Viviendas turísticas en Canarias: incertidumbres de la nueva ley

Tras un mes desde la aprobación por parte del Pleno del Parlamento de Canarias, el pasado viernes 12 de diciembre se publicaba en el Boletín Oficial de Canarias la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, que actualiza y sustituye al Decreto 113/2015 y que regulará la vivienda vacacional en las islas, una normativa que busca establecer un equilibrio entre el sector turístico y las necesidades residenciales de la población local.

Esta legislación introduce cambios significativos en la regulación de las viviendas vacacionales, con el objetivo de mitigar la presión sobre el mercado inmobiliario y garantizar un desarrollo más sostenible en el archipiélago. No obstante, se presentan ciertas incertidumbres para aquellos que están planteándose llevar a cabo esta actividad.

Aplicación de las determinaciones de ordenación

Hasta ahora, las viviendas vacacionales en Canarias se regulaban por el Reglamento de las viviendas vacacionales aprobado por el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, pero la nueva ley establece la derogación de los preceptos de esta norma que opongan a lo dispuesto en la nueva ley y, en concreto, los artículos 12.2 y 13 del mismo, que hablan del régimen de explotación y la declaración responsable de inicio de la actividad.

Si dentro de los cinco años siguientes a la fecha de entrada en vigor de esta nueva ley, no se hubiesen aprobado definitivamente las correspondientes modificaciones o adaptaciones por los respectivos ayuntamientos de los instrumentos de ordenación para aplicar las disposiciones de la ley, los cabildos insulares serán los encargados de tramitar las nuevas declaraciones responsables habilitantes del uso turístico de hospedaje en viviendas.

Presenta ciertas incertidumbres para aquellos que están planteándose llevar a cabo esta actividad

Es decir, que la ley que permitía la presentación de declaración responsable para vivienda vacacional se queda derogada y la nueva ley obliga a los ayuntamientos a que establezcan en qué zonas de las establecidas para el uso residencial permiten el uso de vivienda turística mediante la aprobación de instrumentos de planeamiento.

Por tanto, hay que esperar a que el ayuntamiento apruebe estos instrumentos para saber dónde se puede establecer una vivienda turística. Si en cinco años no han aprobado nada en este sentido, se tiene que aplicar lo que la ley establece como ordenación de carácter subsidiario.

Entre las cuestiones interesantes de la nueva ley se encuentra la vinculación a la clasificación y categorización del suelo del planeamiento urbanístico: Según la nueva ley, el ayuntamiento va a tener que definir el uso residencial únicamente como uso habitacional. Por tanto, el uso turístico de la vivienda se va a entender como una excepción respecto al uso residencial de la vivienda. Según la definición de la ley, el uso turístico de vivienda es la utilización temporal, habitual o intermitente de una vivienda con fines turísticos de hospedaje mediante precio.

El uso de vivienda turístico como actividad clasificada: El uso turístico de hospedaje en viviendas exige el cumplimiento de la normativa de turismo y la de actividades clasificadas, pues constituye una actividad clasificada. Se define entonces esta actividad como una actividad económica de carácter terciario, un servicio de alojamiento turístico con posibles repercusiones fiscales.

Limitaciones al uso turístico de vivienda: Como medidas de previsión, los ayuntamientos, deberán reservar, como mínimo, el 90% de la edificabilidad residencial prevista y/o del número de viviendas existentes o previstas, para el uso residencial exclusivamente, y excluyente del uso turístico de hospedaje en viviendas. Excepcionalmente, para las islas de La Palma, La Gomera y el Hierro este porcentaje se flexibiliza al 80%. Con esta flexibilidad, se está directamente distinguiendo sin valores concretos zonas geográficas, premiando a estas tres islas, por lo que podría fomentarse así esta actividad.

Además, en los instrumentos de planeamiento, la habilitación del uso turístico de hospedaje en viviendas deberá estar debidamente justificada y, en todo caso, los ayuntamientos no podrán concentrar territorialmente del uso de hospedaje en viviendas ni autorizar el uso de turístico de hospedaje en viviendas en zonas de naturaleza más rural como los asentamientos agrícolas, o espacios naturales protegidos o en espacios integrados en la Red Natura 2000, en suelo rústico de protección, terrenos de dominio público o en vivienda que esté o haya estado sujeta a un régimen de protección pública.

La nueva ley obliga a los ayuntamientos a que establezcan en qué zonas

Determinaciones de directa aplicación y de carácter subsidiario: Se limita la construcción directa de vivienda para vivienda turística, puesto que las viviendas residenciales respecto de las cuales se pretenda habilitar la actividad de comercialización turística deben tener una antigüedad mínima de diez años, y de cinco años para el caso de las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, así como en los municipios del resto demográfico. Aunque se permite que el ayuntamiento reduzca la antigüedad mínima siempre y cuando su ámbito territorial de aplicación no esté afectado por la declaración como zona de mercado residencial tensionado.

