Adriana Gorri (JLL): “Las rentas de oficinas suben pero no hay muchas de más de 50 euros”

Economista de formación, MBA en la Universidad de Alcalá de Henares (Madrid) y con un máster en Recursos Humanos por el Centro de Estudios Garrigues, Adriana Gorri tiene una amplia trayectoria profesional en la que ha asumido diferentes cargos de responsabilidad, tanto en España como en el extranjero.

La directiva se incorporó a JLL España en 2017, donde ha desempeñado diferentes puestos de responsabilidad como directora del área de Recursos Humanos de la consultora para el clúster del Sur de Europa (España, Portugal, Italia e Israel), del área de Markets, además de formar parte del comité de dirección. Actualmente es head of Leasing Advisory de la firma. Antes de JLL, Adriana trabajó en Philips, compañía en la que también ocupó diferentes cargos.

Desde 2022, Gorri lidera el área responsable de facilitar el acceso a, entre otros activos, edificios de oficinas. En un momento de grandes movimientos corporativos, la directiva de JLL desvela a EjePrime los últimos datos del cierre del primer semestre de 2025, analiza cómo están los grandes mercados españoles, cuál es el impacto del boom residencial en la conversión de espacios y qué se prevé a futuro en esta tipología de activos.

Pregunta: ¿Cómo está el nivel de ocupación y rentas del mercado CBD de Madrid?

Respuesta: Actualmente la ocupación media de oficinas en España se sitúa en torno al 80%. Y la renta prime, en el segundo trimestre del año, se ha cerrado en 42 euros el metro cuadrado al mes, lo que supone una subida del 5% en términos interanuales.

P.: Y fuera del CBD, ¿Qué está ocurriendo en el mercado de oficinas?

R.: Observamos que el mercado en la capital actualmente está centrado en dos zonas principales: por una parte, nos encontramos con las zonas más prime (CBD y Centro Ciudad), que durante el primer semestre del año han acaparado el 39% de la contratación total en Madrid. Y, por otro lado, encontramos el submercado descentralizado, que supone el 50% del mercado madrileño. Un porcentaje que ha ido en aumento (46% hace un año), debido a las mayores disponibilidades de espacios de calidad que ofrece el submercado de fuera de la M-30, a raíz de las entregas de proyectos de nueva construcción. Además, este submercado ofrece unas rentas más accesibles, que rondan los 15-18 euros por mes por metro cuadrado. Así, podemos afirmar que una de las tendencias actuales en el mercado de oficinas es la contratación en zonas periféricas. En Barcelona, la mayor tasa de contratación actual está en el distrito 22@ y en Madrid, más del 20% de contrataciones se están produciendo en el entorno de la A1.

P.: En el mercado de oficinas de Barcelona, ¿qué está ocurriendo?

R.: 2024 fue un buen año para el mercado barcelonés donde se produjeron diversas firmas de grandes operaciones, lo que ha provocado que el inicio de este 2025 sea más moderado. El 61% del total contratado en Barcelona se ha realizado en edificios de grado A (impulsado por la oferta del 22@). El Centro Ciudad y 22@ son los distritos más demandados, representando más del 70% de la contratación en el último trimestre. La tasa de disponibilidad de grado A en Centro Ciudad actualmente es de un 1,6% y en el 22@ es del 15,2%. De cara a finales de año, se estima que alcancemos niveles similares a los de 2024. Y respecto a las rentas prime, también continúan subiendo, hasta los 30,50 euros (+6% interanual).

P.: ¿Cuál es actualmente la superficie más demandada: más de 5.000/10.000 o partir de esa cifra?

R.: Teniendo en cuenta el ejercicio de 2024 y el primer trimestre de 2025, observamos que las operaciones pequeñas son las que continúan primando. No obstante, el porcentaje de operaciones de oficinas de entre 500-999 metros cuadrados y entre 1.000 y 4.999 metros cuadrados ha crecido ligeramente en comparación con el ejercicio anterior (2023-2024).

“El 76% de los metros cuadrados con cambio de uso durante el primer semestre de 2025 se ha destinado al residencial”, señala Gorri

P.: ¿Se prima tener un edificio entero u otros parámetros?

R.: La elección varía considerablemente si hablamos de propietarios o inquilinos. Tener un edificio completo permite hacer actuaciones y dotar de servicios a este de manera más sencilla, lo que es muy apreciado por los propietarios. En cambio, los edificios multipropietarios suelen tener un impacto a la baja en renta, aunque estén muy bien ubicados, ya que siempre es más difícil poner de acuerdo a los distintos propietarios para acometer las inversiones necesarias en el edificio. En cambio, si lo miramos desde el punto de vista del inquilino, hay usuarios que no quieren compartir edificio y que necesitan edificios exclusivos, ya sea por volumen o por representatividad, como puede ser el caso de los despachos de abogados.

