciones.

P.: ¿Qué necesitan las zonas secundarias para remontar?

R.: Los propietarios de inmuebles deberían conseguir adecuar los espacios de trabajo a los estándares actuales, aunque repercutiendo en menor medida los costes asociados de estos reposicionamientos en las rentas. Por el contrario, los propietarios que decidan no adecuar sus inmuebles y, a cambio, ofrecer rentas muy bajas lo tendrán bastante complicado para dar salida a sus espacios.

P.: ¿Qué zonas de oficinas actualmente no están en el foco y pueden ser importantes a corto y medio plazo?

R.: Las zonas descentralizadas, los activos ubicados entre la M30 y la M4, con una comunicación relativamente buena con Madrid mediante transporte público, y en las que se están llevando a cabo importantes actualizaciones en los edificios para adecuarlos a los actuales estándares de calidad. Estas zonas atraerán a las empresas con horarios flexibles que busquen edificios de primera calidad a precios más competitivos que los que presenta el CBD.

“Los propietarios que decidan no adecuar sus inmuebles y ofrecer rentas muy bajas lo tendrán bastante complicado para dar salida a sus espacios”

P.: ¿Cómo evoluciona el precio del prime?

R.: Siguen concentrando precios al alza y se sitúan, de salida, en torno a los 38 euros por metro cuadrado al mes. Es importante tener en cuenta que a este precio hay que sumar unos gastos comunes y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), de entre diez euros y once euros por metro cuadrados al mes, que los propietarios de este tipo de edificios suelen repercutir también a los arrendatarios; por lo tanto, el usuario tiene que asumir cerca de cincuenta euros por metro cuadrado al mes. Se trata de un incremento en la renta no apto para todo tipo de empresas, lo que provoca un desplazamiento de parte de la demanda a edificios menos actualizados o más descentralizados.

P.: ¿Cómo ha cambiado la contratación media desde la pandemia?

R.: Estimamos una reducción media inferior al 20% en las superficies demandadas. Este descenso es relativamente bajo porque la disminución de superficie debida al teletrabajo y a los puestos calientes se ha compensado por una mayor demanda de espacios de ocio e interacción entre los trabajadores. Las empresas ahora buscan espacios de trabajo flexibles en los que los trabajadores interactúen y socialicen. Un lugar de trabajo en los que el empleado se sienta orgulloso de la empresa donde trabajan y que ayude a los empresarios a atraer y retener el mejor talento.

“Desde el estallido de la pandemia estimamos una reducción media inferior al 20% en las superficies demandadas”

P.: ¿Por qué el coworking no está creciendo tanto en Madrid como en otras capitales europeas?

R.: Todavía se perciben como una solución para empresas que están dando sus primeros pasos o que tienen una dimensión más bien reducida. Por otro lado, también es destacable el fuerte branding de estos espacios, en los que parece que la identidad del arrendatario que los elige pasa a un segundo plano.

P.: ¿Cómo influye la sostenibilidad en la decisión de una empresa en el momento de contratar oficinas?

R.: En los últimos años se ha convertido en un factor fundamental. No obstante, los propietarios de los inmuebles y sus asesores deberán continuar siendo muy proactivos y creativos para que los costes que implica la implementación de estas medidas no encarezcan excesivamente las rentas.