La propiedad horizontal: La ley dice que no se podrá autorizar en viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal si lo impiden el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios o un acuerdo de la junta de propietarios. Esta última mención es una obviedad, teniendo en cuenta que, desde abril de 2025, la ley estatal de Propiedad Horizontal ya establece que el ejercicio de la actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

Lo que se establece como ordenación de carácter subsidiario es que, si el Ayuntamiento no aprueba en el plazo de 5 años estas medidas, va a tener que aplicarse con carácter subsidiario una serie de preceptos de la normativa, entre los que destaca: se permite el uso de hospedaje turístico en vivienda unifamiliar; la capacidad alojativa máxima para el uso de hospedaje será del 10% de los habitantes de cada núcleo de población según los datos del padrón, porcentaje que se elevará hasta el 20% en El Hierro, La Gomera y La Palma, y los municipios de reto demográfico; en los asentamientos rurales se permiten dependiendo de la superficie, por ejemplo, una vivienda de uso turístico y seis plazas de alojamiento por hectárea en zonas con una densidad inferior a diez viviendas por hectárea, y en asentamientos agrícolas no se podrá habilitar el uso de hospedaje en viviendas.

Procedimiento administrativo concreto para la aplicación del uso turístico de hospedaje en vivienda: Aunque se deje en manos del Ayuntamiento la definición de las zonas en las que se permiten estas viviendas turísticas, el procedimiento de autorización se realiza ante los Cabildos Insulares. Así, se presenta la declaración responsable ante los cabildos insulares y con ella se realizará de oficio la inscripción de la actividad en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias. Llama la atención que, con esta inscripción, se entiende que se ha comunicado el cambio de uso urbanístico de la vivienda de residencial a turístico. Además, se hace una limitación temporal también de este uso, en tanto esta declaración responsable habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo de cinco años y de diez años para el caso de las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, así como en los municipios del reto demográfico. Si no se presenta una nueva declaración responsable, la vivienda tiene que pasar a situación de baja definitiva. Esta baja implica tener por realizada la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda de uso turístico a residencial.

En La Palma, La Gomera y el Hierro, podría fomentarse esta actividad

¿Qué puede hacer un propietario y promotor de una actividad de vivienda vacacional conforme a la antigua normativa? Podrá optar, en el plazo máximo de cinco años a partir de la entrada en vigor de esta ley, por la declaración responsable de uso turístico consolidado de la vivienda, manteniéndose vigente la declaración responsable presentada en su día y que no está sujeta a la limitación temporal. Tendrá que manifestar que se ha ejercido de manera efectiva e ininterrumpida el uso turístico de la vivienda. Ahora bien, si el uso turístico de la vivienda en cuestión no está expresamente habilitado por la ordenación urbanística pormenorizada aplicable, la declaración responsable de uso turístico consolidado de la vivienda implicará la declaración automática de la vivienda en situación legal de consolidación turística, al tratarse de viviendas disconformes con las nuevas determinaciones de aplicación establecidas por la nueva ley. Es una figura semejante a la de “fuera de ordenación”, ya que admite obras de mantenimiento, conservación, reforma y modernización, pero excluye la posibilidad de mantener el uso turístico de vivienda en caso de demolición parcial, consolidación, rehabilitación o remodelación, o cualquier otra que tenga como efecto mantener y alargar la vida útil del inmueble o que suponga incremento de volumen o edificabilidad.

¿Qué puede hacer un promotor de una actividad de vivienda vacacional conforme a la antigua normativa pero que no es propietario? Dispondrá de un plazo de cinco años para continuar con la explotación de la vivienda vacacional en los mismos términos en que venía haciéndolo, extinguiéndose los efectos de la declaración responsable presentada en su día a la finalización del plazo de cinco años. Se permite que el explotador que acredite que el régimen transitorio no compensa la pérdida del título habilitante de vivienda vacacional pueda solicitar una única ampliación de hasta cinco años más, hasta un plazo máximo total de diez años desde la entrada en vigor de la Ley.

Por un lado, las personas propietarias explotadoras podrán instar de las corporaciones municipales la modificación del planeamiento urbanístico para sustituir el uso residencial previsto habilitando su uso turístico exclusivo, bien en la modalidad hotelera, tipología de hotel, bien en la modalidad extrahotelera, tipología de apartamento. También las personas propietarias explotadoras de aquellas edificaciones de tipología unifamiliar aislada que acrediten estar destinadas con anterioridad, en su totalidad, a la actividad de vivienda vacacional, podrán instar de las corporaciones municipales la modificación del planeamiento urbanístico para delimitar áreas en que se autorice la conversión de viviendas individualizadas y aisladas a la modalidad de villas, recalificando las parcelas al uso turístico. Todo ello, en el plazo máximo de tres años a partir de la entrada en vigor de la ley.

Como conclusión, la nueva ley de ordenación del uso turístico de viviendas representa un punto de inflexión para Canarias, al establecer un marco regulatorio que prioriza la sostenibilidad y el equilibrio entre el turismo y el derecho a la vivienda. Las limitaciones en la edificabilidad, la vinculación al planeamiento urbanístico y los plazos temporales para las licencias son medidas determinantes que reconfigurarán el mercado. Esta legislación no solo busca mitigar la presión residencial, sino que también nos invita a reflexionar sobre el modelo de desarrollo futuro para el archipiélago.