P.: En cuanto a la tendencia de cambio de uso, ¿cuál ha sido su evolución durante el 2024 y el primer semestre de 2025? ¿A qué sectores se destinan principalmente los metros cuadrados reconvertidos?

R.: Durante el primer semestre de 2025, el cambio de uso ha representado el 23% del volumen total de inversión en el mercado de oficinas de Madrid, una cifra inferior al 44% registrado en el mismo periodo de 2024. Aun así, esta tendencia continúa siendo una parte relevante del mercado que responde, en gran medida, a la creciente demanda de vivienda en la capital y a la limitada oferta disponible. Como resultado, muchos inmuebles de oficinas están siendo reconvertidos para uso residencial. De hecho, el 76% de los metros cuadrados con cambio de uso durante el primer semestre de 2025 se ha destinado a este segmento.

P.: Uno de los temas que está marcando también desde hace tiempo el negocio de las oficinas es la ratio utilizada por empleado para contratar la superficie de la oficina. ¿Cómo está actualmente la media en el mercado? ¿Es muy diferente desde el boom del teletrabajo o del formato híbrido del trabajo?

R.: En los últimos años, la superficie media utilizada por empleado no ha aumentado. Sin embargo, estas superficies sí se han transformado en espacios mejores y más eficientes. Los puestos que no se ocupan a diario debido a la modalidad de trabajo híbrido, se están empleando en ganar espacios de colaboración o sociales. Las implantaciones buscan mejorar la interacción entre los equipos y tener también espacios de privacidad para las llamadas o videoconferencias.

P.: Se está hablando de operaciones de alquiler récord por encima de 50 euros el metro cuadrado al mes en el eje Castellana. ¿Se trata de operaciones puntuales, como en algunas operaciones de las Cuatro Torres o, por el contrario, refleja la situación de los edificios prime de oficinas en Madrid?

R.: Durante los últimes trimestres se están produciendo subidas progresivas en las rentas prime de la capital. Esto es debido, principalmente, a dos factores: la tasa de disponibilidad está en mínimos en la zona centro (alrededor del 2% y en el 0,8% cuando se trata de activos de calidad) y la preferencia de los ocupantes por estar bien ubicados. Esto hace que los proyectos finalizados (vía rehabilitaciones) que van saliendo al mercado se vayan absorbiendo rápidamente por la demanda. Además, los comparables de mercado están respaldando esas subidas. No obstante, es importante señalar que por encima de 50 euros hay muy pocas operaciones, el rango en zona CBD de Madrid se sitúa actualmente entre 38-45 euros.

La tasa de disponibilidad está en mínimos en la zona centro de Madrid y Barcelona, lo que eleva los valores de las rentas

P.: ¿Cuáles son las previsiones de contratación y rentas de oficinas para final de año?

R.: En el primer semestre del año la contratación de oficinas ha ascendido un 17%, una cifra prometedora a pesar de que el año comenzó con más cautela. En cuanto a las rentas prime, no dejan de crecer, los edificios bien ubicados con altos estándares de calidad ofrecen las rentas más resilientes, en el segundo trimestre de 2025 han cerrado en 42,00 euros por metro cuadrado al mes, reflejando una subida del 6% interanual. Con previsión de cerrar el año en 43 euros. Durante el segundo trimestre del año, el mercado de oficinas ha recuperado la senda del crecimiento en el mercado de alquiler de oficinas con alrededor de 156.600 metros cuadrados contratados, lo que representa un crecimiento del 13% respecto al primer trimestre de 2025 y del 46% respecto al mismo periodo del año anterior. Esperamos que, a finales de este ejercicio, se alcancen niveles similares de demanda a 2024, superando en Madrid los 570.000 metros cuadrados.

P.: Grandes proyectos como, por ejemplo, Madrid Nuevo Norte aún tendrán que pasar su tramitación urbanística para ser una realidad. ¿Qué se puede esperar de la evolución de oferta de obra nueva de oficinas en la capital?

R.: Aunque todavía es pronto para valorar el impacto concreto, se espera que los grandes desarrollos en marcha, como Madrid Nuevo Norte, impulsen un mayor dinamismo en el mercado de oficinas madrileño. Estos proyectos, una vez superen su tramitación urbanística, contribuirán a renovar y ampliar la oferta de obra nueva, respondiendo a las necesidades de espacios más modernos, eficientes y sostenibles.