X. Güell (Cbre): “El sector ha arrancado 2021 tal y como lo dejamos en 2019"

Xavier Güell es el actual director de la oficina de Cbre en Barcelona. Desde esta atalaya repasa la situación del real estate en esta plaza que, según asegura, se ha visto beneficiada por la actual crisis sanitaria. “La calidad de vida que desde siempre ha proyectado Barcelona le ha reforzado tras esta crisis”, asegura. Con cerca de veinte años de experiencia en el sector inmobiliario, Güell ha trabajado también en Savills Aguirre Newman, Grupo i y Alting.

Pregunta: ¿Cómo describiría el mercado inmobiliario de Barcelona en este primer semestre?

Respuesta: En líneas generales, el mercado inmobiliario en Barcelona y Cataluña está mostrando unos buenos niveles de actividad. Los niveles de contratación de oficinas en el primer trimestre del año han sido espectaculares, un 63% superiores a los del primer trimestre del ejercicio pasado, que todavía no reflejaba el impacto del Covid. Además, el conjunto del año será bueno porque las grandes demandas se están reactivando, aunque no cerraremos con los niveles de 2019.

P.: ¿Las empresas están reduciendo la superficie contratada?

R.: Aunque hay excepciones, sí que hay una tendencia a reducir espacio. También es cierto que estamos a la espera de la decisión de muchos inquilinos, que no han tenido que renovar aún su contrato y están valorando el nuevo contexto para cuando tengan que tomar una decisión, algo que sucederá en los próximos meses. En líneas generales, calculamos que la reducción de la superficie contratada estará alrededor del 20%, aunque aún debemos de acabar de estudiarlo: el espacio de trabajo personal disminuye pero aumenta el de áreas comunes. También estamos viendo que hay sectores muy dinámicos que demandan más oficinas que antes de la pandemia. Al final, la reducción de superficie de oficinas no será tan grande como la esperada.

P.: ¿Las transacciones de inversión han sido escasas, ¿a qué lo achaca?

R.: Depende del subsector, pero en comparación con 2018 no han sido tan reducidas. En este primer trimestre del año se han producido muchas operaciones y de elevada cuantía, y nuestras previsiones son que la segunda mitad del ejercicio será muy bueno en este campo. Tengo la sensación de que 2021 ha arrancado y está evolucionando tal y como lo dejamos en 2019, afortunadamente, pero con una ventaja añadida para Barcelona. La ciudad se está viendo reforzada por su calidad de vida y, esta característica, que ya era positiva antes aún lo es más en un contexto post-Covid.

“Hay una tendencia a reducir el espacio de oficina de alrededor del 20%”

P.: ¿Las yields se están manteniendo?

R.: En líneas generales, sí. Todo producto prime que sale al mercado, se vende. La demanda de producto de calidad es muy elevada, lo que mantiene la rentabilidad de las oficinas prime en el 3,6%. No creo que baje más, aunque seguro que no se elevarán las rentabilidades de los activos de calidad.

P.: ¿Por qué están creciendo con tanta fuerza las inversiones alternativas?

R.: Los sectores alternativos mantienen su resiliencia impulsados por factores demográficos, nuevas necesidades de la sociedad y las rentabilidades atractivas que ofrecen. Su previsión es muy positiva como consecuencia del enorme déficit de oferta frente a demanda. En los cinco primeros meses del año, las inversiones en build-to-rent, residencias de estudiantes y promociones residenciales en venta ha sido tanta como toda la realizada en el conjunto de 2020.

P.: La logística es la ganadora de esta crisis y el retail, el gran perdedor.

R.: En el primer trimestre se han arrendado 253.000 metros cuadrados de oficinas en Barcelona, el récord de los últimos diez años. Hay una gran demanda de naves logísticas, aunque es cierto que falta suelo para promover este activo. El retail, en cambio, es la otra cara de la moneda, aunque las grandes marcas están comenzando de nuevo a estudiar el mercado de high street.

“La demanda de producto de calidad es muy elevada: todo lo que sale al mercado se vende”

P.: ¿Y cuál es la solución para el retail de áreas secundarias?

R.: Los mercados secundarios están acogiendo nuevos operadores, como dark kitchens, last mille o supermercados de distribución. Evidentemente, con estos operadores no consigues una ocupación plena y cabe pensar que una parte de plantas bajas puede reconvertirse en residencial, aunque siempre buscando un mix final equilibrado.

P.: ¿Qué inversores son los más activos en el actual contexto? ¿Qué activos despiertan un mayor interés en el mercado?

R.: A los inversores internacionales, habituales en el mercado barcelonés, se les suman los inversores de procedencia nacional y en concreto local. Además, hay que destacar la llegada de nuevos inversores que no estaban presentes en la ciudad y que plantean sus primeras inversiones en este mercado.