Un crédito más caro

La implosión de la burbuja inmobiliario y la posterior crisis del euro supuso el fin de la financiación abundante y fácil para el sector inmobiliario. Los préstamos se limitaron o extinguieron en los años más duros de los desequilibros de la moneda única, pero a partir de 2014, con el saneamiento del sistema financiero ya avanzado, la financiación volvió a brotar. Los proyectos bien diseñados y con unas expectativas razonables de viabilidad obtenía los préstamos necesarios para llevarse adelante con un coste financiero adecuado.

Casi una década ha durado este entorno de financiación, si no abundante, sí barata. Ello permitió que, tras las purgas de una sobreproducción propia de una burbuja, volver a poner en marcha la actividad que poco a poco y con los años fue cogiendo impulso y dinamismo hasta el ejercicio de 2022, que ha llevado las transacciones por encima de los 15.000 millones de euros, sin duda un nivel récord.

Los promotores han tenido dos grandes preocupaciones en 2022: el encarecimiento de los materiales de la construcción y el mayor coste de la financiación. El precio de los materiales parece que ya ha tocado techo y, aunque no se espera que vuelva al punto de partida, la incertidumbre sobre su evolución está más acotada. No sucede lo mismo con la financiación. El BCE aumentó en diciembre el tipo de interés principal al 2,5%, aunque su presidenta, Christie Lagarde, anunció que habrá más incrementos a lo largo de 2023.

Ante la incertidumbre de cuál será el techo de los tipos de interés en este nuevo ciclo de crédito más restrictivo, el primero en prácticamente una década, el sector se encuentra a medio gas. Las dificultades para calcular el coste real de unos proyectos a largo plazo ha sumido en la prudencia a la actividad. Se trata, en definitiva, de evitar los errores del pasado que condenaron al sector a una profunda y larga crisis. A pesar de que los temores a una dura caída han vuelto, sobre todo después del verano, hay motivos para ser optimistas.

Las estimaciones de los servicios de estudio muestran una inflación que, aunque todavía fuerte, irá reemitiendo y, ello, permitirá a los bancos centrales relajar su política de tipos de interés más altos y por un periodo prolongado.

Analistas, profesionales y consultoras pronostican una primera parte del ejercicio difícil, aunque ven un horizonte más despejado a partir de la segunda mitad, con los tipos de interés ya habiendo tocado máximo. Será el momento entonces de desencallar proyectos congelados o desempolvar los que quedaron paralizados.

También se idearán y diseñarán nuevas oportunidades, una vez ya difuminadas las incertidumbres y con unos costes de financiación más predecibles. Eso sí, el valor de los activos habrá cambiado y eso es algo que el sector tendrá que reconocer.

No vale lo mismo un solar, un edificio de oficinas o un proyecto build-to-rent con unos tipos al 0% que cuando el precio del dinero está al 3%, y con una expectativa de reducirse sólo moderadamente. Tras diez años excepcionales, en los que el mundo ha tenido que hacer frente a dos crisis sin parangón, como fueron la financiera y la del Covid-19, el sector vuelve a un entorno con una financiación si no cara, sí con un coste que hay que tener en cuenta.