Los ciclos de la vida desde la Rambla del Poblenou

Acaba la selectividad, pronto sabremos al centro universitario que va nuestro hijo, nieto, sobrino o hermano, es un momento importante en la vida de la familia. No ha sido fácil llegar hasta aquí, hemos tenido que superar una profunda crisis económica que ha afectado a España con mucha más intensidad que a otros países, temiendo por el futuro nuestro y de nuestros familiares, nos hemos vuelto más ahorradores, más precavidos y se nos hace difícil ver las cosas con optimismo. El miedo, la posverdad, los tópicos y el lenguaje tertuliano nos hacen decir (y pensar) que no podemos confiar en la recuperación de los precios de la vivienda, que estamos en burbuja que explotará pronto, que los precios volverán a caer y aún será peor que antes. Muy probablemente esta desconfianza nos impide explorar una oportunidad de asegurar el futuro de aquellos que ahora empiezan la universidad, aquellos cuyo ciclo vital coincide con un nuevo ciclo inmobiliario en este país.

Escribo este artículo, cuya publicación agradezco enormemente a Ejeprime y a su joven e inteligente director, desde el balcón del piso de la Rambla del Poblenou de Barcelona que mis tíos compraron en 1995 para tener espacio para que mi hermana pudiera vivir con ellos mientras estudiaba en la universidad. Había pasado el boom olímpico y los precios inmobiliarios se habían corregido, pagó 150 mil euros (25 millones de pesetas de la época) por un piso de 4 habitaciones y 115 m2 en una magnífica promoción de Metro3, muy cerca del mar. Recuerdo todos los cambios en la zona, en 1998 se aprobó el proyecto residencial Diagonal Mar, en 1999 el PERI Poblenou con la torre Glòries como estandarte, en el año 2000 se aprobó el plan del 22@ y en poco tiempo vimos cómo se derribaban industrias obsoletas para construir oficinas, hoteles, equipamientos y vivienda social y se transformaban edificios con valor arquitectónico en centros educativos y culturales. En 2007, Colonial iniciaba la transformación de los terrenos de la antigua fábrica textil Ca L'Araño, colindantes con la promoción de Metro3, para construir el complejo de oficinas Llacuna y el ayuntamiento construía un parque, una escuela y una guardería. Ese año, le ofrecían a mi tío más de 650 mil euros por su piso.

Llegó la crisis de 2008 y los pisos de esta promoción se llegaron a vender por 350 mil euros. Mi tío pasó años sintiendo que se había empobrecido, no me creía cuando le decía que los precios volverían a subir, que se estaban recuperado en Alemania o en Reino Unido y que el problema de este país era el exceso de stock, pero que la parada de la actividad promotora haría subir los precios a medio plazos, a costa del enorme sacrificio de toda una generación de trabajadores relacionados con la construcción que perderían su puesto de trabajo (hoy seguimos teniendo un 56,9% menos de empleo relacionado con la construcción que en 2007). Mi alegría es que antes de fallecer, en abril de este año, mi tío pudo leer en la prensa que era verdad lo que le había dicho, que al final los precios de la vivienda volvían a subir y que el legado que hacía a mi hermana volvía a valer tanto como el cariño que sentían el uno por el otro.

Hoy no hay ningún piso a la venta en esta promoción, y de hecho hay muy poca oferta de vivienda en la zona (absolutamente nada de obra nueva), pero lo más parecido está hoy a 475 mil euros. Estoy seguro que en dos años habrá recuperado el valor de 2007 (650 mil euros) y me atrevo a decir que en los siguientes 4 o 5 años, la vivienda de obra nueva en la zona de la Rambla del Poblenou doblará ese valor.

Son los ciclos inmobiliarios. Hagamos un poco de historia. Este sector tradicionalmente aburrido se animó en los años 20 cuando sucumbió a la especulación financiera como muchos otros activos y desde 1929, el precio de la vivienda vive en ciclos de unos 15 años de promedio en que se doblan sistemáticamente los precios, en términos nominales, del pico del ciclo anterior.

En España en 2007 los precios de la vivienda doblaron los precios de 1991 y a su vez ese año se doblaron los precios del anterior pico de 1979 y lo mismo pasó en Estados Unidos en relación con el pico de 1962 (en España no hay datos disponibles) y entonces con los del pico de 1929 (con los años perdidos por la Segunda Guerra Mundial).

La manera como coinciden estos ciclos inmobiliarios con los ciclos de la vida generan oportunidades, que de una u otra manera todos hemos vivido y como la que tienen ahora las familias con universitarios recién matriculados. Es el momento perfecto para decidir si invertimos en una vivienda que les sirva mientras estudian y que después pueda ser su base de trabajo y más adelante su hogar.

Mi hermana estudió en Barcelona, yo estudié en Girona y espero que mi hija haga medicina en Vic, por lo que, mientras sigo disfrutando del increíble ambiente de la Rambla del Poblenou y oigo el ruido de obras de construcción de oficinas y hoteles en lo que había sido la imprenta de La Vanguardia y en el solar de la antigua fábrica de Metales y Plateria Ribera, voy a intentar ofrecer en un solo gráfico los datos necesarios para ayudar a tomar la decisión de inversión en una vivienda en estas tres ciudades.

Al igual que hace 22 años, estamos en una fase adecuada para invertir en vivienda en Barcelona, en Girona o en Vic, especialmente si el ciclo vital de familiar coincide con el inicio de un grado universitario y podemos disfrutar del piso durante los próximos cuatros años, mientras termina la consolidación de los precios.

Hoy casi no quedan pisos nuevos en Vic, pero podríamos comprar uno de 90 m2 en buen estado por 140 mil euros y al acabar la carrera, en 2022 este piso valdrá 250 mil euros. En Girona un piso bien situado de 90 m2 costaría unos 180 mil euros y en 2022 valdrá 380 mil euros.

En estas dos ciudades universitarias el acceso a la vivienda es razonable para la mayor parte de los presupuestos familiares, por contra, en Barcelona la decisión de inversión está mucho más condicionada por la renta disponible familiar y en todo caso, por el acceso a financiación, pero siguiendo con el mismo ejercicio hoy se podría encontrar un piso de 80 m2, en una zona secundaria pero bien comunicada, por unos 350 mil euros y su valor en 2022 sería de más de 600 mil euros.

Desde la frescura de este agradable balcón pero con toda la confianza en los datos que podremos ir revisando en los próximos artículos y las tres crisis vividas desde mi época de universitario, creo que es una alegría enorme que un hijo, nieto, sobrino o hermano vaya a empezar la universidad y la perspectiva de lo que ha pasado en este piso del Poblenou me hace recomendar vivamente al lector que piense en la posibilidad de invertir ahora en un piso para ese estudiante de su familia.

Mil gracias Tiet Josep !!!